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率先實施二手房交易資金監管的天津,其實施流程與目前相關文件規定的流程是完全一致的,在沒有前例情況下,其所做出的創新是值得肯定和學習的。
天津模式特點與優勢明顯
與北京、南京、武漢等地的模式相比較,天津模式具有幾個明顯的特點。
首先,政府直接進行資金監管,而不是像其他城市那樣交由具備資質的經紀機構或交易保證機構負責。由天津市房地產管理局專設國有獨資的『天津市正孚房地產經紀中心』,接受交易雙方委托,無償提供私產房屋交易服務。
其次,以統一的網絡系統為載體,而其他城市並沒有形成一個統一的網絡載體。
再次,無償提供私產房交易服務,而其他城市由經紀機構或交易保證機構負責資金監管則不可能做到這一點。譬如,武漢某經紀企業與招商分行的資金監管合作規定:交易資金存放期間不計利息,招行將對每筆交易收取監管手續費,費率為交易總額的0.15%,每筆交易最低100元起步。
比較二手房交易資金監管模式的優劣,主要看效率、成本和動力三項標准。『效率』即收益,包括了資金流轉的速度、對交易的效應和保險(安全)系數,也包括了正的公平;『成本』中包括了可操作性與負的公平;『動力』就是體系運轉的活力。按這些標准評估,天津模式在現階段具有以下比較優勢:第一,政府出面有利於協調各方主體。毋庸韙言,政府的權威性和可信度是其他機構無法比擬的,政府直接出面進行二手房交易資金的監管,有利於促進監管方、買賣雙方、經紀機構、銀行間的配合。並且住宅的社會政治性也決定了政府應該介入。實際上,在美國,符合既定條件的住房抵押貸款,均是由聯邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人事務部(VA)等政府機構出面擔保的。
第二,一條龍作業,實現了房屋產權和價值流轉的統一。二手房交易資金流動和伴隨它的房屋過戶,反映了既定房屋的產權變換和價值流動的統一,決定著存量房屋社會再生產循環的狀態。而二手房的多樣性、分散化和復雜關系使得這個循環流動非常困難,因此需要交易流程盡可能地明晰並且簡化。
與歐美國家相比較,目前我們二手房流轉中的問題主要源於市場發育不夠成熟、不完善,不僅表現在中介經紀機構行為不規范,而且反映在客戶掌握的市場交易信息量較少。
在這種情況下,倘若把房屋產權和價值流轉同步,同時辦理過戶手續(產權變換)和價值流轉(貨幣易手),在交易流程的一個節點上實現『一體化』、『一站式』的集中辦理。既提高了辦事效率,又節約了交易費用,減少了交易者在各機構間的往返奔波勞頓。
第三,監管和服務合一,延伸了政府規范市場的職能。天津模式把二手房交易資金監管和交易管理服務放在一起,實行監管和服務合一,等於是把相應文件規定的定期不定期檢查的職責『長期化』。實踐證明,監管和服務合一,大大簡化了監管流程。
質疑難掩亮點
目前,對天津模式的質疑主要集中在三個方面,一是認為由於政府監管的介入,二手房交易市場存在『去中介化』的隱懮。二是政府專設部門,成本增加較多。三是政府集中設立賬戶,存在乾預過度的問題,並且存在一定的風險。
仔細閱讀天津模式的相關文件會發現,它規定正孚房地產經紀中心可以接受交易雙方委托,無償提供私產房屋網上交易服務,但並沒有規定只有正孚中心纔能從事私產房屋交易業務。換言之,天津模式並沒有去中介化,而是中介的多元化——在私營公司之外又多了一個具有政府背景的公司機構。
需要指出的是,雖然相關文件在營業執照的辦理和房地產管理部門備案公示的表述中,間接劃定了交易保證機構的性質,但並沒有禁止政府背景公司進入。從長遠看,由於『流通過程推動了新的潛能』(馬克思:《資本論》II,P48),作為今後行政職能改革取向的服務型政府,應該大力發展各種形式的准行政型的中介行為,而不是淡出。貴州『房屋銀行』1999年成立8年來的成功運轉和迅速發展事實,就佐證了天津模式的可行。
無論新設立的監管資金的交易保證機構的性質如何,無論其是姓『私』,還是姓『公』,都是要付出成本。天津模式把監管與保證集於一身,延伸了原來的監管職能,在這個意義上說,等於沒有再成立新的機構,並且,『一條龍』作業,實現了房屋產權過戶和房款劃轉同步的『一體化』,這樣只會節約成本,而不會增加交易費用。交易(成本)費用高低的評價是相對的。一種模式所帶來的交易費用的高低取決於交易者的評價,而非某些中介出於維護己利目的的評說。
至於對集中設立監管賬戶風險的懮慮。古典『委托——代理』理論也確實強調對代理人的監督和約束。但是,非政府的經紀機構和交易保證機構形成的『委托——代理』關系,難道就可以排除『不當地利用其地位及授權』——代理的機會主義嗎?而且,經紀機構和交易保證機構之間也難免不會出現『合謀』現象,近年發生的美國安然公司案就是一個證明。實際上,政府作為最終擔保者可能風險最小。
就二手房交易資金監管賬戶風險度的評估來講,其關鍵在於資金流向的指令權和操作權。以前,這『兩權』均在私人經紀機構手裡,為其控制資金流向提供了彈性空間。而現在,這『兩權』分別轉移到了保證機構和銀行手裡,無疑會提高資金的安全度,相應將降低風險。從現在情況出發來評估交易資金的安全性(避險),作為居於傳遞指令權中樞位置的載體,政府性質的交易保證(擔保)機構要明顯優越於非政府性質的相關機構。
二手房交易資金監管的關鍵有三:專門賬戶、支取條件和監管主體。正如建設部政策研究中心副主任王玨林日前所講,『今後二手房交易資金的監管將有兩個角度來管理,一是房屋主管部門,一是金融主管部門。銀行將起到主要的監管作用,並且兩部門聯手對二手房市場監管力度將超越以往所制定的政策。』從這個角度來看天津模式無疑是符合這個發展方向的。
(作者為天津市房地產經濟學會副秘書長、天津市房地產市場專家諮詢委員會委員)
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