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猜想1
供地倍增,地王不再?
關鍵詞:地價
『連續三年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公裡以上。』這是2007年穗七條中的一條。這樣的任務一提出來,一年到頭都有開發商在算這筆賬,看能把多少靚地收到自己的背囊裡。開發商特別是大發展商爭先拿地,頻頻創出的地王記錄,這成為了2007年房地產市場的標志事件之一。
眼看新的一年即將到來了,成倍地增加土地供應成為了大家對2008年的期待。大家相信,土地的放閘對房價將產生重大影響。
期待土地盛宴頻頻開張的明年,在房價有望穩定的明年,相信開發商也不會如2007年這般樂觀拿地,天價地王的身影即將消失。地王背後是巨大的資金投入,是巨大的資金壓力。就在國家緊縮銀根、股市放慢腳步的明年,天價拿地恐怕已不再可能。
對於土地,發展商的豪情萬丈在2007年已被揮霍一空。相信,2008年,需是謹慎從事、細細算賬、精耕細作了。
猜想2
宏調加劇,房價趨穩?
關鍵詞:漲幅
被視為『瘋牛』的廣州房價,經過近兩年的瘋狂飆昇後,2008年還會繼續牛下去嗎?種種跡象表明,明年樓價將會走向平穩,即使上昇,都是相當小幅度的穩步上揚。
話說冬季的一天夜晚,幾大商家又聚頭了,商量著明年走向。C先生不無懮慮說:『銀根一收緊,公司就要遭殃。之前費盡心思多拿了幾個土地,明年最重要的事情是趕緊開發趕緊賣樓,回收資金,所以樓價不能太高,因為消費者已經提高了覺悟很難再蒙騙了。』很有社會責任心的N先生笑,『那是肯定的,去年每平方米幾千元一次的昇幅,其實我們早就覺得不好意思了。我們是講社會責任的,橫豎都是賺,給市場也給政府點面子,我們會調低價格賺少些了。』L先生卻顯得不以為然,『給政府點面子?政府有給我們面子嗎?明年,六七千套甚至上萬套的限價房就在我們身邊,還有大量的中小戶型擠在一起。現在的買家會思考了,會選擇了,我們的日子會更難過。不調整價格,能行嗎?』……
嘰嘰喳喳的聚會,幾大頭目最終覺悟,哦,原來大家都在死橕啊,早知如此,今年就不該讓樓價飆昇得那麼狠。現階段只能靠降價賣樓,連名聲都敗壞了,悔啊。
猜想3
限價房到,白領有福?
關鍵詞:年薪10萬
明年的房地產市場的份額中,限價房將佔不可忽視的比例,盡管目前僅有萬科城花園和保利西子灣兩個限價房浮出水面,但是人們總相信,這星星之火燎原的力量。
目前廣州已將限價商品住宅對象確立為廣州戶籍、男性25周歲女性23周歲的首次置業者和首次置業家庭,年收入個人的上限是10萬元以下,家庭是20萬元以下。因此,對限價房最感冒的莫過於城市小白領們,在過去的兩年裡,他們已經被擠壓得集體失語了。如今,限價房的出現,將會重新燃起夾心階層的置業希望。
目前,限價房地塊的總體比例還遠遠不夠滿足市場的需求,這從市民對保利西子灣的熱切程度就能看出。有業內人士指出,因此,明年限價房若能再增加比例,將使市場供應量套數大量增多,對市場的衝擊將非常大,樓價也會隨之而降。
猜想4
樓市寒潮,持續觀望?
關鍵詞:出手
今年節節攀昇的樓價,進入年底以來終於呈現降溫趨勢,可謂有人歡喜有人懮。國慶以來,看樓人流和成交量不再火爆,消費者退房現象增加,廣州樓市觀望情緒不斷加重,樓市正在迎來『寒潮』。廣州樓市穿上了厚重的御寒『棉衣』。
這一股觀望潮將何時結束?樓市的『棉衣』何時可以收起?不少專家都預言,明年春節過後,觀望期即將結束,樓市將重新回暖。
經緯物業項目發展和研究部副經理吳定金認為,樓價居高不下甚至遠遠超出消費者的心理價位,政策等眾多不確定因素致使今年10月份以來,買賣雙方開始拉鋸,觀望氣氛濃厚。雖然,目前市場的總體情況尚算穩定,但仍有少數樓盤在開盤即售罄,老城區也出現了排隊買樓的現象,不難看出,目前廣州的剛性需求仍然強勁,不少人仍有買樓的興趣和需求。只要樓價合理,這種潛在需求就有望轉化為購房行為。
競宇按揭的總經理鄢紅勝認為,今年10月份開始出現的觀望期到明年春節後將持續半年左右的時間,到時候,樓價的調整期將基本結束,積蓄了半年的需求將在那時候重新啟動,樓市將重新回暖。
無論如何,樓市寒流已經出現,商家們要穿上棉衣已成為不爭的事實。是保持高樓價,還是著手調整價格?調整幅度應在哪個區間?這將是決定這場拉鋸戰的長短的重要因素。
猜想5
物業稅收,難以出臺?
