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| 濱海新區發展現狀及展望 |
| 濱海新區包括天津經濟技術開發區、塘沽區、大港區、漢沽區以及東麗區和津南區部分區域，其中開發區和塘沽區是濱海新區中住宅市場發展較快的區域。以下主要從開發熱點區域、銷售價格、產品特徵、發展商關注程度等方面着手對濱海新區的住宅市場進行簡單的介紹與分析>>>詳細 |
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| 濱海土改方案獲國土部原則同意 |
| 天津濱海新區土地管理改革方案已報國土資源部並獲原則同意，基本確定了濱海新區土地管理專項管理的目標和任務。2007年，將落實國家批覆方案，大膽先行先試，全面推進濱海新區土地管理改革……詳細 |
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| 天津六大措施推進濱海新區土地改革 |
| 天津濱海新區的開發開放在2007年將得到政府大力提供的土地資源保障。天津市今年主要從建立區域性土地利用規劃體系等六個方面推進濱海新區土地管理制度改革，高標準實施好濱海新區的土地管理改革。這六個方面是……詳細 |
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2006年，濱海新區的開發開放已經榮升爲國家戰略，在濱海新區開發開放的熱潮持續升溫的同時，濱海土地也成爲各大地產商目光集聚之地。在一個國家重點扶持區域，擁有如此豐厚的土地資源，任何一個地產商都不可能靜坐觀望，進軍濱海成爲衆多地產大鱷的首要戰略目標，濱海地產之戰就此拉開帷幕。
如今，融科、中遠、萬通、萬科、富力、吉寶、廣廈、朗鉅、億兆、昌運東富等衆多地產大鱷都已揮師挺進濱海，吹響了“濱海造城”運動的號角，他們將在濱海地產的戰場上進行一番激烈的角逐。同時我們可以欣喜的看到，衆多知名外地開發商、投資商的介入，他們將給濱海地產帶來全新的理念、產品、操作模式和營銷策略，對濱海房地產市場的健康發展和產品品質的提高，具有重要的意義。 |
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| 王石：當年在浦東開發早期自己錯失良機，現在絕不能再犯同樣的錯誤。2006年5月，天津萬科出資逾7億元，通過股權收購方式，拿下位於天津開發區泰達時尚廣場一塊佔地6萬平方米的地塊， “曲線”進駐濱海核心。中遠房地產董事總經理李明曾透露，“濱海新區將是未來中遠地產發展的重點。” |
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2005年以來，濱海新區土地價格有了明顯上升，特別是一些重點開發的區域，土地價格攀升速度較快，其中開發區的土地價格已經遠遠高於塘沽一些區域的土地價格。
除了開發區土地價格高速上漲外，塘沽區一些熱點區域的土地價格也在快速提升。2006年度塘沽新河板塊的平均樓面地價超過1000元/平方米，而該地區在2003年順馳集團拿地時土地出讓金不足400元/平方米；塘沽上北地區由於受水域未來城等一些大盤效應的影響，加之政府對“上北生態居住區”的定位與規劃，給予該區域土地的增值提供了相當大的推動力，2006年該區域的土地成交價格最高已經達到1313元/平米；與此同時塘沽海河南岸的土地樓面地價也已經接近1000元/平米，較之歷年漲幅很大。
漢沽、大港兩區的房地產市場發展一直較爲緩慢，被列入濱海新區規劃範圍之後，兩區的房地產市場明顯升溫。漢沽區在2006年6月份拍賣的兩塊居住和商服綜合類用地，樓面地價最高爲1210元/平米，而到了12月中旬掛牌的一塊佔到1277平米的綜合用地，最終被天津瀚森投資有限公司以550萬獲得，摺合樓面地價爲2392元/平米，僅僅時隔半年漢沽的地價就上漲了將近一倍。>>>詳細 |
