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第一篇 市場回顧
一、宏觀調控政策
為促進我國房地產市場的健康發展,抑制過快上漲的房價仍然是2007年政府調控樓市的首要目標。2007年由於市場流動性過剩,逐利本性導致大量資金進入股市與樓市,結果既推高了股指也助推了房價上漲。因此,打擊樓市中的投機行為依然是2007年房地產調控宏觀政策的主旋律。其中,引人關注的是,2007年國家宏觀調控的思路由『主調市場』轉向『主調保障』,開始向1998年的房改政策回歸,再加上《物業稅》實轉提速,這一切無疑將對未來房地產市場產生極其深遠的影響。
1、國務院『24號文』出臺,樓市調控由『主調市場』轉向『主調保障』。8月7日,國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文)。《意見》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響,住宅結構將發生重大變化:廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品這四種產品將成為供應主流,大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。『24號文』的發布,是我國樓市調控由『主調市場』轉向『主調保障』的風向標。
2、國土資源部『39號令』從源頭上封堵漏洞。10月9日,國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)。 9號令核心內容是,受讓人必須付清全部土地出讓金後,方能領取土地使用權證書,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。這意味著開發商再也不能用少量的啟動資金來撬動大額的銀行貸款,對目前過熱的房地產市場將起到抑制作用。
3、提高『第二套』住房貸款首付和利率,打擊樓市投機行為。9月27日,央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》規定:對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。此政一出,市場觀望氣氛濃厚,一線城市普遍表現有價無市。
二、總體市場情況
1、土地市場
2007年,全國土地購置面積增幅提高,但土地購置費用、土地開發投資和土地成交價款增幅較大,地價上漲較快情況依然突出。土地開發面積增幅大幅下滑,囤地現象依然嚴重。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
2007年1-10月,全國土地購置面積31350.8萬平方米,同比增長了16.9%,增幅比2006年全年提高了20.6個百分點;土地開發面積19835.2萬平方米,同比增幅7.9%,增幅較2006年全年下降了20.3個百分點。從各區域土地供應情況來看,東、中、西部地區土地購置面積繼續增長,且增速加快;東、中部地區土地開發面積穩定小幅增長,西部地區土地開發面積增長較快。
2、房地產開發投資房地產開發投資增幅上昇,普通住房和經濟適用房投資比重提高,開發投資結構有所改善。房地產開發投資增速超過固定資產投資增速,遠高於GDP增速。房地產開發投資佔固定資產投資比重有所加大,成為拉動經濟增長的主要因素之一。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
2007年1-10月,全國房地產開發完成投資19192.21億元,同比增長31.4%,增幅比2006年全年幅提高了8.4個百分點,比同期全國固定資產投資增幅高出4.5個百分點。2007年1-10月,房地產開發投資佔固定資產投資比重為21.6%,高於上半年3.3個百分點,比2006年全年高出4個百分點。
3、商品房供應受房地產投資快速增長的拉動,商品房供應指標增長速度保持了穩定且略有反彈。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
在加大房地產市場供應的政策導向下,土地供應有所加大,房地產開發投資快速增長,商品房供應保持了穩定的增長速度。2007年1-10月,全國商品房施工面積208565.7萬平方米,同比增長22.8%,增幅比2006年全年提高4.8個百分點;商品房新開工面積73393.3 7萬平方米,同比增長22.6%,增幅比2006年全年提高5.7個百分點;商品房竣工面積28134.8萬平方米,同比增長9.1%,增幅比2006年全年提高0.4個百分點。
4、商品房需求商品房需求旺盛,銷售面積及銷售額均繼續快速增長,需求類指標增長速度高於供應類指標增長速度,商品房供不應求矛盾仍然較為突出。在商品房銷售中,期房銷售增長速度明顯高於現房銷售增長速度,銷售額增幅明顯高於銷售面積增幅。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
全國商品房需求旺盛,銷售面積及銷售額均實現了快速增長。2007年1-10月,全國商品房銷售面積53565.0萬平方米,同比增長31.3%,增幅比2006年全年提高了22.6個百分點;商品房銷售額21287.0億元,同比增長51.5%,增幅比2006年全年提高了38.1個百分點。2007年1-10月,商品房銷售額增長率高於銷售面積增長率15.5個百分點,而2006年兩者差距僅為4.7個百分點。
5、房地產價格房價漲幅仍然較高,房價繼續高位運行。新建住宅價格上漲速度較為突出,漲幅高於二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業價格漲幅。
由於房價持續快速上漲,目前房價繼續高位運行。1-10月份,全國商品房累計銷售均價為3974元/平方米,比去年同期增長了15.3%。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
從房屋分類價格來看,住宅價格漲幅持續快速上揚,辦公樓與商業價格漲幅波動上昇,住宅價格漲幅繼續高於非住宅物業價格漲幅。
數據來源:國家統計局、中國房地產指數系統(CREIS)
住宅價格漲幅持續快速上揚。10月份,新建商品住宅銷售價格同比上漲10.6%,漲幅比上月提高0.6個百分點,比6月份提高3.2個百分點。辦公樓及商業用房月度銷售價格漲幅波動性較大,但總體處於上昇趨勢。10月份,辦公樓價格同比上漲8.7%,漲幅比上月下降了1個百分點;商業用房價格同比上漲6.6%,漲幅比上月下滑了2.4個百分點。
第二篇 2008年市場預測目前,我國房地產行業在高速發展的同時也充滿了矛盾:居民有限購買力與房價不斷上漲的矛盾、土地供應瓶頸與需求不斷擴大的矛盾、融資渠道狹窄與流動性過剩的矛盾、行業高度景氣與產業需要整合的矛盾、執行者與參與者很難兼顧的矛盾、多頭監管與統一運行的矛盾、政績財政收入與控制房價的矛盾、既怕過熱又怕過冷的矛盾。2008年,這個充滿矛盾的市場將繼續在現存的體制內運行。對於未來房價走勢,我們預測,2008年將繼續保持上漲態勢。原因主要有以下二點:一是商品房供應難以快速提高;二是商品房需求仍將保持旺盛。
1、供給在近期難以快速提高地少人多是我國國情,而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據國務院最新土地規劃,到2020年末全國耕地面積必須確保不低於18億畝,而截止06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝。這意味著隨後十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝。因此,我國住宅用地緊張的局面將長期存在。據此,我們判斷商品住宅供給方面難以快速增長。
2、需求仍將保持旺盛首先,宏觀經濟連續四年雙位數的增長提昇了我國城鎮居民收入。其次,目前在我國人口結構分布中,佔比最大的人群分布在30-44歲,而這部分年齡層的人往往處於置業高峰期,他們是購買商品房的主力軍。最後,隨著我國1998年以來高校的連續擴招,普通高校畢業生逐年大幅增加。這些大學生畢業後,基本上還是留在了城市裡,5-10年後這些人即面臨首次置業的需求。