關鍵詞:稅率
開征物業稅,可能是樓市調控的最嚴厲政策,因為,物業稅的影響將會更廣。它不僅直接間接地影響到房價,而且涉及面將波及已購房的市民。物業稅從今年開始在國內幾個城市進入『空轉』試驗,關於物業稅即將實施的傳言一直不絕於耳,不過,有專家表示,短期內,物業稅仍難以出臺。
在近日由搜狐焦點房地產網主辦的『中國地產新視角高峰論壇』中,財政部科研所稅收研究室主任孫鋼透露,物業稅的出臺,目前還沒有明確的時間表,『但至少不會在明年』。而且,未來即使開征物業稅,應該也不會對所有住宅進行,有可能根據套數、面積、類型等標准劃分征收,征收對象主要集中在大戶型豪宅和別墅等『大型物業』。
值得關注的是,雖然步伐緩慢,但物業稅目前已有10個城市進入空轉試點。有人提出,物業稅對房地產業的影響可能類似資本市場中的資本利得稅,它將對住房保有環節產生持續的成本。文/記者梁棟賢實習生林淑婷
猜想6
三大板塊,將成大熱?
關鍵詞:新區躥紅
2008年樓市熱門板塊將集中在金沙洲、科學城、珠江新城三大板塊。
金沙洲板塊集中了恆大·御景半島、萬科四季花城、萬科中糧金域藍灣、中海金沙灣,這些樓盤都是有實力的開發商開發的產品,在品質上和小區整體規劃上都相當有競爭力。此外,金沙洲還有保利西子灣和中海限價房兩個限價房項目。因此,產品有限價房、普通洋房、江景洋房、聯排別墅、獨立別墅,還有新社區,可以說,幾乎可以滿足所有買家的需要,因此可以預測,金沙洲必然成為2008年關注度非常高的熱門板塊。
科學城板塊和金沙洲板塊的情況有些類似。科學城有保利香雪山、林語山莊新一期、萬科城等,此外還有龍光和萬科兩個限價房項目,也就是說,科學城也是集中了限價房、普通洋房和別墅等多種產品。此外,科學城的供貨量也很值得期待,僅龍光和萬科兩個限價房項目,總貨量就超過4000套。因此,科學城在明年的關注度必然很高。
珠江新城也是一個焦點。據初步統計,珠江新城明年上市的有合景泰富的領匯、凱旋新世界新一期、方圓集團的月島、保利的108公館、珠光新城御景、保利心語新一期等一大批樓盤,就算保守估計,珠江新城2008年的推貨量也至少超過2000套。這個數字已經足以吸引人,再加上珠江新城得天獨厚的CBD定位,因此,無論是自住買家,還是投資客,明年都必然緊緊盯住珠江新城的一舉一動。
猜想7
二手業主,拋售惜售?
關鍵詞:扛
二手業主惜售還是拋售,完全是看樓市是走旺還是走哀。如果樓市走旺,業主當然惜售,等賣個更好的價錢;如果樓市下滑,業主就會跟風拋售,希望物業不要在自己手裡『貶值』。但這只是常規下的反應。如果聯系起國家一系列的調控政策來看,在2008年,二手業主如果惜售,所面臨的壓力將會更大:一方面是連續加息給按揭家庭所帶來的沈重壓力,另一方面是《物業稅》、《遺產稅》的可能出臺所帶來的心理陰影,再加上樓價在宏調之下忽高忽低,這都讓二手業主忽然發覺,手裡的物業可能是昇值的元寶,也可能已經變成一個燙手山芋。
再進一步來看,對於投資客而言,一定是逐利而去,如果樓價下跌,手裡的物業無利可圖,他們當然會選擇越早拋售越好;即使樓價沒有下跌,但是上漲的幅度不足以支橕加息之後的額外支出,他們還是會選擇拋售。而對於普通的換房族而言,原本計劃貸款買新樓,原先的房子並沒打算出售,但是現在『第二套房貸』標准出臺,首付提高,利息加重,這也促使部分業主不得不拋售原有的物業,纔能達到『小換大、舊換新』的目的。由此可見,在2008年,二手業主拋售的可能性大於惜售。文/記者郝婧羽
猜想8
小步快跑,仍會加息?
