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Ⅰ.宏觀環境
濱海新區將成為中國北方的浦東,政策傾斜為天津提供良好發展環境
中國第三個區域經濟合作板塊——環渤海經濟圈的核心城市天津已經成為中國新經濟增長的領軍城市,隨著濱海新區的開發開放納入國家十一五計劃,天津的經濟得到了飛速的發展。2007年1-9月天津完成GDP3601億元,同比增長14.8%,從全年來看,2006年天津市完成GDP 4359.15億元,同比增幅達到17.89%,與北京、上海和重慶歷年GDP比較圖可以看出,天津雖然在GDP總量上保持排名第三的地位,但03年以來GDP增速超過北京和上海躍居四大直轄市第一。
政策的傾斜為天津提供了良好的發展環境,空客A320總裝線落戶天津濱海新區;2007年9月6日國務院正式批復天津市濱海新區成為我國新一代運載火箭基本型工程研制基地;2007年11月18日溫家寶總理與新加坡總理李顯龍在新加坡簽署了中新兩國政府關於在天津建設生態城的框架協議,中新生態城正式選址天津濱海新區。這一系列利好消息不得不讓人振奮,濱海新區將成為中國北方的浦東。
『一軸兩帶三區』市域空間布局描繪了未來天津城市藍圖
一軸:『武清新城——中心城區——濱海新區核心區』,西聯北京,東至天津港,中間以天津中心地區為核心,城鎮密布,該發展軸是環渤海地區京津發展主軸的重要組成部分,西端與北京城市總體規劃確定的東側發展帶相連,東端通過主城區緊密連接濱海新區。
兩帶:『寧河、漢沽新城-濱海新區核心區——大港新城』構成的東部濱海發展帶和『薊縣新城-寶坻新城-中心城區-靜海新城』構成的西部城鎮發展帶。
三區:指北部薊縣山地生態環境建設和保護區、中部『七裡海-大黃堡窪』濕地生態環境建設和保護區、南部『團泊窪水庫-北大港水庫』濕地等三個生態環境建設和保護區。
『一軸兩帶三區』首先,明確將京津塘高速公路走廊作為城市主要發展方向,與北京城市總體規劃確定的東部發展帶對接,促進產業分工與協作。其次,將『兩帶』作為市域城鎮集中發展建設的地區,加快建設東部濱海發展帶和西部城鎮發展帶。第三,在市域北部、中部和南部,規劃三個生態環境建設和保護區,首次將生態環境建設和保護區作為天津市空間布局結構的一部分,協調城市建設與區域生態保護的關系,把宜居的生態城市作為未來城市發展重點。
Ⅱ.樓市現狀
07年樓市迎來新一輪猛漲,下半年市場表現為量價齊昇
2007年天津市商品住宅市場成交量走勢在春季以及7月後呈明顯分化,7月樓市進入新一輪快速上昇通道,9月達到頂點為128.63萬平米,成交量同比增幅平均達到65.74%。2007年5月以前,天津市房價持續了06年以來平穩的上漲態勢,而6月以來天津房價形成了新一輪的快速飆昇勢頭。7-8月間全市成交均價達到6183元/平方米,同比增幅達34.65%,截至11月全市房價平均水平為6647元/平方米。經過此輪快速上漲,天津市各區域房價被重新定義,價格越上新高位。可以看到,07年特別是下半年以來,價格持續高漲的情況下,成交量依然爆發性增加,同比2006年呈現量價齊昇的局面。
2007年區域特點:市內稀缺、近郊昇溫、濱海概念熱炒根據2007年1-11月全市商品住宅成交量分布圖可以得到,濱海三區、近郊四區市場的快速崛起和發展使得其市場份額正緊逼市內六區。
市內六區一直以來是天津樓市的風向標,6月以來成交量快速上昇,9月更是高達42.51萬平方米,房價一再大幅上漲並未阻擋強勁的需求,市場所營造緊張氣氛使得大量消費者跟風買漲。市內六區受土地供應緊缺、地價大幅攀昇的影響,住宅新增供應量將急劇銳減且供需矛盾的緊張加劇也導致房價水平大幅上漲,迫使部分購房者不得不轉向近郊區縣。
經過06年近郊四區普通住宅市場的大力開發,目前區域已成一定規模和市場效應,消費者認可度明顯上昇,紅磡領世郡、萬科假日風景、首創寶翠花都以及東麗湖萬科城作為區域內領導樓盤在07年表現搶眼。隨著07年9月底多宗地塊的出讓,天房、首創、華潤、華僑城等知名開發企業進駐雙港、華明新家園居住區,可以預見,近郊區縣將成為熱度飆昇、昇值前景最為看好的住宅聚集區。
濱海新區的開發開放吸引了大量的開發投資和投資購房群,普遍看好區域發展潛力和上昇空間。開發區、上北生態區、空港物流加工區、響鑼灣商務區以及中新生態城落址都使得『濱海』概念發揮至極致,相較新區經濟發展速度,房地產市場已先行走在前端。下半年塘沽老城區、上北生態區以及開發區樓盤全面開花,新增供應量的大幅增加拉動7月成交量快速上漲,隨後在9月達到高位39.70萬平方米。
