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濱海新區的整體規劃建設正在穩步落實,濱海各區的開發建設也在如火如荼的進行之中。由於老城區的各項功能不能完全適應城區經濟發展建設的需要,新的功能區相繼崛起;老城區的改造、新城區的建設,在房地產市場不斷向前推進的同時,伴隨的是市場競爭的日益加劇。以漢沽、大港兩區為典型的東、西城區之戰已經上演。
漢沽——十年河東,十年河西
背景資料:
從漢沽城區分布來看,漢沽城區以薊運河為界限,自然分為河東區、河西區。河西區為老城區,現有住宅基本為1976年地震以後為安置當時的地震災民而開闢的居住區,多以3-4層的老式住宅為主;河東區則為西區擴張而形成的新城區,目前漢沽的經濟、政治和生活、娛樂、醫療、教育等配套設施基本集中在河東區。
房地產市場發展:
從目前在銷住宅項目的分布上看,由於受到土地供給等因素的制約,河西區住宅項目供給較少,70%的住宅項目都集中在河東區;同時從2006年土地供給上看,2006年成交的9塊住宅類用地中只有一塊來自於河西區,其餘地塊全部來自於河東區,由此可見作為新城區所蘊藏的潛力是無限的。但是這並不意味著擁有『破磚爛瓦』的老城區不存在競爭力,為配合『濱海休閑旅游區』的全新定位,1976年建設的老城區已顯然不能適應漢沽區建設國際旅游目的地的需要,政府預計投資40多億整體改造開發河西老城區,在這裡建成一座座設計新穎、居住舒適、設施先進的花園式居住小區。
2007年以後,漢沽河東區將繼續加快發展建設,區域內住宅項目將不斷增加,而河西區的舊城改造也將加快建設步伐,在河東、河西兩區的房地產市場開發建設並駕齊驅之時,兩板塊之間的競爭也將隨之打響。
大港——一座東部新城正在崛起
背景資料:
大港區作為全國重要的石油和石油化工基地,經過十幾年的開發建設,區域經濟產業不斷發展,人口不斷增加,老城區已經不能滿足發展的需求,為了給石化基地建設構築全新發展載體,大港區從2006年開始實施城區東部開發戰略。10年後,目前大港城區與海岸之間的千頃荒地上將崛起一座集未來大港區行政文化中心、商貿中心、居住中心為一體的親海型生態新城,同時大港城區重心將逐漸東移。
以津歧公路為界,將大港分成城西和城東兩個區域。城東區為正在開發建設的港東新城,目前港東新城內的大港區政府、大港法院已經接近封頂,大港一中作為濱海新區最大的高中示范校已經投入使用,各項市政配套設施正在建設之中。大港東區作為新興城區,目前的各項配套設施匱乏,尚處開發初期;城西區包括老城區和大學城兩個片區,作為老城各項配套設施較為完善,大港區中小學、區政府、醫院、商業街等全部集中在老城區內;大學城坐落於老城區北部,為一座佔地面積近萬畝、在校生6萬人的生態『大學城』,目前大學城周邊商業附屬設施短缺,有待日益完善。
房地產市場發展:
從大港在銷住宅項目的分布上可以看出,2006年的住宅項目主要集中在城西的大學城附近,老城區由於土地資源的短缺造城新增項目的逐漸萎縮;而港東新城處於開發建設的初級階段,目前上市項目較少。
從2006年土地供給來看,將近60%的地塊來源於大港東部,而西部城區的土地供應部分來自老城區內,部分來自城西北部邊緣的大學城片區內。伴隨老城區土地供給的遞減其新增項目數量必將隨之下滑,未來一段時間內城西的新增供應將主要源於大學城片區內,大港生態高教園區的定位將給周邊的商品房市場帶來巨大的發展契機。一個是剛剛規劃建設中的新城區,一個是區生活、教育、醫療等配套設施相對成熟的大港城西,在房地產市場的開發建設上,必將引發城西與城東之間的激烈競爭。