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未來的保障房政策將由以售為主轉向租售並舉甚至以租為主。
樓市調控進入7月,房產稅仍未出臺,公租房亮相。6月12日,由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》正式發布,全國公共租賃住房工作會議同期在北京召開。與此同時,重慶、上海等地先後出臺地方公租房建設意見,本市濱海新區也制定了具有公租房性質的藍、白領公寓建設管理規定。這也標志著住房保障政策正在發生轉型:由過去的以售為主轉向租售並舉乃至以租為主。
公租房上昇至國家戰略
6月12日,由住房城鄉建設部等7部門聯合制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外發布。根據此文件,公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區,可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。
公共租賃住房的供應范圍和供應對象的收入線標准、住房困難條件和租金水平,由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭,不得承租公共租賃住房。新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求,成套建設的公共租賃住房,單套建築面積要嚴格控制在60平方米以下。
文件指出,公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主,也可以相對集中建設。在外來務工人員集中的開發區和工業園區,市、縣人民政府應當引導各類投資主體建設公共租賃住房,面向用工單位或園區就業人員出租。
文件強調,各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃,予以重點保障,加大對公共租賃住房的投入,適當給予稅收優惠,鼓勵金融機構給予信貸支持,支持嘗試發行中長期債券,運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金等方式,拓展公共租賃住房融資渠道。
天津公租房管理規定出爐
事實上,在這份指導意見出臺之前,公共租賃住房在廈門、深圳、青島、天津、福州、北京、杭州、常州、重慶、成都等大中城市發展迅速。尤其在本市,發布了《天津市濱海新區保障性住房建設與管理暫行規定》,其中首次將藍、白領公寓納入保障性住房管理規定中。
藍、白領公寓以及泰達政府公屋是濱海新區為解決低收入者居住問題,而在開發區、保稅區以及高新區內建設的保障性住房,均屬於公共租賃住房,只租不售,月租金低於市場價20%左右。
目前,開發區已建有不同檔次的公寓21處,總建築面積超過80萬平方米,為11.7萬名來新區就業的外來務工人員提供了良好的居住場所。今年開發區還將建設服務外包產業園白領公寓、西區藍領公寓以及泰達政府公屋等3處公共租賃住房,總建築面積近40萬平方米。
其中,西區藍領公寓建築面積超過7萬平方米,主要服務對象是在開發區工作的一線藍領工人,建成後可以提供400多套住房,為2600多人提供居所。服務外包產業園白領公寓位於開發區第五大街濱海服務外包產業園區內,總建築面積超過22.7萬平方米,預計可入住7000人,主要服務於園區企業的中層以上員工。泰達政府公屋主要為在開發區工作和生活的青年家庭提供過渡性住房,為國內首例政府公屋,房型為40平方米至70平方米不等的單體小戶型,分別適合一人、夫妻二人或一家三口居住。
公租房補足保障房『短板』
過去的保障性住房,以經濟適用房、限價房、廉租房為主體,保障方式以售為主。而隨著公租房政策的出臺,我國的住房保障方式也將從過去的以售為主轉向租售並舉乃至以租為主,范圍從少部分最低收入人群擴大至收入中等偏下的住房困難群體,一些地區將外來常住人口也攬入其中。
中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞表示,公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設,從以售為主向租售結合過渡,從強調對房屋所有權保障轉向對房屋使用權的保障。
中房指數研究院天津分院總經理蔣雲峰認為,大量公租房入市後,會把『夾心層』人群吸引過去,有利於引導更多人轉變住房觀念。商品房市場上的需求就會被『分流』,從而抑制部分投資性或投機性購房需求,有利於穩定房價。
中房信分析師薛健雄認為,『我們現在需要一個穩定的租房市場安定人心,讓大家不必擔心沒穩定居所而高價買房。同時,政府還可以在經濟過熱房價上漲過快時把公租房出售給市場,在經濟不好房價下跌時,多買點公租房穩定房價增加房源的供應。這樣對房價大起大落也可以起到對衝作用。』
資金壓力大需打組合拳
不過,資金壓力仍然是公租房建設需要克服的最大障礙。和經濟適用房、限價商品房不同,前二者雖然利潤較低,但至少可以通過銷售回收資金,但公租房,通過租金回收成本的周期很長,期間需要大量的資金沈淀。
以目前地價較高的一線城市為例,如果通過土地劃撥來建設,公租房的各項成本合計每平方米達四五千元,按照各項成本累計,其單套成本將達到十幾萬元或更多。如果每個月租金1000元,新建公租房需要將近20年纔能收回投資。這樣的回報率,市場化的企業難以從經營租賃房的業務中獲利。
住房和城鄉建設部副部長齊驥認為,要解決公租房的資金問題,必須明確資金來源和土地、稅收優惠政策。土地供應方面,公共租賃住房的用地可以通過劃撥和有償使用的方式來供應。稅收方面,對公共租賃住房開發建設和租賃經營要給予稅收方面的政策支持。公共租賃住房建設涉及的收費優惠政策可以按照經濟適用住房相關政策執行。財政支持方面,政府投資的公共租賃住房可以在財政預算中安排。中央以適當方式對公共租賃住房予以補助。省級政府可以對公共租賃住房建設給予資金支持,城市人民政府可以對公共租賃住房貸款給予適當貼息。
專家建議,可嘗試通過金融創新拓展公共租賃房的融資渠道:由開發商建設公租房,政府將公租房打包,並附上每年支付收益的財政擔保,將其整體出售給資產證券化平臺,後者向社會公開發行資產證券化產品、募集資金。政府用募集到的社會資金來支付公租房建設款項。