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代表區域：大港、漢沽
大港、漢沽位於濱海新區的兩翼，相對於濱海核心區——塘沽區，這兩個區的經濟發展相對滯緩，各項配套設施發展相對緩慢，外來人口的流入速度較爲緩慢，導致由外來人口流入而直接產生對當地房產的剛性需求的增速較慢，目前兩區的房地產市場基本處於自己自足的階段，投資需求較少，房產市場消費羣體基本爲當地的剛性需求和部分改善型需求。同時2006年以前住宅產品較爲單一，建築形式基本以6層住宅爲主，戶型面積基本以兩室爲主，區域房地產市場的發展基本處於初級階段。
2006年，在濱海新區和環渤海經濟發展格局中，漢沽、大港兩區充當了舉足輕重的角色，同時根據天津市城市總體規劃，大港、漢沽被列入新規劃的11座新城之中。受各項政策的良好帶動以及區域內各項規劃建設的向前推進，2006年大港、漢沽兩區的房地產市場也呈現出快速發展的勢頭。未來一段時間內，伴隨區域經濟的快速發展和區域內各項配套設施的逐步落實，外來人口的不斷流入，剛性需求、投資型需求以及改善型需求都將進一步增加，同時住宅產品也將更新換代，兩區的房地產市場將由現在的單一化逐漸向多元化過渡。>>>詳細 |
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代表區域：開發區
談到天津房產投資熱點區域，非濱海新區莫屬，而濱海新區投資熱點區域，非開發區莫屬。天津開發區佔地約45平方公里，其中生活區佔地約11.3平方公里，工業園區佔地約26.4平方公里，學院區以及森林公園佔地約3.1平方公里。現有居住區主要位於第四大街以南，新城西路以西，新港四號路以北，洞庭路以東的片區內，總體居住規模較小。目前區域內的房地產市場以高端住宅爲主，150-180平米的大戶型爲開發區房地產住宅市場的主力軍，百萬住宅已成爲目前開發區房地產市場的供給潮流。由於開發區區域經濟發展較快，整體區域環境優越，導致衆多實力派消費羣體首選在開發區投資、置業。目前來自山西、內蒙、河北、北京等地的房產消費羣體，非常看好開發區房產巨大的升值潛力，紛紛在開發區進行房產投資。
開發區作爲天津濱海的核心區域和雙核居住副中心的功能將不斷得到體現，區域經濟將繼續高速發展，受磁鐵效應的影響，外來企業、人口將同步增長，未來開發區的房產投資市場依然會保持堅挺，同時自主型房產需求也會隨着各項配套設施的逐步完善而日益增加。 >>>詳細 |
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代表區域：塘沽區
按照濱海新區“十一五”規劃綱要確定的“一軸一帶”佈局，塘沽區正處於軸和帶“T”型結構的交匯處，爲濱海新區的核心區域，轄區緊鄰中國北方最大的綜合性港口——天津港，擁有得天獨厚的區位優勢，2000-2005年五年間國民生產總值年均增速超過27%。區域經濟的持續高速發展，各項配套設施建設的日益完善，吸引了大量的外來人口到此就業、置業。
目前塘沽的商品住宅供給市場也呈現出多元化的格局：建築類型多元化，以高層住宅發展爲主力，多層洋房、小高、高層同步發展；戶型多元化，戶型面積小到40平米左右的一室，大到200平米的四室，充分滿足廣大消費羣體的多元化需求；價格多元化，不同的消費羣體對價格的承受能力迥異，不同區域項目受地域因素的影響，價格高低不同，而同一樓盤受景觀、樓層等因素的影響，價格也是各有高低，消費者可以根據自己的實際承受能力進行選擇；產品多元化，爲適應社會發展的需要，產品從建築形式、建築風格等多方面都在不斷推陳出新，給於消費者更多選擇的同時也奉獻給消費者更好的產品樣板。>>>詳細 |
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| 濱海樓市仍有較大上升空間 |