天津樓市目前仍處於健康水平,並未出現深圳等一線城市有價無市局面2007年10月以來,深圳、廣州等一線城市出現成交量甚至價格的下滑,緊縮個人房貸的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策導向都使得市場在瘋狂後開始回歸理性。10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套,較9月份下降一半以上,而11月上旬,深圳新房日均成交僅在30套左右。
分析深圳樓市此輪變化,主要是大量的投資客拋盤所導致的。而與之區別的是,天津樓市的主要支橕仍為本地居民龐大的自住需求,旨在打擊投機性需求的調控政策對天津市場影響有限,整體仍然是上昇的良好勢頭。伴隨著價格水平上漲到新高位,購房者也進入調整期,10月全市成交量環比出現下滑,但同比23.98%增幅以及3季度前期需求『井噴式』提前釋放,短暫回落也是較為正常的,11月全市成交8975套,較10月增加632套,年末一些樓盤加大營銷促進了消費者對高房價的消化,巨大的需求量支橕天津樓市依然健康前行。
地價攀昇以及熱點區域供需矛盾加劇成為今年房價快速上漲的主因
開發商高價拿地成為此輪房價上漲的直接導火索
8月1日,金地集團以22.67億元將天津市河東區津塘路南側一號橋地塊收入囊中,樓面價近6800元/平方米。 8月2日,深圳振業集團以10.60億元摘得河東區新開路東側『津東新(掛)2007-078』地塊,樓面價高達8805元/平方米,樓面價已明顯超出在售項目的售價,周邊眾多項目隨即封盤上調價格,單價上漲1000元/平方米以上的樓盤在50%以上,一些熱點區域樓盤也是輕松突破萬元/平方米大關。
07年截止第3季度,天津住宅(商住)用地共成交76宗,地塊面積776.57萬平方米,非市內六區佔比96.74%,其中,近郊四區和遠郊五區縣分別成交30和32宗,土地面積360.72和297.02公頃,分別佔本年全市土地成交面積46.45%和38.25%,且成交價格屢創新高。眾多品牌開發商的湧入大大提昇了近郊區縣土地價值,這也必將是未來天津住宅市場發展的重點區域,因而年內津南、西青、東麗、北辰等一些近郊區縣在售住宅價格全面上漲。
市內土地供應稀缺,供需矛盾加劇促使價格水平仍繼續大幅上漲。市內六區樓盤以及土地供應急劇減少已是不爭的事實,從招拍掛情況來看,07年1-3季度市內六區住宅(含商業綜合地塊)土地供應面積僅為32.65萬平方米。07年市內六區僅有和平區的吉利經典,南開區中新城上城之上城豪苑、天房峰閣,河西區天津公館、梧桐公寓,紅橋區萬通上游•國際以及河北區富水一方為純新盤入市,而供應量較大的樓盤07年底都已近銷售尾聲,如海河新天地、天津富力城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供應量,供需矛盾的加劇使得房價必定持續大幅上漲,目前市內六區均價已在9000元/平方米以上,品牌樓盤多在11000-12000元/平方米以上,未來價格仍有進一步大幅上昇的空間,產品結構調整是重點。房價水平的上漲使得一些購房者不得不轉向近郊區縣,而土地市場的活躍也使得07年內津南區、西青區、北辰區房價都上昇至新臺階。
Ⅲ.政策影響從2005年『國八條』算起,到後來的『國六條』、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款准備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障,再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令(236號文),兩年多時間裡,調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲,在我國房地產發展史上實屬罕見。
宏觀調控未達到預期效果,『堵』的政策思想不利於樓市健康發展2006年5月到2006年10月間出現成交量短暫回落,隨後又逐步回昇現象,是由於2006年5月29日九部委頒布的《關於調整住供應結構穩定住房價格的意見》政策實施對天津住宅市場影響的表現,從成交量數據來看影響不是很大,且影響的時間即成交量回落的時間只有三個月。
