|
||||
寫字樓部分
2007年度市場回顧
本年度天津市甲級寫字樓市場發展呈穩步上昇態勢。第二季度津匯廣場二期的竣工入市,不僅帶動了市場整體租金水平的上昇,同時也拉動了租賃市場成交的活躍度。另一方面高端寫字樓的銷售情況也表現不凡,信達廣場、賽頓中心可售部分已全部或接近售罄,就連尚未開盤的君隆廣場也已全部預定一空。位於小白樓咽喉地帶的天津最後一處爛尾樓--歐嘉華『國貿中心大廈』以23.05億的天價成功拍賣,預示著天津寫字樓市場的發展前景不可估量。
2007年度市場供應情況
(數據來源:天津中原投資顧問部數據庫)
07年天津甲級寫字樓總供應量為51.24萬平方米,約佔全市寫字樓總供應量的27%。本年度新增竣工入住的甲級寫字樓只有地處和平區南京路的津匯廣場二期一家,總建築面積為3.9萬平方米。雖然新入伙的甲級寫字樓項目為數不多,但一些潛在甲級寫字樓項目,像環球置地廣場、君隆廣場、萬兆慧谷大廈、天津公館、藍鑽國際大廈等已經開始了諮詢認購,建築面積合計達21萬平方米左右將於明年投入使用,屆時會吸引一些公司的在津企業總部進駐,同時也會加劇市場的競爭,刺激甲級寫字樓的新一輪洗牌。
2007年度市場需求情況
(數據來源:天津中原投資顧問部數據庫)
07年各甲級寫字樓承租企業數量相對穩中有昇。尤其二季度甲級寫字樓出租市場明顯活躍,部分租戶伴隨著經營戰略調整選擇新的物業或在原有寫字樓擴充面積,企業類型集中於金融、物流及駐津辦事處,主力戶型需求為100-500平方米之間。年度各大甲級寫字樓平均出租率達到了86%。老牌寫字樓國際大廈的租賃情況依舊盛世不減,對應空置率為全市寫字樓最低,各季度除數家企業續約外,新增企業基本以外資企業為主,如松下電器、美國通用AIG等。另外信達廣場、津匯廣場等高端寫字樓項目中,成交客戶不乏整層及大面積案例。
2007年度市場租售情況
(數據來源:天津中原投資顧問部數據庫)
目前投入使用的甲級寫字樓當中,多數以租賃為主,可售項目中ICTC及信達廣場低區已全部售罄,峰匯廣場及賽頓廣場還有少量尾房,價格分別為9800元/平米及15000元/平米。另外潛在南京路區域寫字樓項目預售價格已經達到了18000元/平米,其他區域預售價格也在11000元/平米左右。
在市場普遍預期及局部調整的共同作用下,部分甲級寫字樓的租金溫和上漲,年末達到132元/平米•月,較上年同期上漲了9%。尤其第二季度津匯二期面市的高位租金也大大拉動了整體市場的平均租金水平。而津匯一期租金也隨著二期上調了3.8%。另外在年末第四季度中泰達大廈、信達廣場等項目的租金也隨著市場的認可度的提昇而略有上昇。
2008年度市場展望
2007年宏觀經濟形勢正處於新經濟周期的上昇階段,近年來天津經濟的增長和外商投資的增加為寫字樓市場提供了越來越多的跨國企業及新增民營企業,尤其是從事金融、物流、貿易等服務性行業的公司。而天津北方經濟中心的城市定位及大力發展服務業的政策推廣,更是推動本市寫字樓市場發展的重要動力。面對這一需求,高品質寫字樓也開始放量。
預計2008年度將有12個寫字樓項目竣工投入使用,總供應量達到43萬平方米,其中甲級寫字樓佔總量的一半左右。屆時高端寫字樓的介入必將帶動整體市場租金水平的上漲,但大體量的產品入市也會導致空置率的短期增大,加大市場的競爭,對於普通甲級寫字樓來說是個不小的衝擊,勢必會影響其價格的調整。
此外,為了配合市場需要,差異化的寫字樓產品也必將應運而生,多用途的綜合體項目是明年市場上的一大亮點。相信隨著這些外因內力的不斷推動,明年天津的寫字樓市場必將有一個量與質的共同飛躍。