07全國房地產市場年終回顧與08年預測     目前，我國房地產行業在高速發展的同時也充滿了矛盾，居民有限購買力與房價不斷上漲的矛盾、土地供應瓶頸與需求不斷擴大的矛盾……2008年，這個充滿矛盾的市場將繼續在現存的體制內運行....[進入全文] · 津樓市健康前行 08政策調控促穩健發展  07年12月26日 · 2007年房價隨宏觀調控不斷高漲  07年12月26日 · 盤點2007：房產大腕的武功招數各有千秋  07年12月26日 · 07京城樓市：“4+2” 盤點2007軌道樓市  07年12月20日 · 07年天津地產新聞盤點 第二套房貸款新政埋伏筆  07年12月18日 · 2007年天津地產新聞盤點之 物業稅徵收箭在弦上  07年12月18日 · 07盤點：中國房地產界十大影響力事件  07年12月13日 · 2007年房地產市場盤點 銀行擔當市場調控急先鋒  07年12月07日     市場綜述 ·2007天津房地產市場綜述 ·2007年度房地產市場宏觀調控政策分析 ·2007年度天津土地市場分析 ·2007天津市商品房市場概述   · 和平區 河北區   · 紅橋區 河東區   · 南開區 河西區   · 西青區 津南區   · 東麗區 北辰區   · 塘沽區 ·天津主要經營性公建產品市場狀況簡述 ·2007天津商業地產市場分析 ·2008年天津房地產市場展望

資金監管 物權法 加息 住房保障 第二套房 限外令 關鍵詞一：資金監管     2007年1月23日，建設部、央行聯合發佈了《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，天津市國土房管部門向全市下發了《關於加強房地產經紀機構管理強制二手房交易資金監管的通知》。[詳細] 解讀：二手房資金監管從根本上斷絕了中介吃差價的機會，使二手房交易過程更加公平公正，二手房市場進入良性發展期。但是目前政策的執行情況還不夠徹底，有的購房者爲了少交營業稅，故意做低房價，這樣中介仍然有機會拿到現金，給交易過程帶來了風險。 關鍵詞二：物權法     2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，明確規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”；土地承包期屆滿可繼續承包，賦予了農民長期而有保障的土地使用權。[詳細] 解讀：10月1日，《物權法》正式實施。作爲確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義，它第一次以國家法律的形式，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。 關鍵詞三：加息     從2007年3月18日起至2007年9月15日，央行共進行了5次加息，金融機構一年期存款基準利率由2.52%提高到3.87%；一年期貸款基準利率由6.12%提高到7.29%；個人住房公積金貸款利率共提高了0.63個百分點。 解讀：5次加息產生的影響，在2008年元旦之前就顯現出來了，各大城市都出現了提前還貸高峯潮，更多人開始持幣觀望，更給投資者帶來很大的心理壓力，尤其是10、11月，全國樓市都不同程度的呈現出“有價無市”的情況，成交量嚴重下滑。 關鍵詞四：住房保障     8月7日，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；9月30日，《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》；11月14日，《廉租住房保障資金管理辦法》；11月30日，《經濟適用住房管理辦法》。 解讀：2007年是中國住房制度的第三次變革年，住房問題被提升到了前所未有的高度。