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群租房客流動性大存在隱患小區物業管理有難度居民安全感降低有人建議把群租條款寫入業主公約。
一套40多平方米的公寓住了6個互不相識的人,房間被改成幾個用簾子或紙板隔開的小房間。如今這種租賃房屋的新形態出現在天津市一些中高檔小區,被人稱為『群租』。『群租』是指出租的房屋內,居住的人數超出了正常居住的人口比例,這種情況多發生在公司為員工租房或者自發的多人合租房,還有就是將房子作為宿捨分租出去。群租明顯地使房租上漲。但群租的幾個人一起平均分擔房價,每個人相對自己單獨租房的費用會有所降低,群租人看重的似乎就是這一點。然而,記者調查發現,群租成員的流動性強,存在著各種隱患,不得不讓人擔心。
記者調查1
群租人均租價低房主卻能高收益
房主可通過一房多租,使民宅成為宿捨,以黃金地段的兩居室為例,出租給6個人就可以收到2500元左右的房租。群租也可以由幾個人的合租產生,同樣對於這樣自由組合的租房群體,房主也會堅持高價,幾個人一起平均分擔房價,每個人相對自己單獨租房的費用會有所降低。這些自由組合的租房成員能夠湊到一起也不容易,沒人太介意總房價的高低。
記者采訪中了解到,目前,由於種種原因,很多房源轉售為租,其中包括了一些高檔房源。由於這些房源單獨出租價格高,租出去較難,回報率也不是很高。於是房東選擇了把單個的房間分開出租。例如,將新安花園的一套三室一廳的房子分開出租,每個房間租金每月800元左右,整體租價便達到2400元以上,對房主來說很合算。
記者調查2
繁華中心地帶群租房源緊俏
市中心的一些繁華地段是群租房源最多的地方。記者在位於大沽南路的一個房屋中介裡看到一則群租房的信息,一套40多平方米的房子被隔成了3間,最小的房間不到10平方米,每月租金300元,要伙用廚房和廁所。由於大部分空間都被隔成了房間,所以通往廚房和廁所的過道只容一人走過,水電費用每月由房客均攤。中介人員說,如果對此房源不滿意,還有其他群租房源可供參考。
記者調查3
群租與合租特征有不同
天津外來人口比較多,這就帶動了房屋租賃市場,他們往往無法自己承擔日益增長的租房價格,不少人選擇了跟其他人一起居住,群租現象就應運而生。
除了群租房以外,市場上還存在著其他的一些合租房形式,雖然合租也涉及到與陌生人同住一套房,但相對群租來說人數較少,房客的身份也相對單純。很少有糾紛出現,對小區和小區內的居民產生的影響不是很大。
群租與一般的合租雖然只有一字之差,但兩者之間有很多不同。一般來說,具備以下三個特征:一是簽約主體,群租是一套房子同時簽有幾份租賃合同。二是入住人數,群租對於入住的人數基本沒有限制。三是出租的具體操作方式,合租不需要改變原房屋結構進行房間分隔,而群租為了讓更多的人住進來,則需要對房屋作一定分隔。
群租信息『現身』房屋出租信息欄
很多人通過中介租房
新聞現象
群租集中高校附近晚歸學生驚擾居民
目前,本市的群租成員多集中在高校大學生、白領階層和外來打工者這三類人,其中以高校大學生為最多。離本市財經大學較近的黃海裡社區,一處兩室的房子,每個居室又被分隔成了三間小屋,住進了6個學生。他們來自同一個學校的不同院系,住進來以前基本上互不認識。居民劉女士說,黃海裡每晚10點關大門,時常有一些學生打扮的人在夜裡10點以後陸續回來,一邊說笑打鬧,一邊爬過大門進入小區。他們經常把居民吵醒。
據了解,這處兩居室的房子在一般情況下只能以每月800元左右的價格出租,分租給6個人,則可以收取1200元左右的房租,而房主只需將房屋簡單地分隔裝修就可以以群租的方式出租屋子了。但是,群租卻出現了擾民的現象,居民馬女士說:『我家就在隔壁,這些學生每晚不定點回來,而且還常帶一些同學或者朋友到住處玩兒,有時折騰到深夜,特別擾民。』