關鍵詞:頻率
業內專家認為,今年連續6次加息,使加息『小步快跑』的態勢已經形成,並且會保持一定的慣性。過熱的經濟形勢、從緊的貨幣政策,使2008年的加息預期仍然強烈,而加息幅度,也有可能作相應的提昇。
對於目前過熱的經濟狀況,有專家用了大人教育自家小孩來比喻,不希望下手太重,最好能小小教訓一下就改正。但小孩比較頑劣,家長教訓完一次,只短暫地收斂,然後變得更加萬劣。家長忍無可忍之下,只有不斷地出手教訓。中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江就認為,因為要考慮到經濟不能硬著陸,所以只能采取『小步快跑』的加息方式。當這種方式形成之後,會保持一定的慣性,2008年,至少是2008年上半年,利率依舊會『小步快跑』。
不過,從緊貨幣政策的出臺,央行方面必須有所表示,2008年的小步的步幅有可能加大。今年12月25日起,存款准備金率就上調了1個百分點,比之前九次0.5%的比例,提高了一倍。同為金融調控手段的存款准備金率幅度的提昇,使『家長出手加重』、2008年加息幅度提高變得無限可能起來。
至於明年快跑的次數,業內專家表示仍要看明年的各項經濟指標而定,但如果今年累積加息的效果在明年顯現,加息的幅度又有所提昇的話,跑的次數可能會比今年有所減少。對於未買房的市民,明年加息如果使房價大幅下降,是好事,如果加息房價繼續上昇,則是壞事;對已買房的市民來說,則剛好相反。
猜想9
上市浪潮,繼續瘋狂?
關鍵詞:A股H股
今年第三季度,房地產市場出現兩個有趣現象,一個是11天內,遠洋地產、SOHO中國、奧園相繼在香港聯交所掛牌上市;另一個是華遠地產借殼上市方案未獲通過。在2008年,這樣的態勢仍有可能會延續:除了部分房企回歸A股外,內地房企將繼續借道香港上市。
2007年,內地房企到香港上市的達到7家,掀起內地房企香港上市的高潮。2008年,這一勢頭可能會更高漲。目前已計劃明年及之後上市的房地產企業,單廣東地區就有9家,其中廣州就有恆大、美林、方圓、時代、珠光地產、光大這6家,這幾家計劃上市企業裡,又以香港上市為主。有投資諮詢公司的負責人認為,只要內地繼續對房地產調控,明年內地房企到香港上市的勢頭就不會變。
今年在香港上市的房地產企業,首次出現了募集資金超100億港元的紀錄,並且連續出現了3家,9月底10月初短短11天時間,就出現了兩家。這是極大的利多消息,一方面會吸引更多內地房地產企業到香港上市,也會誘使企業將募集資金額度提高。利空的消息是,9月底二次房貸政策出臺後,市場開始出現調整的信號,市場出現有價無市局面,銷售持續低迷,致使房地產股持續走綠,並且一些大莊家的資金開始撤離地產股。一向轉變很快的投資機構,9月、10月還叫散戶買入地產股,也開始出現短期調整的說法。無論在H股還是A股,明年上市是否還能出現超多少倍認購、凍結多少資金的盛況,實在不容樂觀。文/記者張秀欽
猜想10
產品創新,營銷多樣?
關鍵詞:撓頭
早在2005年樓市剛開始上昇的時候,《大腕》就告訴了商家:『一定得選最好的黃金地帶,僱法國設計師,建就得建最高檔次的公寓,電梯直接入戶,什麼寬帶呀,光纜呀,衛星呀,能給他接的全給他按上……做地產的口號是,不求最好,但求最貴。』沒想到,經過兩年打磨,商家全做足了最後的8字真言。但明年,看來是不行了。
不久前,一位商家問另外一個商家,你害怕宏觀調控嗎?你害怕大量限價房和中小戶型上市嗎?商家回答說,害怕呀。你想,政策一出,買家又等,加上那麼多一樣的東西集中在一起上市,我們做營銷的,不多死幾個腦細胞肯定不行。那你們打算怎麼辦?還能怎麼辦,人家送花園,我就送露臺送陽臺啊;人家70平方米做三房,我就70平方米做兩層啊;人家送裝修,我就送裝修加全部家私電器啊;人家賣環保概念,我就賣節能概念啊……天無絕人之路,產品做得與眾不同,那麼精明的買家肯定要選中一個來買。所以,明年要賣樓,要不產品最好,要不價格最低。
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