今年出臺的一系列住房政策是國家開始重新全面梳理房地產調控政策，從籠統的調控到按照屬性明確劃分保障性住房和商品住房，房地產調控的新邏輯正日趨明朗。 關鍵詞五：第二套房     2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定購買第二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。9月15日下發《補充通知》，明確第二套房以家庭爲單位來界定。 解讀：提高二套房貸款首付和利率有效地抑制非剛性購房需求，對囤房不售的開發商也給予迎頭痛擊。但由於前期第二套房的界定細則尚不明確，這把雙刃劍也誤傷了一些想改善居住環境以小房換大房的市民。《補充通知》的下發，讓各大銀行有了統一的標準，更讓投資者雪上加霜。 關鍵詞六：限外令     5月出臺了《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，規定外商投資內地房地產項目必須通過審批；11月7日頒佈《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》指出，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，並限制外商投資房產二、三級市場。 解讀：連續兩年對外資投資內地房地產進行限制，再次顯現了外資來勢洶洶的陣式。《通知》的出臺重在調控人民幣的升值，但對境外熱錢投資中國房地產業的步伐並未有起到明顯的抑制作用。《目錄》的頒佈則明確提出限制外資投資中國房地產業。 小戶型 精裝修 生態環保 學區房 環外新家園 西部新城 奧運板塊 濱海新區 關鍵詞一：小戶型     2006年的“90/70”政策在2007年得到了充分的體現。2007天津商品住宅市場小戶型遍地開花。據統計，年內90平方米以下中小戶型住宅計劃開發量達到1000萬平方米以上，相當於十幾萬套住房。華明組團、雙港組團東地塊、張窩組團、小澱組團等新家園小戶型比例高達87%。 點評：面對高房價的今天，不少適婚族和低收入家庭將安居的夢想寄託在低總價的小戶型。更多投資客更是嗅到，小戶型可租可售，投資回報率高,投資風險低。雖然小戶型比例在不斷提高，但是目前市場上小戶型仍然供不應求，預計2008年天津房地產市場將迎來小戶型高峯期。 代表樓盤：青年匯、誠基中心、金茂現場 關鍵詞二：精裝修     精裝修，作爲一種方便快捷的住房模式，在一些經濟發達的城市已受到大力推廣和普遍歡迎。尤其是“90平米”政策出臺以後，天津的精裝修房也在房產市場中嶄露頭腳。富力集團在天津先後開發的幾個住宅項目(如天津富力城、富力津門湖等)都是典型的精裝小戶型。 點評：精裝有利於資源的合理利用，達到環境污染少，能源消耗低的發展目標。但是因精裝修帶來的一系列諸如裝修合同、計算面積等問題也令業主猶豫不前。精裝修的口號喊在了前面，但能否全面滿足購房人需求，是否切實可行仍然值得關注。 代表樓盤：天津富力城、富力津門湖、水岸江南 關鍵詞三：生態環保     天津生態城市的新規劃，帶動了新建樓盤向生態住宅靠攏。如東麗湖、中北鎮、等區域的10個左右新樓盤，上北生態區6個左右的新樓盤，還有楊柳青區域的嶺上林裏、靜海團泊湖庭院等。另外，海河沿線、水上公園及堆山公園區域、梅江南新樓盤也是以生態居住條件爲主要賣點，而且價格也因此提高很多。 點評：生態住宅是個大概念，它既包含了自然環境狀態，又包含了區域空間與人和物之間相依相存的關係。天津目前有良好天然生態資源的居住區域樓盤主要有：溼地型的東麗湖、梅江南、衛南窪、團泊窪風景區、寶坻周良莊地熱區等。 代表樓盤：團泊湖庭院、梅江康城、東麗湖萬科城 關鍵詞四：學區房     根據天津市教育部門現行的劃片就近入學原則，學生的居住地與就讀學校“息息相關”， 加上家長對子女的教育越來越重視，於是出現了學區房搶手的局面。