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開發商參建公租房
可行嗎
現有公租房,能滿足所有需求嗎?
記者:重慶公租房建設目前已經在全國引發熱議,很多高房價的城市都呼吁以重慶公租房模式為范本,以公租房來增加市場的房屋供應量,從而抑制房價。
王明建:該不該修建公租房,已經沒有爭議,大家都不想當房奴,有政府修的公租房,當然皆大歡喜。
記者:問題是,隨著整個城市建設步伐的加快和人口的增加,必然誕生越來越大的公租房住房需求,不可避免形成公租房供需上的矛盾,這對地方政府財力構成很大壓力。
王明建:是的,一方面政府的財力有限,另一方面公租房的需求極其旺盛,怎麼辦?重慶市政府要修建3000萬平方米的公租房,佔據30%的市場份額,但另外70%的購房者中,其實想住公租房的中低收入者,還有很多。
記者:如果讓民間資本進來,讓開發商進來,參與公租房建設,對於緩解財政壓力,增加社會供給,提供就業機會,都有積極意義。
任宏:你的想法是好的,但不可行。公租房建設的主體是政府,開發商的本質就是謀利,你讓一個一心謀利的人來做社會公益事業,怎麼可能?如果開發商真有心思回饋社會,也只能通過捐贈的形式參與建設,比如說,把其建設總量的1%或者2%捐獻出來,給政府做公租房。
陳震:重慶有兩家開發商就正在這樣做。龍湖地產不久前啟動『思源租賃房·龍湖千萬間計劃』,預計總投資8億元人民幣,將從2010年開始,在未來5年中向『夾心層』群體提供2000套租賃住房。
重慶南方集團也把位於渝北兩路的『南方玫瑰園』項目拿出1000套作租賃房。按南方集團的計劃,2012年前將建成首批300套,剩餘700套在2015年前完成,總投資過億元。
藕繼紅:開發商能賺錢嗎?
記者:不能,人家根本就沒有想賺錢,龍湖和南方的租賃房名字都叫『思源租賃房』,擺明了要學雷鋒做好事,龍湖的有關負責人曾經給我講,租賃房只是回報社會的一種形式。南方集團董事長孫甚林也說過類似的話。
任宏:開發商做善事可以,但讓開發商來長期做公租房,不現實。
開發商真的無錢可賺?
王明建:開發商也有發善心的時候,小規模地修點公租房,對自己品牌建設也是個推動,但是他不會一直發善心,所以,靠開發商的慈善,仍然解決不了公租房建設在政府財力有限和需求間的矛盾。
記者:這正是讓人擔心的問題。企業做公益事業並不具有持續性,開發商必須要找到盈利的空間,有錢可賺,纔會有參與公租房建設的動力。
藕繼紅:讓開發商修公租房,初衷是好的,但是找不到激勵機制,在香港、美國,公租房都是由政府主導,民營資本都不願參與。如果讓開發商以公租房為持有式物業,按重慶公租房目前的標准,租金價格按建設成本利息加維護費計算,控制在市場租金的60%以內,這樣,開發商成本回收時間長,獲益低。他們目的就是為了賺錢,做公租房恐怕很難找到動力。
陳震:我不同意你的看法,其實有些大的開發商眼光很長遠,他們不一定在乎短期是否盈利,而是率先進入一個市場,探尋自己的模式。比如萬科。
去年7月,萬科在廣州市金沙洲建成了一個名為『萬匯樓』的首個專門用於租賃的物業項目。這個房子外圓內方,高6層,借鑒了客家土樓樣式,但是其理念卻來自英國一個叫『陽光城市花園』的中低收入住宅小區。
王明建:據我所知,萬科將展開為期三年的實驗期,王石說,他要探索中低收入人群的居住模式、自治模式以及共同發展模式。
藕繼紅:關鍵是這個項目目前是如何盈利的?
