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年年出新政,今年特別多。
在今年連續多次加息之後,9月27日,一系列與房地產相關的金融政策再度出臺。從『加息』到『第二套住房』首付比例提高,當來自『四面八方』的金融政策讓人應接不?,政策『風向』的突轉讓各地樓市從今年上半年的急速昇溫,急轉直下進入平穩甚至『急凍』期。
金融政策作為2007年度房地產調控的主旋律,的確來得頻繁了一些。但相對於行政性政策來說,金融調控顯得溫和許多。有業內人士稱,這是決策層第一次大規模動用金融政策調控房地產業。在房價再度出現『越軌』跡象之時,第三輪地產調控終於落地。
時值歲末,在盤點2007年房地產市場之時,『金融政策』無疑成為第一大『關鍵詞』。
招數之一五次加息積起可觀後勁
從明年元旦開始,許多利用貸款買房的人將面臨5次加息後的新利率。從央行今年3月第一次加息開始算起,一年期貸款基准利率也將從年初的6.12%漲至7.29%。
2007年9月14日,又是一個周五,又是在國家統計局公布8月份居民消費價格指數CPI同比增長6.5%這一數值的三天後,外界對於今年年內第五次加息的預期也如期而至。下午5點30分,央行宣布:『自2007年9月15日起,上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的3.60%提高到3.87 %;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的7.02%提高到7.29%;其他各檔次存貸款基准利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。』此次加息成為2004年10月至今不到3年內的第九次上調利率,也是今年以來的第五次加息,距離上次加息不到一個月。
在今年央行5次加息之後,個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%,加息的幅度接近1%。我們在這裡算一筆帳。若采用等額還款方式,來計算去年9月初按揭50萬元30年期的客戶月供增加額。以今年年初,5年以上房貸利率6.84%來計算,那麼這個客戶的月供為3272.96元;而如今,經過今年的5次加息之後,5年以上房貸利率已調整為7.83%,50萬元30年期房貸對應的月供是3609.74元,也就是說,這位貸款客戶從明年元旦起每月還款額增加了336.78元。
效果:單純加息已經失靈2007年至今央行的5次加息,仿佛一把利劍橫在購房者的眼前。央行的這5次加息,力度之大令人驚嘆,『房奴』們的心也一次又一次地揪緊。
然而,5次加息並沒有起到明顯的抑止房價上漲、調控房地產市場的作用。相反,業內普遍反映,從房地產行業來看,房地產市場對加息已經麻木,要想解決根本問題需要一系列綜合手段的采用。
有業內人士認為,今天房地產開發商的融資渠道已經越來越多樣化,信托、基金、借殼、IPO、發債等等,對於銀行開發貸款的依存度大大降低,更何況還有那麼多湧動的熱錢等著。因此,加息難以讓開發商望而卻步。
而從購房者的角度來看,根據『我愛我家』市場研究中心對於今年前三次加息的跟蹤分析,自住型購房人在迅速攀昇的房價面前根本不會因為加息而延緩購房計劃,只會去選擇一些低總價的中小戶型,盡量減少貸款量;而寄希望於房價上漲獲利的投機型買家,只要房價上漲的幅度能夠滿足他們的投資預期,加息帶來的每個月幾十塊錢的額外負擔,幾乎可以忽略不計。
另外,從已經持有房產的按揭中業主來看,根據我愛我家市場研究中心對於今年前三次加息的跟蹤分析,連續加息後的確出現了一些二手中高檔大戶型的拋盤。這主要是因為近幾年來高檔物業的租金價格基本平穩,而連續加息導致投資型買家的投資回報率有所下降,於是他們選擇在房價高漲的階段獲利了結,轉換投資形式。從這個角度看,加息似乎是增加了二手房源,但是,畢竟增量有限,而且二手中高檔大戶型也不是一般老百姓能夠問津的。
所以,有市場分析認為,單純的加息對房地產市場已經失靈,要想解決房地產市場的根本問題,平抑房價,滿足廣大中低收入階層的居住需求,必須采取綜合手段。
招數之二九提准備金率至新高
