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概念解釋:明洲律師事務所的單薇律師表示,小產權一般是指購買在農村集體土地上建設的房屋,由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構製作頒發權屬證,又稱爲“鄉產權房”,小產權房實際上是無產權房,因爲這種權屬證書在法律上是無效的。
政策解析:《中華人民共和國土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,並儘量使用原有的宅基地和村內空地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審覈,由縣級人民政府批准;其中,涉及佔用農用地,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基的,不予批准。”第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”單薇律師表示,根據《中華人民共和國土地管理法》規定,農民將房屋賣給城市居民的買賣行爲不能受到法律認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
法律風險:單律師認爲,首先因爲城鎮居民不具有購買小產權房的主體資格,不是集體經濟組織成員,因此直接法律後果是簽訂的買賣合同的無效,不能夠取得有效的權屬證書。其次,購房後如果遇到國家徵地拆遷,由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人並非合法的產權人,所以購房人很難維護自身權益。最後,不能夠自由處分。由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產主管部門的批准,無法辦理合法的產權手續,購買後也不能合法轉讓過戶。