特別是今年6-7月，天津購買學區房的人羣大幅增加，天津學區房的價格也是一路飆升，火到了前所未有的溫度。各大開發商更是把名校當做賣點大作文章。 點評：多花錢買一套房，房子空着不住，每月還要還貸款，只是爲孩子上學，這樣到底值不值？孩子教育固然重要，但是家長在買房時也要考慮自身的經濟情況等來綜合考慮。目前天津名校主要集中在市內六區，由於市區的土地資源有限，學區房的供應量也是屈指可數，而學區房的需求量還在不斷增加，所以短期內學區房會繼續搶手。 關鍵詞五：西部新城     按照天津市城市總體規劃，近郊地區劃分爲9個高尚居住片區。其中，位於西青區中北鎮的西部新城是最早啓動的一個衛星城鎮。西部新城自2005年開建以來，已經取得了長足的發展，截至目前建成及在建規模已經達250萬平方米，已入住人口已經6000餘戶，周邊環境日趨完善。 點評：作爲目前天津炙手可熱的板塊之一，西部新城正在進入一個嶄新的發展階段。金廈、樂康、上投、六合、富力等衆多知名開發商紛紛進駐，在此展開一場樓市競技。相對於市內六區，該板塊的價格優勢非常明顯，吸引了大量首次置業人羣前來安家。業內人士預計，隨着周邊配套的不斷完善，該板塊還會有很大的升值空間。 代表樓盤：大地12城、假日風景、華亭國際 關鍵詞六：環外新家園     根據天“十一五”規劃，天津將興建十個環外“新家園”居住區，進而形成中心城區、外環線周邊地區和外環線以外地區各佔三分之一的區域開發佈局。而在戶型結構控制比例上，有關部門做了嚴格規定，如華明、張窩、雙港、小澱等組團，90平米以下小戶型將佔總體開發量的87%；中北鎮各樓盤的比例將也達到70%。 點評：天津市華明和雙港兩個新家園項目今年已全面開工建設，規劃用三年左右的時間建成。08年還將啓動大寺、雙青、小澱、大畢莊4個新家園，目前，正在進行前期規劃，其中大寺和大畢莊的新家園選址已基本確定，預計建成後將可容納近23萬人。 代表樓盤：華明、雙港 關鍵詞七：奧運板塊     隨着2008年奧運會的臨近，奧運熱也在不斷升溫，位於南開區的奧城板塊，再一次引起了人們的廣泛關注。奧運板塊作爲天津近2年發展最爲迅猛的板塊，無論是從板塊所處的地理位置還是從其板塊內各地產項目的綜合素質，都對天津房地產的發展起到了帶動作用。 點評：隨着2008的臨近，板塊內路網市政建設的加緊完善，中心商業區的招商完成，以及高端住宅和寫字樓的全面入住，都將使整個奧運板塊成爲天津的又一中心生活區，同時加上明年奧運經濟的影響，未來可以預期奧體板塊必將在天津樓市發展中扮演極爲重要的角色。 代表樓盤：弘澤國際、時代奧城、荷蘭墅 關鍵詞八：濱海新區     2007年濱海新區的房地產開發可以說是如火如荼，從年初開始就呈現出板塊發展帶動大區域的特點，泰達板塊、紫雲板塊、塘沽中心板塊、海河南岸板塊、塘沽上北板塊等板塊是四面開花，引爆了濱海新區的地產熱潮。 點評：隨着濱海新區各項利好政策的實施，濱海的發展優勢凸現，很多大型房企都看好了這塊熱土，紛紛在此拿地駐紮；加上配套設施的不斷完善，在濱海購房安家的人數也在劇增，濱海的房價更是一路小跑緊跟市區；地鐵與輕軌的建設縮短了濱海與京津之間的距離；中新生態城選址濱海，讓濱海未來的發脹錦上添花。 次新房 羣租 日租房 租房結婚 關鍵詞一：次新房     所謂“次新房”就是年代較新的二手房或空置房，通常是指竣工後房齡在10年之內的房屋，其中涵蓋一部分尾房、債權房等空置房，也包含入住時間較短再次上市交易的二手房。與年代久遠的二手房相比較，次新房大部分屬於新建商品房，社區配套相對現代，擁有年輕人喜歡的購物、娛樂、休閒場所。同時在規劃設計、房型戶型、樓盤質量、小區環境、物業管理等方面也更具優勢。此外，次新房最大的特點是即買即住，無論是房型、採光、通風、綠化、甚至還包括室內裝修，都可以在購買之前一目瞭然，大大化解了購買期房的風險。[詳細] 點評：目前，房齡在5-10年的次新房最後購房者歡迎。一方面，10年以內的二手房還比較新，周邊配套等已經很完善，另一方面過了5年的二手房在交易時沒有5.5%個人所得稅。