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小產權房以低房價吸引了衆多的城裏人。違法的小產權房能合法嗎?違法的風險成本到底誰來扛?這個問題令很多人焦灼不安。
售樓小姐:許諾背後暗藏玄機
“第一次來嗎?看看我們的沙盤。”筆者走進南京雨花臺區油坊橋一家小產權房售樓處,售樓小姐熱情迎上來。“想看什麼套型?一期的房子基本賣完了,只有二期的,均價4500元。過些天還得調價,每平方米漲100元。”
“你們是集體土地,能辦兩證嗎?”筆者直奔主題。
小姐嫺熟地把筆者引到告示臺前:“我們已通過規劃審查,手續辦齊就是國有土地了,這裏有批文。2009年底就能辦兩證。”
“辦證的時間你們會寫進合同嗎?”筆者問。
“都寫在合同裏了。”小姐翻開合同樣本,指着其中一條,上面寫明2009年12月31日前辦理兩證,如辦不了,每平方米退款500元。
一位曾操盤此類項目的業內人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語”背後的玄機。合同約定就是個“招數”:每家簽約時間不同,就不會出現集體追討的麻煩局面!至於那500元,開發商就沒打算要,4000元已經有賺了。而所謂“辦銀行貸款”,根本不是常規的住房按揭貸款,而是拿你合法房屋做抵押辦貸款,利率特高,銀行沒風險……筆者聽得冷汗直冒。
被套業主:無證房還是想脫手
壹城社區坐落於南京棲霞區經五路上。
以購買二手房爲名,筆者向住戶們打聽情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進屋。他家110平方米,帶個院子,種了菜,還打了井,冰着幾個大西瓜,儼然一派田園生活。
“我們前年買的房,當時售價4000多塊。最近賣的新房,要6000塊了!但還是比周邊的商品房便宜。”老李夫妻快言快語,“兩證現在沒有,開發商說兩年內辦妥,今年10月就能拿證。實在辦不成,每平方米退700塊。你自己住,沒有兩證也不要緊的!”
從老李家出來,筆者遇到另一位正在泊車的住戶。他好心提醒:這裏是集體土地建房,辦不到兩證,開發商倒是答應辦,本來覺得有希望,最近查得緊,估計辦不到了。
在隔壁興都花園2號門,筆者向門衛打聽有沒有二手房賣。“要多大?幾樓?”門衛掏出一堆紙條翻檢起來……不一會兒,一位陳姓老太太急匆匆跑來,領筆者去看房。老太太一路小跑,一路推介:“這小區可好了,真安靜,坐公交又方便,四五十分鐘能到新街口!你看看這草坪多大啊?”她家門前空地長滿了草,足有小足球場大。可這麼好的住處,她幹嗎要拋掉呢?
政府聲音:兩年辦證沒有依據
小產權房果真能“轉正”嗎?江蘇省國土廳副廳長吳震強明確告訴筆者,集體土地建商品房不合法。去年,南京有一批集體土地建商品房項目通過了規劃審批,有的開發商藉此炒作,把相關文件貼在售樓處,承諾兩三年內能辦兩證,讓購房人以爲其是合法的。規劃許可只是從建築上來講的,有沒有土地使用證,纔是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規劃,小產權房就是通過規劃審批,也不代表就合法。
吳震強提醒購房人,對購房者最大的保護是法律保護,而購買集體土地商品房不受法律保護。所謂買和賣,只是購房人和集體發生的關係,一旦被依法沒收或拆除了,無法向政府要賠償,只能找集體賠,即使這塊地徵收爲國有,國家的補償也只給集體土地成員。