| 隨着天津市中心城區房地產市場的快速發展，可開發土地將會逐漸減少，因此土地價格將會大幅度上揚，濱海新區作爲城市副中心區其土地價格相比市中心具有土地價格低，升值潛力大，拿地條件相對寬鬆等優勢，已成爲開發商的新寵。同時，隨着交通配套的逐步完善以及經濟的加速騰飛，新區將會吸引更多的外來人口，導致需求羣體進一步擴大。因此，濱海新區樓市的明天將會煥發勃勃生機。 |
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豐富土地資源，強大的供應規模，致使今後幾年濱海新區供應將出現井噴現象。
濱海新區有着廣闊的土地資源， 1200平方公里的開發建設土地。經過十年建設，已經奠定了良好的基礎。近的幾年，濱海地區房地產市場進入了一個相對活躍的時期。主要在於區域良好的定位，人們紛紛看好區域的發展前景，房地產開發商也不例外萬通、萬科、弘澤、龍置地等國內外知名開發商，也把目光投向濱海。2006年，濱海新區樓市出現“大熱”，在售和即將上市的新樓盤達到65個，總建築面積突破500萬平方米 。
以房地產市場較爲成熟的塘沽區爲例2006年供應量爲140萬平米，2007年後還會有近400萬平米的土地供給。這些數據充分說明濱海新區後續供給量十分充足。 |
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各項利好政策的傾斜，區域經濟快速發展，就業機會增多，加之政府注重城市建設，居住環境日益改善，將吸引大量外來人口到此就業、定居。爲房地產市場消費提供強有力的需求支持。
濱海新區納入國家發展戰略的政策衆所周知，中國新一輪的經濟快速增長，在很大程度上要依靠濱海新區的經濟建設。房地產作爲經濟的支柱產業必然會得到政府的大力扶持，利好政策會不斷傾斜房地產行業，同時會吸引大量資金，大批國內外企業也會加大在濱海新區的投資和建設。
這些利好條件使得人們紛紛看好濱海新區未來發展，未來的濱海新區一定是一個經濟高速發展、就業機會多、人羣素質相對較高的區域，隨之大量的外來人口將會流入，從現在起到2020年，濱海新區將進入外來人口快速增長期。根據濱海新區“十一五”規劃，2010年人口規模爲180萬人到2020年增至300萬人；外來人口的流入將會加大對住房的需求，再加上本土人口的不斷增長，收入水平的逐漸提高以及對住房面積的更大需求，勢必將擴大濱海新區的樓市需求，同時也有利於濱海樓市的全方位、多層次的發展。
歷年的成交數據也顯示，新區在以每年10%以上的速度遞增，不難看出，濱海新區房地產市場需求旺盛，未來發展前景廣闊。
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價格方面：土地成本較高，投資性需求，開發品質提高，致使價格上漲
2006年上半年塘沽區商品房住宅銷售均價爲4700元/平方米，開發區銷售均價爲6600元/平方米。到2006年6月，塘沽區可售房屋的市場報價平均已經達到5109元/平方米，開發區目前市場報價平均達到6913元/平方米，比2005年末分別增長了16.06%和8.66%。塘沽區、開發區今年的住宅市場價格均較2005年又有所提升。已高出目前市中心的大部分高端住宅銷售價格。目前塘沽區、開發區在售，在建和準備啓動的項目總建築面積約500萬平方米，這些項目中，中檔產品均價在5500——6000元之間。
大港區和漢沽區房地產市場發展相對較晚，但目前也呈現出快速發展的勢頭。漢沽區新建住宅價格由2004年的1700～1800元/平方米左右，上升到2006年到3200～3500元/平方米左右，目前個別樓盤的價格已達到4500元/平方米。大港區商品住宅市場發展較慢，房價相對較低，2005年開始，住宅價格上漲加速，達到2500～2600元/平方米，2006年由於改善型住房需求和投資型需求的快速增長，進一步推動大港房價的上漲，平均價格已達到3500～4200元/平方米。