陳震:萬匯樓30平方米的公寓均價450元,如果二人合租的話,每人每月租金只需200多。並且萬匯樓不另收管理費,公共空間的水電、綠化等支出也不在住戶頭上攤銷。
記者:業內一般認為,租金回報率不低於4%,住宅纔具有通過出租獲取投資回報的價值,萬匯樓盈利的可能性很小。萬科在這個項目上燒錢,可能也是『項莊舞劍意在沛公』。
王明建:開發商即便現在不賺錢,但起碼能有品牌上的收益,同時先期切入一個陌生市場,未來更有可能搶佔商機。王石不是說了嗎,他是探尋一種模式,目前權當是投入,獲取利潤的時候還沒有到。
記者:如果你一門心思要抽刀見血,一投入就馬上要產出,這恐怕只是小老板所為。
王明建:是的,王石也說過,給窮人造房子,照樣能賺錢。
上海模式意義何在?
記者:讓開發商參與公租房,其實全國都在嘗試,我們看看上海是如何做的。
陳傑:上海和重慶一樣,也將啟動大規模公租房建設。應該說,上海公租房建設目前和重慶處在同一階段,先期的投資主體也是國資巨頭,包括上海城投、新黃浦集團、金豐投資、上房置業。但是,據上海有關官員透露,待公租房開發正式啟動後,民營等多種資本可能也會參與進來。
上海正在籌備出臺一個政策,目的是確保公租房開發總量和開發進度,今後凡新出讓用於商品房建設土地,均應按照不低於住房建築總面積5%的比例配建保障房並移交給政府,其中合適的房源將用於公租房。
王明建:在目前房地產調控態勢下,對於開發商和其它企業和機構而言,投資和經營公共租賃住房,極有可能成為一種低收益但無風險的投資新方向。
陳傑:據我所知,上海有關方面正在醞釀讓開發商獲得政府支持下的優惠銀行貸款,同時,政府可能會同開發商合作,合作的方式可以是參股,也可以是合股。
陳傑:在上海的公租房項目洽談中,王石表示出濃厚興趣。綠地集團、中星集團、中華企業、農工商集團等幾家上海房地產企業也表達了對上海公租房項目的投資信心。
盈利與公益如何兩相宜?
記者:剛纔我們討論到,像萬科這些所謂有理想的開發商,會主動探尋公租房的盈利模式,而政府如果適當地引導,尋找到共贏的辦法,其實讓開發商參建公租房,是個兩全其美的事。
藕繼紅:是的,開發商如果不盈利,這個生意肯定就不能長久。如果我們要吸引開發商也來參與建設公租房,不妨學習一下新加坡。
王明建:新加坡的房子有兩種,一種是叫私宅,這種房子比較貴,是完全市場化的,使用權是999年,也稱為永久產權。另一種房子叫做政府組屋,其使用權是99年,並且物業費、水電費等,政府都有補助。
藕繼紅:新加坡組屋,相當於我們的公租房。這個國家80%的人口住在組屋裡面,它是住房雙軌制做得比較典型的國家。政府把80%的住宅建設用地交給建屋局,這個機構相當於開發商。
陳傑:這個開發商盈利嗎?
藕繼紅:當然要盈利。建屋局找設計單位,找建築商,當然這個過程要招投標,注重效率,看起來也很市場化。新加坡的組屋,本質上是一種限價的商品房,雖然不構成完整意義上的產權,但同樣可作為資產,供擁有者處置。這種名為組屋的限價商品房,價格之所以低,原因是土地成本。新加坡當局會假定一個兩年的開發周期,預測兩年後居民的收入水平和購買能力,先預測組屋的價格,然後減去建築安裝成本,來決定土地的出讓價格。
王明建:新加坡組屋的唯一開發商是建屋局,它很注重房屋的公共產品屬性,政府嚴格控制,把土地和房屋售價都限制死了,建屋局獲取它該獲得的合理利潤。
記者:綜合幾位專家所言,像新加坡那樣,政府組織監管得當,開發商是可以憑借自身的資源能力,參與到公租房建設中來,獲取長期穩定且合理的利潤,推動民生和房地產業的健康發展。