中國人民銀行11月10日宣布,中國人民銀行決定從2007年11月26日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。此次調整後,普通存款類金融機構將執行13.5%的存款准備金率標准,該標准創近年歷史新高,這也是今年以來央行第九次提高存款准備金率。
央行這次上調之後,普通存款類金融機構將執行13.5%的存款准備金率。也就是說,一般的銀行要把自己吸收到的存款的13.5%存放至中央銀行,相應地,銀行將減少可用於發放貸款的資金,流通中的貨幣數量將相應收緊。
效果:房貸門檻被築高央行表示,此次上調旨在加強銀行體系流動性管理,抑制貨幣信貸過快增長。同時,也有專家認為,除了商業銀行之外,受此影響大的是房地產行業。流動性過剩是房地產市場價格上漲的根本原因,而銀行過去寬松的流動性帶來的對房地產貸款的放款衝動,是房價持續過快上漲的幫凶。通過上調准備金率,收緊商業銀行的流動性,遏制其放貸衝動,對控制房地產擴張和房價上漲將起到重要作用。前一段時期,一些銀行表面上停止個人住房貸款是由於央行房貸新政的原因,其實一個重要原因就是流動性嚴重不足,沒有信貸資金可以放貸了,足以看出央行調整准備金率的效果。
也有房貸服務機構負責人認為,央行上調存款准備金率,可貸金額供給減少而買房者的貸款需求卻有增無減,這樣一來,各銀行很可能會提高貸款的審查力度,加強對貸款者的篩選,將錢借給那些資信更為優良的貸款者,在某種程度上會促使銀行提高房產貸款的門檻。
今年以來,央行利用『加息』和『上調存款准備金率『這兩個貨幣政策組合出擊,來擠壓房地產經濟中的泡沫,可見其整頓房地產市場的力度與決心,這些政策對於個人房貸的影響將逐步加大,同時對整體房價的漲幅會有一定的抑制作用。
招數之三第二套房罰息一成
9月27日,央行、銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》對居民貸款購房作出了較為詳盡的規定。而最引人注目的則是對於購買『二套房』者,『貸款首付比例將不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高』的最新規定。這一系列與房地產相關的金融政策出臺,有業內人士稱,這是在繼今年多次加息等金融調控政策之後,第一次大規模動用金融政策專門針對房地產業進行調控,這也被視為第三輪地產調控拉開序幕的一個重要信號。
在新政策發布幾天前,市場間就已有傳聞,幾家商業銀行已經先行調整了第二套房的首付比例。不過,這只是一系列政策的部分內容。9月27日,央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》發布,相關政策悉數亮相。
對於住房按揭貸款,《通知》進行了細分。對購買首套自住房的居民,提供金融支持,貸款首付款比例不得低於20-30%;而對於已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
效果:只能短期內抑制需求中原地產市場部認為,該政策較為有效的區分了自住需求與投資投機需求,對分化市場起到了一定作用。
首先,由於加息進入上昇通道後,出現了較多無法償還貸款的現象,使得銀行的壞賬呆賬持續上昇,另外持續提高存款准備金率似乎對銀行放貸沒有任何抑制作用,該政策的出臺,在一定程度上減少了銀行放貸量,對穩定銀行系統起到一定作用;其次,由於房地產市場存在嚴重的信息不對稱,加之謠言四起,導致現今出現了恐慌性購房現象,需求遠大於供應,該政策的出臺可以抑制部分購房能力不是很強,但又急於將房產作為保值增值工具的投資投機客;第三,該政策的出臺,在短期(今年年底至明年年初)內能降低需求數量,再加上政府在供應力度上的加強,可以在短期內抑制房價的瘋漲。
該政策在『十一』之前公布,有意想對『金九銀十』進行降溫處理,以防房價再次飆昇。該政策對各類購房者均產生了一定的心理影響,目前政府加大控增逼存力度,加上該政策的效用,許多購房者對後市又產生了迷茫,等待情緒可能會再次出現。
不過,中原市場部分析人士認為,雖然該政策在短期內(今年年底至明年年初)會產生一定的積極作用,但恐怕很難改變目前房地產市場的本質,價格很難得到有效抑制。