地價上揚，房價將水漲船高。以泰達的地價爲例：1991年，泰達的地價爲186元/平方米，1999年開始拍賣地塊，地價拍到了755元/平方米，2001年是2189元/平方米，在2005年拍賣的住宅用地竟達到了5500元/平方米，地價的上漲將導致房價的繼續上揚。
投資性需求是對濱海新區未來房地產市場前景看好、升值潛力大而進行的投資置業需求。投資需求在短期預測中是不容忽視的一塊需求內容。在長期，投資或投機行爲價值將最終實現於“在價格更高基礎上的未來居住需求”，因此，前面對未來實物量需求的長期預測中實際上已經包含了“滿足投資或投機行爲價值實現”的需求。
國際化標準的樓盤不斷增加。爲了滿足需求，濱海一些具有國際化標準的樓盤不斷增加。開發區御景園、愛麗榭、伴景灣、萬通新城國際等均價都在7000元/平方米以上的高檔項目，吸引了不少的外籍人士及白領人士的眼光。 |
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重點區域蓄勢待發 |
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| 塘沽區 |
塘沽區作爲濱海新區發展的核心區，現已成爲樓市發展最前沿的區域，2006年以來，城市建設力度繼續加大，住宅環境的不斷提高從而帶動銷售量直線上升，塘沽區房地產市場呈現前所未有的活力。隨着國家宏觀調控政策的啓動，市場經過逐步調整，變得更加理性。預計未來2-3年內塘沽區住宅市場將呈現以下3個特點：
(1)改善型、投資型將逐漸成爲主流
(2)價格將理性、穩步上漲
(3)地段、環境認識逐漸發生變化
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| 上北生態區 |
上北區域將成爲塘沽區的開發熱點，規劃建設面積300萬平米，依靠交通、配套、擁有塘沽區2號水庫，親近自然，是無污染的人居生態環境，將促進濱海生態區的建立。
各種利好條件吸引了衆多的開發商，廣廈、融科、盛星、貽成、泰達、等大型房地產商到此開發建設。從項目的分佈集中度來看，今後幾年上北區域將是最大的供應來源。
目前區域內具代表性的項目有歐美風情小鎮、貽景花園、德景藍郡、水域未來城與融科心貽灣等項目。現代化建築設計和景觀設計，小高層、高層、聯排別墅的錯落佈局，將爲濱海新區樓盤帶來開發升級。
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| 經濟開發區 |
天津經濟技術開發區位於天津市東南，距市中心50公里，緊靠天津新港和塘沽市區，東臨渤海，西臨京山鐵路，南至新港四號路，北界北塘鎮。開發區佔地約45平方公里。
作爲濱海新區的核心區通過幾年的發展，房地產市場以進入快速發展時期，CBD的建立將帶動開發區房地產市場加快前進步伐；本市城市總體規劃將建設中央商務區作爲城市發展一個重要戰略，結合“雙心軸”向城市佈局以及“城市東移”發展戰略，開發區將建設市級中心商務區副中心。
中央商務區副中心主要服務濱海新區，輻射全市，爲區域內製造業、物流業等優勢產業提供辦公、金融、商務服務，建設獨具特色的CBD。爲此，泰達確定了總面積2.5平方公里的中央商務區。CBD的建立使得部分開發商看好該區域的未來發展，萬通、弘澤、貽城等這些耳熟能詳的開發商紛紛到此圈地蓋樓。萬通新拿下的地塊北部緊鄰已經初具規模的濱海新區CBD，西部與即將建成的泰達市民文化廣場——濱海新區最大的商業建築綜合體隔街相鄰。在濱海新區內的大項目還有規劃佔地116.31公頃、總建築面積超過120萬平方米的泰達時尚廣場，佔地1平方公里、總建築面積達160萬的平方米的天保金海岸。
開發區作爲天津濱海的核心區域和雙核居住副中心，功能已經得到初步體現。預計，未來開發區的房地產市場仍然堅挺，這是由於濱海新區核心區位決定的，區域房地產價格將會穩步上升，高端項目也會繼續活躍。
