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2007年9月27日,中國人民銀行、銀監會發布通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數的增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。
新聞焦點自第二套房貸款新政出臺以來,第二套住房的界定問題就引發了很多爭議。10月12日,央行、銀監會齊集五大國有商業銀行信貸部門負責人專門召開會議,就『第二套住房』的認定標准達成共識,並定下了三點基調底線,具體細則由各商業銀行自己把握。
10月16日,一直風平浪靜的天津銀行業終於對國家調整第二套房首付比例、貸款利率的政策做出了反應,渤海銀行率先出臺了房屋貸款業務新規定,明確要求第二套住房按揭貸款成數最高60%,第三套及以上住房貸款成數最高50%。值得注意的是,渤海銀行對第二套住房的界定主要來自銀行的征信系統,這就意味著如果已購住房沒有貸款,第二套住房則不列入調整范疇。此外,天津銀行、天津交通銀行和本市一些外資銀行也在11月陸續出臺了第二套房貸款細則。
12月11日,中國人民銀行和銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,對第二套住房的界定標准進行了嚴格統一。《補充通知》中明確以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數,同時,無論以前的貸款是否還清,再次申請房貸都不能享受首套房的優惠政策,除非人均住房面積低於當地平均水平。至此,關於第二套房的界定問題終於明朗起來。
新聞背景近年來,我國大部分地區商品房價格迅速飆昇,而房價的迅速上漲在一定程度上與房地產市場的投資者大量利用銀行杠杆進行炒作行為有關。美國次級信貸危機出現後,國家有關部門預防房屋貸款風險的意識大大加強。針對住房按揭貸款逐步步入違約高風險期的情況,國家有關部門調整第二套房貸款政策的主要目的在於加強對房地產貸款的管理,防范風險,而並非單純為了打擊房地產投資。
同時,國家力爭通過政策調控更好地區分住房消費與住房投資,以保證房地產市場的健康、有序發展。為了保證公民的基本居住需要,政府不僅希望通過建設保障性住房來保證低收入者的居住權,還希望利用各種優惠政策讓一些不能進入保障性住房的人有能力進入商品房市場。第二套房貸款政策通過提高首付及貸款利率來增加投資成本,使投資者的投資收益率趨近於市場平均收益率,從而達到抑制投資、穩定房價上漲過快的目的。
預期影響調整第二套房貸款首付比例及貸款利率是國家相關部門針對我國房地產市場發展現狀及遇到的問題進行的政策調控。該政策的出臺在我國各地引發了樓市震蕩,雖然正值『金九銀十』房屋銷售旺季,但是在北京、上海、廣州等地,新房和二手房的銷售量與往年相比都有所下降,甚至引發了部分購房者退單第二套房的『退房潮』。那麼,這項新規定對天津房地產市場產生了哪些影響呢?
第二套房貸新政對天津房地產市場的影響首先反映在房屋交易量上。據統計,進入10月以來,天津商品房市場成交量出現了一定程度的萎縮,但房價沒有太大的波動。11月份,本市二手房市場的交易量也下降了30%左右。據本市幾家銀行的工作人員透露,自央行和銀監會發布房貸新政以來,本市第二套住房貸款申請與前幾個月相比明顯減少。
專業認為,一般來說,每項政策出臺後都會存在短暫的觀望期,使商品房交易遲滯。但在一個以內需為主導的市場上,需求會很快消化掉政策的影響。天津經濟基礎比較薄弱,居民消費水平普遍不高,提高10個點的房貸首付,對於大部分購房者來說是不小的壓力。雖然第二套住房貸款政策的調整對天津房地產市場造成了不小的衝擊,但該政策不會從根本上影響商品房市場的成交量和成交價格,預計最晚到明年3月份,天津商品房市場的成交量會恢復到正常的增長水平。
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