白領群租集中地多選在高檔社區
日前,記者走訪了市區幾個高檔公寓,發現在高檔社區裡白領們群租的現象也很多見。
位於南開區老城廂東南角的銅鑼灣廣場是一個商住兩用的樓盤。然而,當記者找到房屋中介所,看到很多『銅鑼灣酒店公寓400—1200元每月』『偏單900—3500元出租』的廣告單,這般高檔樓盤怎會有此等低廉的租價?中介人員回答了記者的疑問,她說:『一套70平方米的房子被分隔成6個房間,其間用很薄的木板隔開,牆壁是白色的,木制地板,每個小隔間裡有一臺電視、一臺空調、一張床。靠窗隔間的月租金是1200元,不靠窗的月租金約1000元左右。』記者這纔恍然大悟,原來是群租的房價。
據中介人員介紹,銅鑼灣以投資客為主,剛交房就有很多投資者掛牌出租,無奈該區的租金高,出租困難。於是,很多房東將房間進行了這樣的分隔,分別出租給不同的房客。這裡的群租租客大都是工作在附近的白領一族。
走進一間僅40平方米的單身公寓,記者看到,推開大門就是兩張並排放著的雙層床。中介人員告訴記者,這裡住著4個在附近商場工作的女孩。因為像銅鑼灣這樣的樓盤僅是一間40平方米的單身公寓,目前最低出租價也在1200元,這樣的租價就是真正的單身白領也難接受。中介說:『這房子業主之前委托我出租的時候,裡面就是按照單身公寓那樣的設施擺放的,一張豪華大床,一張沙發,電視、冰箱、空調樣樣齊全,但總是租不出去。很多人看過後都嫌太貴了。有人說,花1200元租房還不如月還款貸款買房呢。所以我就建議房主把原來的東西都搬走,就放這樣的兩張雙層床,分別租給在這附近上班的小女孩,這樣一下就租出去了。四個人每人每個月纔承擔300元,就能住在這樣的高檔公寓裡,多好啊。』
安全隱患群租容易引發治安問題
對於群租的問題,一位社區工作人員表示,最值得注意的應該是安全問題。按照相關規定,租房人都應該到就近的派出所登記備案,但實際上,房主們為了躲避相關費用,出租房屋也不到派出所登記,承租人就更加不會登記,這就讓群租埋下了許多安全的隱患。
而且,本市進行舊樓區改造後,基本每個社區都有了物業公司,相對就有了保安人員,對每個小區的住戶和非小區住戶進行管理,可群租使得一住戶有很多房客,不方便進行管理,使得社區治安容易出現問題。
另外,由於群租人多,合同的認定又存在漏洞,容易產生問題。對於房屋的公共部分,如廁所、廚房的使用權,合同上不可能明確其使用范圍,所以一旦發生糾紛很難解決。另外,如果發生了物品被盜等事件,責任如何追究,是追究房東、中介還是其他承租人,這些都很難界定。
群租容易招來『二房東』
記者調查發現,目前市場上,大部分群租由『二房東』操作。改造群租房的普遍做法是把大廳和房間都進行分隔,分別配備床、桌子、電視機等最基本的生活設施。一個房客將房租到手後,會把房子按照小間分別租出去,從中賺取利潤。由於群租涉及安全、物業等各方面的隱患,多人居住將會加速房屋質量的下降,會降低房屋本身的價值,但還是有不少房屋被用作了群租之用。但對此,很多真正的房東是不知情的。
『二房東』的轉租行為會給房客帶來很多不必要的麻煩和損失。前不久,河東區某派出所就曾經接到有關的報案,來天津打工的李先生在不知情的情況下,從『二房東』的手裡租了一套一居室的住宅,他預交了半年的房租,共計4000元。但住了不到一個月,真正的房東趕來收回了房子,李先生因此損失不小。
群租對房屋損傷較大
據了解,現在市面上流行的群租一般有兩種模式:第一類是單位集體宿捨;第二類是各種社會人員混居。
單位集體宿捨的提供者多是單位老板,他們一般不會破壞房屋本身的結構,但眾多人的使用還是難以防范屋內電器被損壞。黃海裡出租給6個大學生使用的房子,出租不久以後,洗手間的門、冰箱、洗衣機都被用壞了。因為人多,彼此都不注意保護屋內設施,屋內物品破壞性較大。