從購房人羣來看，首次置業的年輕一族佔60%以上，主要是買來做婚房，由於經濟實力有限，選擇小戶型居多；由於拆遷等改善性住房的二次置業者約佔25%左右，80-100平米的小兩室是這部分人的首選；由於國家各項調控政策的不斷實施，投資購房者相對減少，而大戶型的購買者也寥寥無幾。從市場供需來說，目前天津中小戶型二手房還處於供不應求的狀態，剛性需求佔絕對的主導地位。 關鍵詞二：羣租     今年年初，天津的租賃市場出現了這樣一種現象：一套40多平方米的公寓住了6個互不相識的人，房間被改成幾個用簾子或紙板隔開的小房間。這種租賃房屋的新形態被人稱爲“羣租”。“羣租”是指出租的房屋內，居住的人數超出了正常居住的人口比例，這種情況多發生在公司爲員工租房或者自發的多人合租房，還有就是將房子作爲宿舍分租出去。羣租明顯地使房租上漲。但羣租的幾個人一起平均分擔房價，每個人相對自己單獨租房的費用會有所降低，羣租人看重的似乎就是這一點。然而，羣租成員的流動性強，存在着各種隱患，不得不讓人擔心。[詳細] 點評：天津外來人口比較多，這就帶動了房屋租賃市場，他們往往無法自己承擔日益增長的租房價格，不少人選擇了跟其他人一起居住，於是羣租現象就應運而生。表面上羣租即能減少租房者的經濟支出，又能讓房東獲得更大的收益，是一件一舉兩得的事情，但是，羣租的人員流動性很強，且多數羣租者都沒有到派出所登記備案，給人口管理帶來很多不便；羣租人多，對房屋的公共設施的使用很容易產生糾紛；從小區的物業管理來說，根本無權查驗小區內流動人員的身份，長此以往加大了社區安全隱患。 關鍵詞三：日租房     今年五一長假期間，天津房地產市場火爆的同時也催熱的天津日租房市場。這些房子大多在學校附近的小區裏，房屋較小，但是都經過裝修，各種家電等生活用品齊全，價格一般在一天60-80元之間。前來租房的大多是周邊學校的“小情侶”。[詳細] 點評：天津房屋租賃管理服務中心的工作人員表示，現在日租房尚未納入管理體系之中，對於官方而言，房東和租客的情況都處於較爲失控的狀態。而且由於租期的短暫和靈活性，雙方之間不可能簽訂合約，這爲雙方發生糾紛時難以維護自身權益埋下了伏筆。同時也說明，現在各大高校的管理制度還不夠完善，需要進一步改善和加強。 關鍵詞四：租房結婚     在傳統觀念中，新房當然要“新”，選擇二手房都需要考慮再三，更不要說是租房結婚。但是居高不下的房價，讓大多數準備結婚的年輕人望房興嘆。不想增加父母的負擔，又不甘爲還房貸過節衣縮食的日子，於是一部分新人不得不選擇了租房結婚。從中介的成交量來看，目前在天津選擇租房結婚的還只是少數人羣。[詳細] 點評：天津是一個民俗文化十分濃厚的城市，在天津人的觀念中，擁有自己的房子是安身立命的標誌，大多數土生土長的天津人抱有“非買不住”、“無房不婚”的觀念。就目前天津商品房市場的形勢來看，租房結婚是一種值得引導和提倡的選擇，但要讓市民們真正接受這種方式尚需一段時間。[詳細] 地價VS房價 婚房VS啃老 以房養老VS異地購房 合作建房VS小產權房 關鍵詞一：地價VS房價     2007年天津的土地市場異常活躍，土地價格也是一路高漲，屢創新高。前11個月天津土地交易管理中心共出讓土地168幅，佔地總面積1587.6萬平米，幾乎是06年全年出讓量的一倍。成交土地158幅，總佔地面積1482.6萬平方米。其中津東塘(掛)2007-077和津東新(掛)2007-078兩塊土地的成交樓面價竟高達7000元/平方米和8800元/平方米。     2007年房地產市場最吸引人眼球的莫過於的房價的飛速飆升。從年初到年尾，天津的房價是昂首挺胸大步向前，連頭都沒回一下，中心城區新房價格早已輕鬆了越過了萬元大關，濱海的房價也要與市區一決高低。即使成交量大幅縮水也沒能讓房價心軟，人們期盼已久的房價拐點似乎真的只是“期盼”。     地價是房價的基礎，土地價格升高最直接的影響就是帶動房價進一步上漲。