首先,由於銀行的大部分利潤來源於對個人住房的貸款,限制貸款就是縮小銀行利潤,尤其對於商業性銀行,更是希望能千方百計的吸引個人房貸,因此不排除銀行打『擦邊球』的可能;其次,在連續加息的情況下,部分無力承擔高還款額的購房者放棄或延緩購置第二套住房,目前有能力購買第二套住房的購房者大多資金實力較為雄厚,一次性付清的比例逐漸加大,因此該政策對這部分人起不到任何作用;第三,該政策雖然短期內抑制了部分需求,但這部分需求可能在政策消化後出現爆發式增長,價格可能會進一步拉昇。
綜合來看,該政策的出臺,在貸款方面,基本區分了首次置業和多次置業,對首次置業進行保護,對多次置業進行抑制,短期內市場將進入觀望狀態,需求與價格的瘋漲也將得到控制,但抑制需求不代表需求不存在,一旦政策被消化,市場需求和價格可能會出現更加瘋狂的上漲。
相關鏈接:第二套房首付提昇
八成二手房業主下調掛牌價格
在第二套房首付提高政策出臺之後,為更詳盡地了解現時購房者心態,美聯物業市場研究部面對美聯全市下屬二手住宅門店展開專題調研。調研結果顯示,截至10月10日,美聯下屬門店掛售房源中,八成的業主對於自己的掛售房源下調了掛牌價格。其中,75%的業主對於自己的掛牌房源作了5%以內的價格下調,3%的業主對於自己的掛牌房源給出了6-10%的讓價,也有2%的業主對於掛售房源給出了超過10%的讓價。美聯物業上海區總經理馮泓叡表示,從整體八成的業主下調掛售價格的比例可以看出,政策對於大部分的業主方心態還是產生了一定影響。
『第二套房首付提昇』的消息不僅對於業主方產生了一定的影響,對於部分預備近期購房的購房者也有不同程度的影響。調研結果顯示,僅有20%的客戶表示自己將按原定計劃購房,有68%的上門客戶明確表示,將推遲自己的購房計劃,也有3%的客戶表示會加快購房進程,避免之後出臺更加嚴格的政策。同時,有25%的客戶表示,由於首付款提昇,自身支付能力不足,將降低購房預算。
由於第二套住宅首付款提昇消息影響,使得眾多高檔樓盤業主心理受到較大的衝擊,部分此前捂盤惜售的業主,紛紛致電分行要求重新掛盤。部分高標的房源的業主擔心購房者受此影響,支付能力透支致使交易停滯,表示願意進行一定的退讓。部分膠著於價格而一度停滯的交易,在房東的讓步下也有了松動的跡象。
相比市中心板塊的市場波動,楊浦、虹口、閘北以及閔行等自住客集中的區域反應稍顯遲緩。類似楊浦黃興公園板塊中,自住客戶佔絕大多數,在貸款成數上比較低,一般能少貸就少貸,所以並未有很明顯反應。
招數之四商業用房首付過5成
為進一步防范商業用房貸款風險,9月27日央行、銀監會發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》還規定,商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍,具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定;對以『商住兩用房』名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%,貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
對此,央行有關負責人解釋稱,商業用房與居民住房不同,購買商業用房的投資性較強、經營風險較高,因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲的背景下,為進一步防范商業用房貸款風險,對商業用房貸款政策作出新的規定。同時,考慮到部分『商住兩用房』確用於滿足居民住房需求,《通知》將『商住兩用房』的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%,其調整幅度小於商業用房調整幅度。
『商鋪貸款還是可以做的,現在要5成首付,年利息7.84%。』新政施行後,記者走訪了幾個二手房中介,都這樣告訴記者。
上海知名二手房中介代理公司、漢宇地產總經理施宏叡表示,目前市場觀望氣候比較濃,因為買商鋪的都是投資客,購買商鋪的70%是需要貸款的,貸款的成數是50%-60%,貸款比例的提高對這些投資客還是有所影響。施宏叡還透露,商鋪投資客中外地人和境外人士不少,目前境外人士還是可以投資商鋪的,沒有限制。
效果:商鋪不再被瘋搶對於商業用房貸款新政帶來的影響,上海商鋪投資專家姜新國(姜新國博客,姜新國新聞,姜新國說吧)表示:『提高一成首付,對投資者來說影響不大,也不可能因為這一成影響到整個商鋪的銷售。』
