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近一個月,隨着北京“小產權房熱”的曝光,以及緊跟着的建設部購房風險提示和北京市國土資源局禁令的出臺,一個看似新鮮的字眼頻頻出現在各大媒體與公衆視線:小產權房。有關小產權房的熱論,揭開了其實早已存在多年的地產現象。而“北京事件”,僅僅是撕下創可貼。
小產權房何以存在多年?又爲何時至今日才被“提示”和“禁止”?在天津,小產權房是否也在暗接珠胎?面對小產權房的諸多風險,爲什麼那麼多人願意鋌而走險?它的存在,是願打願挨的“民間協商”?是高房價壓力下的“泄洪”?是對國家土地管理制度的揶揄和法律的藐視?還是另一種地產存在方式的提示?
北京小產權房的存在不是一個新案,也不是一個個案。有媒體披露,北京市的小產權房大概從上世紀90年代中期開始陸續出現。當時主要是一些明星、藝術家等爲了休閒或養老到郊區買地蓋別墅、買農家院。然而,從2003年開始,小產權房的性質開始發生了變化,很多人開始購買小產權房,作爲第一居所使用。2003年之後,小產權房的開發建設也開始變爲當地村委會、鄉政府的大規模開發行爲。
而在天津,這種“行爲”也由來已久。小產權房在天津大有市場。
這座樓盤位於西部新城,在周圍幾座規模大盤的包裹中,它的“便宜”顯得格爲搶眼。周圍樓盤的開盤價格大多在5000元/平米左右,有的已飆至6000元以上。但這座樓盤一期開盤起價僅爲3000多元,均價也不過4000元出頭。這樣的價格在當下,算是相當便宜。從樓書上看,這座樓盤與其他樓盤沒什麼不同,合理的容積率、綠化率、交通情況、周圍配套。但與項目負責人的交談中,記者發現了蹊蹺。
“購買這個項目不能辦理銀行貸款。”該負責人進一步解釋,“這塊地是當地鄉鎮政府開發的,銀行不給予按揭貸款服務。”對於“房產證”問題,負責人一直避而不談,但最終沒能繞過這個敏感詞。“這個房子沒有國家發的產權證,但當地政府會發一個相關證書,但這並不影響房子的交易、轉讓、買賣,只要找到合適的買賣雙方,一個願打一個願挨,交易照樣可以進行,還省去很多煩瑣的手續。”當記者問到這樣的房子是否合法時,負責人的回答有些匪夷所思:“不合法也合法。在法律上,沒有房產證的房子不受法律保護,但買賣雙方樂意交易沒有房產證的房子,也不能說他們違法吧。我五年前買了一套這樣的房子,去年轉手一賣,賺了近10萬元。這樣的房子雖然沒有產權證,但是有即得利益呀。”據瞭解,這個項目一期開盤4萬平方米,而開發商從當地鄉鎮政府手中拿到的地是60多萬平方米。大批量的開發還在後頭。
事實上,正像這位項目負責人說的,“即得利益”成了“小產權房”交易紅火的最直接原因。據有關部門統計,在天津郊縣地區小產權房銷量已經佔到整個市場的20%。西青區大學城、王頂堤、東麗區華明鎮、北辰區雙街鎮等地區均有小產權房在售,其價格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右。
“價格低”是小產權房吸引購房者的最主要原因。家住南開區的王大爺,把市裏的房子讓給兒子結婚後,在近郊花了20多萬元買了一套“小產權房”。王大爺算了一筆帳:在市裏買一套小獨單最少也要三、四十萬,而且地點偏遠。如果坐車去兒子家,加上堵車,時間也和現在的住所差不多。如果在市區買一套可心的房子,那將是一筆相當大的數目。即使貸款,利息也會非常高。用王大爺的話說:“貸款利息都夠買一間小產權房的了”。王大爺也想過租房。但房租依然是個不菲的數目。如果在南開區繁華一點的地方租一個兩室偏單,價格起碼也在兩千元左右。按2000元每月計算,一年下來1.2萬,10年就是12萬。到頭來,房子也是別人的。“小產權房”好歹可以自己支配。對於“小產權房”的風險,王大爺這樣理解:“我是自己住,又不打算賣。更何況那麼多人都買,國家總不能把咱們都趕出去吧。”