第二種群租的模式往往是『二房東』操作的,房客主要包括一些剛參加工作的白領和來津打工的外來人員。由於不是自己的房子,缺乏顧忌和愛惜,『二房東』向房東租了房子之後,會先對房子進行改造,再對外出租。這類群租,往往會破壞房屋的原始結構,住在一起的人都是陌生人,且流動性大。
管理窘境
群租給社區帶來壓力居民感到安全感下降
群租這種現象在社區出現,必然會給居委會、物業部門和居民帶來一些影響。
難查證租客身份帶來安全隱患
黃海裡居委會工作人員
由於所在社區地處高校附近,這種群租現象很難避免。可是,這會給居委會加大管理難度。首先,就是使安全隱患倍增。群租由於人員復雜,容易發生口角,甚至斗毆,有時也會發生貴重物品失竊的問題,而且一旦發生問題,居委會也無從查證租客的身份,給社區帶來安全隱患。另外,群租客以企業員工和高校年輕人為主,以及一些外來務工者,人多的時候,上下班時間不規律,容易影響周邊居民睡眠休息,有時居民投訴到了居委會,居委會也只能上門口頭勸說,無法解決實際問題。『經常是居民來居委會投訴,不給解決就和居委會工作人員發生口角,我們還要分出時間解決這類問題,給我們日常工作帶來影響和難度。』
公共資源損耗大高檔小區品質下降
銅鑼灣物業公司工作人員
群租客流動性強,而作為物業公司,我們又根本無權查驗小區內流動人員的身份,長此以往加大了社區安全隱患。群租使租客分擔的租金下降,但對於其他住戶來說,有影響不說,還可能會使得住宅小區的住宅品質下降,由於群租者素質不一,在平時生活中的細節也不盡相同,就會降低小區品質以及物業管理能力的評價。
群租會改變房屋結構,削弱房屋堅固性能,群租客人流復雜,會使得社區設施損壞嚴重、小區環境惡化,生活設施報修率在社區內是最高的。群租人多自然能源損耗大,一間房裝多個電表。電梯使用過於頻繁,增加用電和電梯維護的成本。房客素質不齊,隨處吐痰、破壞綠化情況也時有發生,這些都給物業公司帶來了很大的考驗。
對於居民來說,群租帶來的直接影響就是擾民和安全感的下降。群租造成房客多,作息時間不規律,居民都要深受其苦。擾民自不必說,社區多了很多陌生人,造成安全隱患,也會降低居民的社區安全感。
而對此,物業公司能做的只是對房東進行勸阻,而沒有驅逐的權力。而在幾個有群租現象存在的小區也可以看到,對於進進出出的群租房客,保安已經習以為常,連盤問都免去了。沒有驅逐權,物業管理公司對群租這一現象幾乎沒有約束力。
法律建議
對群租人員進行登記管理
沈雁群律師表示,在目前沒有明確法律規定的情況下,加強對於群租人員的監管是行之有效的做法。監管包括對於群租人員身份的登記,對於身份的確認、核實以及建立相應的監管制度。尤其是對於部分外來務工人員,更要加強監管。而物業公司則應協助派出所、房屋土地管理部門等進行監管、登記等工作。受到群租人員影響的鄰居,可以到房屋相關部門進行投訴。
群租條款要寫入業主公約
上海聯業律師事務所的王展律師認為,群租這一現象涉及了對於房屋自有部分和小區共有部分的使用權問題。對於房屋的自有部分,在不影響鄰居的前提下,業主合法地出租給房客,房客如何使用都可以,但是一定要注意不要侵犯其他業主的利益。
而群租屬於對住宅的非正常使用方式,它涉及的不僅僅是房屋的自有部分,還包括小區共有部分的使用。因此,對於目前的群租現象,全體業主可以把『群租條款』寫入業主公約,以業主公約的形式對群租加以限制和制止。通過業主公約對公共設施做出界定,如有違反,業主委員會可以委托物業公司進行處理。
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