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塘沽區
1、2007年塘沽區房地產市場概述
根據天津中原投資顧問部跟蹤測算,預計本年度塘沽區商品住宅成交量在130萬平方米以上,預計成交均價在5400元/平米左右。成交量將超過2006年,成交均價較06年漲幅約為34%左右。該區本年度房地產成交仍然得利於濱海新區核心地位的價值提昇、區域大規模的城市規劃改造兩大因素。
2、2007年塘沽區商品住宅市場成交走勢分析
(數據來源:天津中原投資顧問部數據庫)
從成交量上來看,區域主要成交量集中在8月以後。上半年為成交淡季,主要是上半年區域的供應不足,再加之需求方在價格上漲同時的觀望心理濃厚造成;今年下半年區域成交驟增,一方面來自於供應的大量增加,主要來自於上北區域,另一方面北塘、於家堡、海河南的大規模拆遷提供了大量急性的剛性需求,帶來大批中檔產品的快速成交。在此類需求釋放之後,區域成交逐漸走低,預計將回歸10萬左右的月成交量。
從價格走勢上來看,區域價格處於快速上昇區間,官方統計數據與市場成交逐漸吻合,從年初成交價格的不足5000元/平米,到年末的的接近6000元/平米,同比上年漲幅超過30%,2003天津市區拆遷引起的市場變化在塘沽再次上演,預計2007年末至2008年初的成交均價會突破6000元/平米。
3、2007年度新區域入市樓盤介紹—貽港城、融科心貽灣
貽港城
位置:塘沽區車站北路與津塘公路交口
周邊狀況:項目位於塘沽區的西部,屬於新興的新河組團。目前周邊靠近原有的新河船廠以及附屬的倉庫、宿捨。屬於五車地、趙家地居民片區,周邊缺乏高端居住氛圍、配套也比較缺乏。但是該區域屬於整體開發的起步階段,未來發展前景較好,距離塘沽中心僅有10分鍾車程。
樓盤風格:高品質現代化住宅區
產品特點:標准70/90普通住宅,由高層、多層組成。
開盤均價:5500元/平米
融科心貽灣
位置:塘沽區津塘高速公路和新北路交口,海洋經濟技術開發區西北部
周邊狀況:項目位於天津市塘沽區海洋經濟技術開發區西北部的上北生態區,南部緊鄰京津塘高速公路,東面緊鄰塘沽2#水庫。東側為規劃路,與二號水庫相鄰,南側為學校(待建)用地,緊鄰公路,西側為規劃路與其他居住用地相鄰,北側為規劃路與其他居住用地相鄰。
樓盤風格:現代、簡約的建築風格,較低的建築密度、園林景觀是主要特色。
產品特點:產品以中小戶型為主,是塘沽區2007年品質較高的項目,遵循大間距、低密度的規劃原則,保證戶戶朝南。通過高層圍合形成多組團、多景觀中心,體現鄰裡街區的概念。
開盤均價: 5100元/平米
4、2008年塘沽區市場狀況展望
未來的濱海新總面積為50.57平方公裡(其中塘沽區40.2平方公裡、開發區9.86平方公裡、保稅區0.51平方公裡),其發展軸為規劃中的濱海新區的中環線。同時重點建設海河生態走廊作為城市的生態廊道和景觀廊道,它西起海門大橋東到海河大橋,依次為綠色景觀區、外灘游覽區、於家堡金融商務區、藍鯨島游艇休閑度假區、大型文化公園區、科技園區和高檔臨河居住區。
近年來塘沽地區住宅價格上漲較快,但由於目前塘沽區的房地產開發仍處於發展階段,旺盛需求和供應形成了目前濱海新區整體市場向好的大勢。隨著區域經濟的增長,新區居民已有了良好的經濟基礎,但是房地產水平的發展和產品檔次仍無法與這一經濟水平相匹配。因此,一旦高品質住宅項目供應增加,成交量將會立即出現大幅增長的特點。
隨著第三產業規模日益擴大,大量外來從業人口進入濱海地區,塘沽、開發區生活配套已見規模,大量投資者將手中購置物業出售、出租,獲取差額回報的同時豐富了供應市場資源。目前該區域房地產三級市場與二級市場已經形成良性梯級互動。預計2008年塘沽的房地產產品均價格漲幅會超過15%,供應量主要體現在上北、新河等新興板塊,成交仍會保持穩定。