“賣也沒關係。”李先生對“小產權房”的理解似乎更大無畏。事實上,李先生確實“順利”地賣過“小產權房”。幾年前,李先生花10萬元錢爲父母買了一套“小產權房”養老。不久前,二老相繼去世。李先生打算賣掉這套閒置的房子。張貼廣告後不久就有買主找上門。一番討價還價後,李先生按照稍低於當前世面的價格賣出18萬。在向物業交了1萬多元的手續費後,使用權證上換成了對方的名字。李先生還賺了一筆。
李先生的收穫或許是意外的。但有些人卻是有意地打起了“小產權房”低成本投資的主意。在西青區大學城、王頂堤等地,小產權房銷售甚火。一些人因爲住,一些人因爲租。章女士在王頂堤一帶有一套小產權房,是多年前購買的。房子一買來就租出去了。租金從500元一直水漲船高到2500元。章女士得意地推算:“再過六、七年,房租就是淨賺了。”
“小產權房”的即得利益,使越來越多的購房者願意與國家賭一把。而且,一直以來的相安無事也使他們在意識上放寬了顧慮。中原地產華北區總經理李文傑一語中的:“一直以來大量小產權項目開發商或者村集體組織沒有受到應有的處罰,很多先買房人的‘示範作用’是小產權房紅火的真正原因。”
“小產權房”尷尬在哪裏?在這場有關房產的困局中,究竟隱藏着怎樣的權利制衡和利益博奕?
按照正常程序,農村土地一般歸村集體所有,如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設並出售,須先經國家徵收,轉爲國有土地,才能出讓給開發商。開發商要向國家交納一定數額的土地出讓金和各種稅費。而“小產權房”逃走的恰恰是土地出讓金和稅費。一位不願透露姓名的地產商說,做房地產開發,除土地出讓金以外,還需要繳納50多種稅費,蓋上百個圖章,以及大量“灰色交易成本”。當土地出讓金與各項稅費“逃”走後,“小產權房”的價格自然便宜不少。而對於當地鄉鎮政府而言,把集體土地資源建房出售,顯然比被國家徵收、再被開發商高價賣回落下更多實惠。結果,當地政府對“小產權房”是“周瑜打黃蓋”,“小產權房”對購買者是“願打願挨”,只落得國家政策和法律在一旁空嘆望。
爲什麼會出現這種局面?對“小產權房”,業內人士說法不一。
潘石屹撰文指出,土地供應不足造成了投資回落、房價上漲、“小產權房”的興起、違法佔地案件增多等結果。在實行雙軌制之時,正常的市場沒有發育成熟,無論政府的打擊力度多大,都可能會有黑市的存在。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制。
而任志強的態度更加強硬。他在自己的博客中寫到:“建設部完全可以理直氣壯的去管理……不管這些‘小產權’的建設是否合法,但其對社會銷售的行爲是違法的。建設部有權依法禁止這種對社會公開的銷售行爲和沒收其所得。”
北京師範大學房地產研究中心副主任王宏新則認爲:“小產權房形成已有很多年,客觀地說反映了市場需求,雖然法律沒有保護,國家不承認,但一棍子打死不符合中國市場經濟的發展規律。中國的法律本身滯後於現實,並不是目前沒有規定,就說它是違法。”
天津房協研究委員會主任委員、南開大學經濟學博士劉玉錄的態度,更加一針見血地捅到土地管理制度的痛處。一方面,由於房價的居高不下,無奈之下,一部分購房者在明知無法律保障的情況下,把目光投向了這種價格相對低廉的小產權房,實際上是一種飲鳩止渴的行爲。而另一方面,對於出售小產權房的鄉鎮來說,這種形式取得的利潤遠遠高於國家徵用土地付給的費用。對於買賣雙方來說可謂“雙贏”,且由於我國進入市場經濟時日尚短,一些人法制觀念淡泊,存有僥倖心理,於是一拍即合,致使其明明非法卻也難以禁絕。
儘管北京已明確了對小產權房的態度,但關於小產權房的存在和爭論並沒有立竿見影。人們仍在努力尋找解決問題的方法。無論是小產權房觸犯了法律,還是法律落後了市場;無論是高房價催生了小產權,還是小產權攪亂了產權證。很顯然,回答這些問題,一紙禁令不夠。