從目前商鋪市場來看,購房首付為50%,貸款年限一般不超過10年,投資者月供額一般都較高。隨著央行利率的不斷提高,支出成本在增加。雖然,首付比例增加、貸款利率上漲等政策變化並未阻擋住投資者購買商鋪的步伐,但對投資者購鋪心理產生一定影響,投資更為理性。
據一份調查報告顯示,在商鋪投資者中,有20%投資者購鋪是等待擇機出售,賺取差價;有20%投資人是打算委托專門機構進行運作,保證收益;另外,有60%投資者打算長期持有,或出租或自己經營。這表明,長期投資客仍然佔據多數,同去年相比增長20%。另外,投資者在選擇商鋪時謹慎度提高,不再盲目認為所有的商鋪贏利能力都很強,投資者購鋪將地理位置排在首位,其它影響商鋪發展的因素也進行考慮,投資者目前普遍以專業化角度去考量商鋪,專業性不斷增強。
正如姜新國所言:『商鋪投資和住宅投資有著很大的不一樣,住宅有大勢,大勢好,就都好,大勢不好,都不好,商鋪則不一樣,商鋪有著很強的個性。』
記者手記銀行成調控核心
一位業內人士說,此次是國家第一次大規模動用金融政策調控房地產業。該文件與此前發布的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(國務院24號文)相結合,形成了新一輪房地產宏觀調控的政策核心。
從2003年開始,政府開始對房地產進行宏觀調控,此後卻陷入了越調房價越高的境地。
2005年,第一輪調控執行最為得力的措施是抑制投機,典型者如上海征收交易稅,同時嚴格監管開發投資。上海房價一度回落。
2006年5月,『國六條』公布。新政策異常重視普通商品房,尤其是小面積商品房的供應。不過,市場供應仍舊不足,有限的供應有很大一部分又被『特權房』需求佔用。房價又一次小幅度反彈。
至2007年,全國房價再次大幅度高企,一些以前漲幅較低的二線城市的房價都翻番了。
一位信托公司的分析師說,前兩輪宏觀調控的邏輯,是希望控制土地供給和房地產企業的資金來源,並以此打壓房地產企業,迫使房地產企業以更低的價格出手更多的房子,以此達到降低房價的目的。
但是,投機性資金已不僅僅是溫州炒房團和小規模游擊隊性質的外資基金。通過近兩年來商業銀行房貸大規模的競爭和推廣,越來越多普通市民的投資需求被刺激起來,購房需求和房價不停的相互刺激。
房地產調控歷時4年,政府動員了9個部委和全國各省市地方政府,啟動了稅收、土地、行政等諸多手段對房價進行了兩輪『圍剿』,但卻忽視了金融在房價上漲和購房需求中的關鍵因素。在經歷了兩次挫折後,此次房貸政策的調整,表明房地產調控轉向以金融調控為核心政策組合上。
各地觀察9月底第二套房貸提高首付的新政似乎已經觸動了樓市泡沫,1個多月來,幾大一線城市樓市下跌的消息陸續傳來。廣州1/3的樓盤開始降價,深圳大開發商開始低價傾銷新盤,上海樓市近期銷量驟降,北京15000元以上項目陷入滯銷……這種變化是近兩年來從未有過的。或許,現在是購房者與開發商博弈的關鍵時刻了。
時至11月13日深圳中天置業評估公司總裁涉嫌卷款潛逃,更為這輪樓市變局增添了一種『恐慌』的色彩。
北京·中低端依然遭搶購『房價已經到了一個高位,現在北京市場明顯是兩極分化。』眼下,北京市在11000元/平米以內的房子基本上都處在熱銷狀態,而很多單價在15000元以上的樓盤則開始感受到冬天的寒意。
11月18日,均價9000元/平方米的亦莊北岸二期截止排號。『我們一共400套房,排號就排了1000位』,銷售人員告訴記者。
位於大興的世嘉博客,均價8600元/平米左右,一期9月份開盤3天售罄,10月份該項目二期開盤,400多套房有2000位客戶排號,兩天內所有房子都被選走。
世嘉博客銷售負責人表示,現在市面上單價11000元以內的房子,基本上沒有銷售得很差的,而90平方米以內的小房型,總價低,也是特別好賣的,這說明市場上對中低價位房的需求非常大。從目前北京樓市來看,單價在15000元以內的房子是比較好賣的,因為供應量少,但是需求卻不斷攀昇。
一廂是中低價位房銷售得如火如荼,另一廂卻是高端項目簽約量寥寥。記者從北京房地產交易管理網查詢了解到,近幾個月來,一些項目的簽約情況非常慘淡,有的甚至一個月都沒有賣出一套房。而這些項目,清一色都是價格在15000元以上的比較高端的樓盤。