土地成本高啓的確考驗着房地產開發商對所開發項目的運作能力，這也就是所謂的“高地價產生高風險”。同時，土地價格的跳躍式增長帶來了房價的跳躍式增長，在目前天津房地產市場的剛性需求下，土地價格上漲對老百姓的生活質量造成了直接影響。當房價和地價的漲幅已經遠遠超過一個城市經濟增長速度以及居民收入增長速度時，這個城市房地產市場面臨的風險可想而知。[詳細] 關鍵詞二：婚房VS啃老     隨着“80後”獨生子女一代進入適婚年齡，天津市房地產市場上婚房的需求不斷增長。但是在房價持續走高的今天，婚房已經成爲愛情的絆腳石，同時也或制約、或改變了很多年輕人的婚戀觀。[詳細]     “先買套房再結婚”已經是人們心中根深蒂固的觀念，但是隨着房價的攀升，剛工作不久的年輕人要靠自己買房是非常困難的，於是急劇責任感的父母們不惜拿出自己半生的積蓄來爲子女買房結婚，一種新式房奴——“啃老族”誕生了。[詳細]     眼下，年輕人結婚“啃老”已經越來越普遍，在2006～2007年度中國國際婚博會公佈的《中國結婚產業發展調查報告》顯示，有47%的新人結婚費用的20%～60%來源於父母支持。其中更有14%的新婚青年，其結婚消費的80%～100%都靠父母資助。很多人提到“啃老”是無奈之舉，客觀原因固然有，但擁有高學歷的年輕人首先應該學會如何理財，根據自己的實際情況適度消費，不然照這樣下去，估計得“啃”一輩子“老”。 關鍵詞三：以房養老VS異地購房     “以房養老”是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。能有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，同時可以將養老保險、社會保障與購房養老相結合，形成保險金從養老中來，到養老中去的新型循環機制。[詳細]     以往，大連、海南、青島等自然環境優美的地區是傳統的休閒度假異地購房的目標城市，但近兩年這些城市房價快速上漲，威海等三線城市逐漸成爲熱點。天津的開發、開放吸引了越來越多的外地人到天津來買房，與此同時，天津市居民異地投資房地產的慾望也日漸上升，掀起了一股強烈的“異地購房”潮。[詳細]     通過保險機構以“按月付款”方式購買老年人身後的房屋產權，幫助老人實現“以房養老”，這一流行於歐美的模式今年10月將首次在我國推出，有人認爲以房養老推出恰逢其時，是80後的福音，但也有人表示懷疑，認爲“洋人”的養老方式在中國會水土不服。其實異地購房也是以房養老的一種方式，只是異地購房相對來說風險比較大，是一種冒險的養老方式。 關鍵詞四：合作建房VS小產權房     天津自打合作建房第一人———劉格學開始“張羅”以來，已有1年有餘的時間。8月合作建房者還稱，地塊兒已經選好，住上“老百姓自己的房子”似乎時日不遠。可好景不長，9月中旬，發現洽談地塊的規劃將要調整，經公司董事會決定暫時放棄目標地塊，在新項目確定之前先行退回合作人集資。緊接着10月就開始取消專用賬戶，770萬元集資款迴歸原主。[詳細]     小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以被稱爲“鄉產權房”、“村建房”，又叫“小產權房”。雖然國土資源部負責人已明確表示小產權房不合法，但一些小產權房項目仍在變換着各種形式銷售，成爲一個灰色的監管區域。[詳細]     不論是“合作建房”還是“小產權房”都是高房價下百姓買房難的產物，其共同的賣點都是低價。天津個人合作建房雖然失敗了，但是卻給人們提供了一種新的住房模式，值得借鑑；小產權房因爲沒有產權而不合法，但國家正在通過各項政策的調整對其加以規範，相信不久小產權房也會走上有產權的軌道。

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北方網地產頻道 專題策劃製作：李進 2007年12月