11日，央行及銀監會正式公布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(以下簡稱《補充通知》)，時間節點恰在央行提高存款准備金率1個百分點以及11月居民消費價格指數(CPI)公布之後。上海中原研究諮詢部特對《補充通知》的有關規定進行解讀。

　　規定一：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　解讀：在今年9月27日發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中，二次房貸究竟是以個人還是以戶進行界定，一直是人們熱議的話題，央行此前未作明確表態。從近期的實際操作來看，大部分銀行還是采取相對較松的信貸政策，基本以個人為計算單位執行。《補充通知》對以戶為單位的認定確認，還包含未成年子女，可見調控力度之大。

　　規定二：對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上年度數據為准。其他均按第二套房貸執行。

　　解讀：該條補充通知可以理解為，政府並沒有將房地產市場的需求一棍子打死，對於合理購房的家庭還是持鼓勵態度的。從2006年度上海人均住房水平統計來看，應該是人均33平方米，這意味著三口之家如果住房面積小於100平方米，再次改善住房仍可享受首次購房的待遇。另外需要提醒的是，針對人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，符合此類條件的借款人必須同時滿足兩個條件：首先，必須還清第一套自住房的前期貸款；其次，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。

　　另外，值得關注的是，《補充通知》中關於其他均按第二套房貸執行的內涵，也就是說已利用貸款購買首套自住房並有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。可以看出，抑制投資性購房需求，有效控制房價，遏制投機炒作，讓樓市理性回歸是《補充通知》的目的所在。

　　規定三：已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　解讀：《補充通知》和之前政策口徑不一致，『9.27』政策中對於公積金貸款是不納入二次房貸的考慮范疇的，目前的政策導向與中央經濟會議確定的從緊信貸政策吻合。其中，將公積金貸款納入『二套限令』將使房貸緊縮政策真正顯力。目前，全國公積金累積已經達到10000億元，雖然佔銀行體系的資金比重還很小，但從房貸規模來看，到今年上半年，全國商業房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來的新發放貸款中，商業房貸與公積金貸款比例已經達到2.5：1。按照這樣的趨勢發展，如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，那麼今後的信貸風險則面臨進一步加大的窘境，同時也使得二次房貸限制政策失去信貸投向控制的意義。

　　規定四：商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對於出具虛假收入證明並已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息並予以通報，監管部門列入重點檢查內容。

　　解讀：《補充通知》不但明確個人提供虛假信息銀行不接受信貸申請，還明確將出具虛假收入證明的單位也列入『黑名單』，對遏制虛假信息泛濫將起到積極的作用。