2007年10月天津住宅成交量環比大幅下降,11月有所回昇;一方面是因為2007年9月中國人民銀行、銀監會共同發布通知要求嚴格住房消費貸款管理,提高第二套房房貸首付,要求比例不得低於四成政策的影響,但不是最主要原因;另一方,天津住宅市場不同往年,旺季提前至7月,7-9月市場需求提前得到滿足,且價格已達到相當高位,是導致2007年10月住宅成交量大幅下滑的原因。隨後11月成交量又有所回昇達到96.26萬平方米。
政策調控前後的價格變化,2006年5月住宅價格達到4981元/平方米,隨著5月29日九部委頒布的《關於調整住供應結構穩定住房價格的意見》『國六條』配套細則實施,6-7月價格有所下滑,7月價格回落到4487元/平方米。但是天津住宅自住需求的旺盛,使得住宅價格逐步回昇,經過3個月的逐步回昇2006年10月回昇到4871元/平方米。隨後市場由於市場的需求旺盛,加上土地價格的日益攀昇,住宅價格得到持續的增長,2007年11月達到6647元/平方米,同比上漲30.18%。
擴大中低價位住房供應將是未來政策主旋律
非保障性住房將采用市場調節手段為主
對於過度炒作投機,政府將通過緊縮金融政策予以打擊
2006年5月17日,溫家寶總理在國務院常務會議上提出針對房地產市場提出『國六條』,時隔一年多,溫家寶總理又於2007年11月19日在新加坡訪問指出『近些年來房價上漲較快,人民有很大的意見』。明確提出應在嚴守18億畝耕地『紅線』的前提下,采取廉租房、經濟適用房和市場調節三種方式擴大供給,並特別強調,『經濟適用房大多數是面向中產階級的』。多形式、多層次城鎮住房供應體系將逐步建立,把住房供給進行有效的分層中,高檔商品房將主要依靠市場進行調節,但對惡意炒作投機將予以嚴厲打擊。目前出臺的多項金融緊縮政策就是為了防止中高檔住宅市場的過度投機。
Ⅳ.樓市未來
未來兩年近郊四區將成為市場熱點,住宅市場供應將集中放量
隨著天津城市的擴張以及市中心的土地不斷稀缺,住宅(商住)用地供應不斷向郊區發展。06年全市住宅(商業)用地供應的92.03%集中在非市內六區,其中近郊四區共成交153.8萬平方米,佔全市土地成交面積的63.86%。進入07年以來,截止第3季度,天津住宅(商住)用地共成交76塊,成交土地面積達到776.57萬平方米,非市內六區的成交土地比重進一步加大佔到96.74%,其中,近郊四區土地成交面積尤為突出,成交土地面積達到360.72公頃,佔本年全市土地成交面積46.45%。由於政策將強化開發企業土地開發、形成供應推出市場,近郊四區未來兩年的住宅市場供應將大幅放量,成為天津普通住宅市場的熱點區域。
住宅市場郊區化發展引發全市價格結構性調整,整體均價漲幅將放緩根據2005年以來的住宅土地供應,天津住宅用地逐步向郊區縣、濱海發展,市中心住宅用地供應不斷減少,因而市中心價格會持續上漲,成交量會有所下降。而2006年以來近郊四區和濱海區域的住宅土地大量放量,未來兩三年住宅市場的供應也將大幅放量,需求也將發生多層次的結構性調整,這對天津整體住宅市場成交均價的增幅會有所抑制,但其中的熱點區域如津南、開發區價格仍會相當高位運行,各項目所面對的客戶群較為集中,高端客戶群將進一步分化和稀薄,普通項目存在相當的競爭壓力,均價漲幅也將隨之放緩。
另一方面,別墅土地供應越來越少,成交價格漲幅將明顯大於普通住宅。由於別墅客戶群都屬於真正的財富階層,有著理性的財富觀念,房產僅是作為他們處置個人財富的一種方式,且房產在個人財富中所佔的比例會有一定的限度。預計08年別墅市場價格仍會快速上漲,財富階層的購買力往往不會受到政策調控影響而削弱,僅是購買心態更為平穩,可挑選的餘地更大,濱海新區的財富吸引力也會吸引大量外地投資客來此購置豪宅。
城市南部外圍將形成高端市場積聚區,東、西部以中檔及保障性住宅為主
大梅江的帶動逐步形成了天津消費者南部『高檔居住區』概念,津南成為新興高檔居住區。到07年前三季度津南區已成交14塊,成交土地面積達到141.75萬平方米,集聚富力、華潤、首創、吉寶等品牌開發商,將以打造低密度的高檔住宅為主要發展方向,其產品設計多樣化,涵蓋公寓、洋房、別墅等多種物業類型;而西部的西青以及東部的東麗主要規劃建設中檔住宅以及大量經濟適用房及廉租房。