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東麗區
1、2007年東麗區房地產市場概述
預計本年度東麗商品住宅成交量在40萬平方米以上,預計成交均價在5800元/平米左右。成交量將超過2006年約13%,成交均價較06年漲幅約為20%左右。東麗區本年度房地產成交仍然得利於濱海航空產業的發展,特別是空客基地的建設,極大地提昇了區域價值,使空港地產起步伊始就定位較高,此外東麗湖板塊日漸成熟,也推動了區域地產發展,此外,軌道交通對沿線物業價值帶動作用也日益凸現。
2、2007年東麗區商品住宅市場成交走勢分析
(數據來源:天津中原投資顧問部數據庫)
以上圖表為07年東麗商品房的成交情況,從成交量上來看,主要成交量集中在3月以後。上半年3-6月為成交峰值區,主要是由於上半年空客基地建設帶動區域地產消費的信心大增所致,在成交的持續帶動下,加之8月天津土地成交進入高估值期,全市進入年度需求釋放階段,致使該區域8-10月成交穩健,進入11月東麗湖部分項目放量供應,成交再起波瀾,形成年末高位收官。
從價格走勢上來看,上半年價格保持穩昇,下半年區域價格處於快速上昇區間,從年初成交價格的5000元/平米,到年末接近8000元/平米,同比上年漲幅接近40%,區域成交價格與供應產品的檔次息息相關,無論是東麗湖還是空港,物業檔次均為中高端以上,因此區域成交價格在傳統中低端供應缺失的狀態下直線上昇。
3、2007年度新區域入市樓盤介紹—維爾藍堤、遠洋新乾線
朗鉅天域二期維爾藍堤
位置:東麗區東麗之光大道北側
周邊狀況:維爾藍堤項目位於朗鉅天域高檔別墅區內,南臨東麗湖,北臨金鍾河;
樓盤風格:產品以5層情景洋房、7層電梯公寓、11層高層為主。定位高檔國際居住社區。
產品特點:依托別墅區的情景洋房,臨湖臨河,景致優美; 10米進深的設計,通透、采光、大露臺、花園、退臺等細節設計考慮居住的品味;多層公寓帶電梯設計。
開盤均價:7000元/平米
遠洋新乾線
位置:東麗區空港物流加工區西二道與中環西路交口東南側
周邊狀況:項目西側隔中環西路與空港保稅區相望,東側與中冶天工、海關等辦公樓相連,南側建有人工湖和高爾夫場,北側擬規劃國際文化藝術交流中心。位於東五道與東七道之間為空港規劃中的教育配套區,未來規劃有:幼兒園、中小學、高等職業教育學院、體育場等配套設施。空港物流加工區東四道與津漢城市快速路相交處西側為規劃中的現代大型醫療機構。樓盤風格:項目整體建築風格現代、簡約、明朗,辦公商務與居住相結合。
產品特點:業態包括國際四星級酒店、精裝公寓及精裝寫字樓,商業業態分布:一層:沿街部分主要以金融機構、快餐、休閑咖啡吧為主;內部為精致消費區,主要分布精品店,美容美體等。二、三層:為國際美食城,主要以國內外大型品牌餐飲為主。公寓和寫字樓為精裝修,戶型以50-70平米為主力戶型,少量110平米左右的戶型。
開盤均價:辦公別墅16500元/平米
4、2008年東麗區市場狀況展望
濱海新區以載體建設為基礎,確定了西進發展戰略,其中保稅區西進42平方公裡,開發區西進48平方公裡,在這90平方公裡中,坐落於東麗區的有81平方公裡。未來東麗區在城市建設規劃中,將明確發展三大功能區,即『新經濟特色鮮明的現代化經濟功能區,新都市生態節約型的居住功能區,濱海新區輻射型的現代服務功能區』;預計2010年,全區城市化率達到100%。
近年來東麗區不論是供應量還是新增供應量增幅都比較大,同時區域市場充分表現了對商品房的快速消化能力,成交量也明顯上昇。
東麗區屬於地產快速發展區域,現階段市場尚不成熟,區域內項目較少,從而導致一些大盤項目一旦集中放量將使區域市場的成交總面積和平均成交價格大幅波動。未來東麗湖、空港、輕軌、華明鎮沿線將成為集中供應來源,未來市場也將圍繞這幾大熱點展開,景觀、產業、交通將成為東麗地產發展的三大優勢,未來區域整體供應檔次將明顯提高,預計2008年該區域成交量會大幅提高,成交價格保持穩昇。