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2006濱海房地產大事件 |
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·3月3日國務院同意給予天津濱海新區的五項扶持政策
包括將濱海新區作爲綜合改革試驗區、設立東疆保稅港區、進行金融改革試點、擴大建設用地供應、將區內510平方公里範圍高新技術產業的所得稅稅率降爲15%等。
·3月5日國務院總理溫家寶5日在十屆全國人大四次會議上作政府工作報告時指出，“繼續推動區域協調發展”。
·3月10號天津市人民政府舉行推進濱海新區重點項目新聞發佈會。
·3月14號渤海銀行發放3億元貸款，助推濱海港口建設。
·3月22日國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議，審議並原則通過了《天津市城市總體規劃。(2005—2020年)》，會議指出要努力把天津市建設成爲國際港口城市、北方經濟中心和生態城市。
·4月17號濱海響螺灣商務區合作項目簽約總投資119億。
·4月20號首屆中國港口城市市長高峯論壇在濱海召開。
·4月26號國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究推進天津濱海新區開發開放的意見。
·5月8——19號戴相龍率天津代表團啓程赴香港特別行政區和英國、法國進行工作訪問成功推介濱海新區。
·5月20日南開區政府在南開大學省身樓舉辦“2006年南開發展高層論壇”，服務濱海新區開發開放。
·5月30號國務院召開推進天津濱海新區開發開放座談會
·6月2號市委召開常委擴大會議加快推進濱海開發開放。
·6月5號 國務院發佈《關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》。
·6月6號至7月上旬天津市在全市範圍內展開“加快開放型經濟發展服務月活動”，加大宣傳本市濱海開發開放。
·6月8號中國政府批准Ａ320系列飛機總裝線選址天津濱海新區。
·6月19號天津海關出臺新舉措服務濱海新區全面推行。“一點通全關區，不用跑第二處；一個窗口全可辦，不用找其他部門；一次性告知；一次性全解決，不用跑第二趟”的“四個一工程”，確保所有進出口企業都能在天津關區任意一個海關監管機構辦理各種海關手續。
·7月濱海新區中央大道一期7月啓建貫通塘漢大三區。
·7月開發區經濟指標創六年來新高。
·8月濱海拿出3%稅收支持優勢產業。
·9月首隻天使投資基金在新區誕生。
·9月國務院批准天津籌渤海產業投資基金規模200億。
·10月泰達控股公司與塘沽區政府就海濱休閒旅遊區項目合作簽訂框架協議。
·10月開發區首列“小輕軌”到津列車行駛不用方向盤。
·10月泰達成立全國首家循環經濟促進中心。
·11月中遠集團200億元投資濱海新區。
·11月中興北方基地落戶濱海。
·11月阿聯酋船務公司首次在天津港開闢集裝箱航線。
·11月兩大物流中心全建在濱海，南疆散貨物流中心和北疆集裝箱物流中心。
·11月漢沽區採取五措施建設現代濱海衛星城。
·11月濱海新區將建成國內最大的生物醫藥產業基地。
·11月moto全球會計中心遷入開發區。
·12月啓動區東疆保稅港已投資8.4億東疆保稅港區將創四個之最。
·12月世界最大物流地產商美國普洛斯落戶保稅區空港加工區。
·12月渣打銀行營運中心將落戶開發區。
·12月濱海新區稅收優惠政策出臺。
·12月津東南啓建平原森林 投資8億建官港森林公園。
·12月濱海新區構築立體交通 1小時到達京冀等地。
·濱海新區中心商務區響螺灣與于家堡之間建設開啓大橋12開工。 |
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