|
||||
2007年10月,國家稅務總局和財政部批准安徽、河南、福建、天津四省市爲第二批房地產模擬評稅試點地區,至此,已有包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等十省市成爲物業稅模擬評稅試點地區。隨着模擬評稅試點地區的增加,有關物業稅的各種傳聞也接踵而至。
10月18日,一位一直在配合國家有關部門進行物業稅論證的專家透露,物業稅有望明年在部分試點城市進入實轉,但正式實施還有待時日。
在12月13日廣州舉行的“中國地產新視角高峯論壇”上,財政部科研所稅收研究室負責人說,物業稅從空轉試點轉入實轉目前還沒有時間表,至少明年不會徵收。物業稅的開徵,應該不會面向所有住宅,有可能根據套數、面積、類型等標準劃分徵收範圍。
新聞焦點到目前爲止,雖然全國已有十省市實施物業稅空轉,並且今明兩年有可能實施“空轉實”,但是,物業稅在國內大規模實施的基礎並不牢固,還有許多問題仍不明朗。
現階段大多數購房者都是通過銀行貸款方式買房,在以後的使用階段按月歸還貸款。實施物業稅後,購房者在還貸基礎上又增加一定稅收負擔,且稅收隨物業增值而不斷增加,這會使許多經濟實力不強的家庭出現“買得起住不起”的情形。另外,房地產業的稅費主要集中在開發和交易環節,而相當數量的房地產開發企業已一次性交納土地稅費,因此在新法實施前已然存在的大量“老房”價格中,已經一次性包含了幾十年的稅費。物業稅一旦開徵,對所有房地產一律按新法收稅,就意味着重複計徵,將使大量“有產者”承受額外的稅收負擔。諸如此類的問題已經引起社會各界關注。
建設部負責人此前曾透露,大戶型住宅的稅費肯定比中小戶型重。而社科院財貿所專家說,我國居民住房來源比較複雜,比如說,拆遷房、單位分配住房等,這些住房的持有者可能並沒有多少收入,如果徵稅太多,可能會影響到這部分住房持有者的生活水平,因此,徵收物業稅可能採取折衷的做法,即稅率定得低一些,免稅範圍放得寬一些,這樣可能會有降低物業稅的效果。
新聞背景我國現行法規採取一次性收取40年、70年土地使用費用,這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀。爲了使高漲的房價懸崖勒馬,降低購房門檻,打擊炒樓行爲,國家不斷出臺相關政策,但購房者的壓力並未減弱,於是人們對物業稅的出臺抱有更大的期望,希望它能真正平抑房價。2006年10月,國家稅務總局相關負責人公開表示,國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究,並在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作,爲物業稅的開徵積累經驗,並於不久後公佈了第一批房地產模擬評稅試點地區。
預期影響通過物業稅限制人均住宅面積,增加保有環節稅收,降低房地產投資回報率,真能在一定程度上抑制購房、囤房、炒房的行爲,使得購房行爲漸趨迴歸理性,最終達到供求關係和諧、平抑各地上漲過快的房價嗎?
對此,宇軒不動產等專業機構負責人認爲,物業稅帶來的一個直接後果就是“平買貴住”,發展商要交的土地增值稅等稅種可能免除,那麼這筆費用也將在房價中被扣除,消費者買房價格會有所降低,每平方米單價少則下降幾百塊,多則上千元。而且消費者在購買住房時所交納的一些稅費也將攤到每年進行繳納。所以總的來說,消費者在購房時付出的成本會有所降低。但是這筆費用卻會在今後的居住過程中逐年進行徵收,產權所有人或承租人每年繳付一定稅款,稅值隨土地、房產等不動產的升值而提高。
然而也有人認爲,物業稅一旦開徵,從住房的全部壽命成本分析,彼時價值或許遠高於今日的房價。對於投資者而言,則有利於其以更低的成本取得住房並在短期內加價轉讓。而土地出讓金在多數天價地塊中佔比遠小於拆遷成本與土地溢價,所以開徵物業稅對於住宅開發成本的影響不是決定性的。