有業內人士指出,當房價昇上去後,漲價的項目就面臨客戶群變得稀薄的尷尬。比如,朝陽路板塊本來的定位是白領社區,一般工作了幾年的白領能承受的房價也就是6000元-8000元/平方米,但是眼見著今年朝陽路板塊的房價很快就蹦過了10000元/平方米,現在又基本上超過了15000元/平方米,很多年輕白領就只好知難而退了。
深圳·大開發商降價救市11月13日,深圳中天置業評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑,一下子把深圳樓市暴露在聚光燈下。實際上,中天置業的倒下只是冷清的深圳樓市危機的一個集中爆發。
二手市場的拐點從今年7月開始出現。導火索是7月3日深圳13部門聯手整治房地產市場,提出自8月1日起,實行二手房新版《買賣合同》和《居間合同》,同時透露將按評估價征收二手房個稅。其後,7月9日,深圳出臺限制港人購房的政策。緊接著,7月17日,深圳市地稅局披露,擬在9月底前一攬子出臺二手房價格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法,通過稅收手段調控房價。一系列組合拳立竿見影,讓深圳樓市開始由狂熱轉向冷靜。雪上加霜的是,從7月開始,深圳大部分銀行對二手房個貸實行緊縮,這種緊縮政策在8月份更加嚴重,很多二手房買家貸不到款,二手房市場成交急劇下降。9月27日,壓垮駱駝的最後一根稻草來臨,央行公布了新的二套房首付和利率政策。於是,深圳二手房成交自10月起完全進入冰河期。
在此過程中,二手房的持續冷清也傳導至一手房市場。7月底開始,深圳一手房銷售逐步降溫,火爆的開盤場面不復存在,開盤售罄也成為遙遠的回憶,售出五成就算好成績。到了10月份,深圳有14個項目推出,除了個別項目低價開盤銷售較好外,大部分項目開盤銷售僅為兩三成,這種現象迄今仍在延續。
據悉,萬科、中海、招商等大開發商多個新開樓盤價格均未超過1萬元/平方米,定價大大低於市場的預期,極大地吸引了人氣。萬科金域東郡甚至成為7月以來深圳惟一一個開盤售罄的項目,中海大山地售出九成的業績也僅次於萬科金域東郡。而招商依山郡則是深圳樓市11月開盤銷售率最高的樓盤。
『現在是大開發商舉起了價格屠刀,其低價入市策略將給中小開發商很大的壓力。』一位不願透露姓名的業內人士表示,不排除會有越來越多的開發商在價格上作出讓步。有更激進的業內人士評論說,『現在是大莊家開始出貨了,小莊家要跟著跑,樓市已經進入下降通道。』
據記者了解,目前大開發商的新項目低價入市,但其在售項目的價格仍維持堅挺。不過,一些中小開發商的在售項目也開始降價。就在招商依山郡開盤不久,同處龍崗中心城的另一個在售項目,在深圳網絡媒體主頁上掛出了『四房送10萬、三房送6萬—8萬、兩房送3萬』的廣告。迄今為止,這是深圳樓市今年第二個公開大幅降價的樓盤,第一個出現在十一黃金周期間。
廣州·成交量被『急凍』在新一輪調控政策的作用下,廣州樓市正在經歷著一場成交量持續萎縮的嚴峻考驗。一時間開發商紛紛啟動價格調整策略,折上折、送車位、送物管費等許多優惠措施再度粉墨登場。而11月份的成交量很有可能大幅萎縮,經過一輪狂飆突進的上漲後,廣州樓市忽然進入了寒冬。
『目前廣州有1/3的樓盤開始降價。』據中原地產項目部總經理黃韜(黃韜博客,黃韜新聞,黃韜說吧)介紹,開發商目前主要采取兩種手段調整價格。一種是將開盤前預期價格調低,比如近日開盤的金沙洲某樓盤,從預期的11000元/平方米一下就調低到7500元/平方米,降幅在30%以上。另一種調價策略屬於『暗降』,主要是針對在售樓盤,通過送車庫、送物管費和額外折扣促進銷售。
廣州經緯地產項目發展和研究部副經理吳定金分析指出,目前敢於降價的主要是新推樓盤,這種盤沒有成交記錄,不會引起已成交買家的恐慌,而舊盤操作起來更要十分謹慎,只能通過『暗降』的方式促銷。另據了解,面對樓市突如其來的變化,有部分開發商開始推遲銷售計劃,借此避避『風頭』,待元旦春節期間再推新盤。
業內人士認為,引發此輪降價促銷現象的直接原因是成交量的下降。根據廣州市國土房管局『陽光家緣』網站的實時簽約數據,今年10月廣州十區一手住宅成交量大約為55萬平方米,比9月份下滑了18%。目前,11月份的成交數據尚沒有統計出來,但業內人士已經對這個月的成交不抱希望。黃韜日前預測,11月份一手樓成交量有可能會有30%的下降,下探至40萬平方米,成為今年春節以來的一個『冰點』。
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