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在《國務院關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》中,明確支持天津濱海新區進行土地管理改革。在有利於土地節約利用和提高土地利用效率的前提下,優化土地利用結構,創新土地管理方式,加大土地管理改革力度。開展農村集體建設用地流轉及土地收益分配、增強政府對土地供應調控能力等方面的改革試驗。2006年的濱海土地市場,成為天津市土地交易最為活躍的地區。
供地面積歷年最大
中原地產研究部統計數據顯示,2005年底以來塘沽區通過招牌掛等各種形式共推出土地40餘幅,總面積超過300餘萬平方米,供地規模之大,幾乎超過天津其他地區總和。統計資料表明,從地塊幅數來看,今年上半年濱海新區出讓地塊分布較密集的區域有海河南岸地區和塘沽中心區,供地量均超過10幅。其次為新河地區六幅,再次為上北區域、天津開發區邊緣區域以及胡家園地區。
從出讓地塊面積來看,本年度海河南岸位居首位,達到130餘萬平方米。新河區域次之達到90餘萬平方米,反映了政府城市規劃的方向。上北區域出讓地塊面積也突破40萬平方米,充分體現了該區域規劃開發在濱海新區的重要性。塘沽中心區推出的地塊幅數雖多,但地塊面積均較小,因此總量不大。胡家園地區的土地出讓面積相對較少。在今年推出的土地中,商業性質用地多位於中心區和海河南岸區域,其餘區域地塊性質多為居住用途。
中原地產高級投資分析師高飛告訴記者,本年度的土地出讓一方面體現了濱海未來規劃的方向,另一方面也表明了當前土地資源的分布情況。根據今年上半年的土地成交情況分析,塘沽區上半年累計成交土地達200萬平方米,佔總供地面積的65%以上。其中海河南部土地成交量最大,其次為新河、開發區周邊及上北區域。相對於土地推出情況,土地成交面積和推出面積成正比,反映出眾多本地、外地開發商對於濱海新區土地和房地產市場的關注。
樓面地價不斷攀昇
2006年以來,塘沽區的土地價格有了明顯上昇,特別是一些重點開發區域的價格攀昇較快。其中靠近天津開發區的土地價格高於塘沽區其他區域的土地價格。今年年初某天津市知名房產企業獲取的洞庭路附近地塊平均樓面地價達到每平方米3000元左右,而塘沽中心區的地塊成交價在每平方米1700元左右。
除了開發區土地價格提昇外,塘沽新河地區土地由於大面積開發,價格也得到快速提昇,本年度平均樓面地價每平方米超過1000元。而該地區在2003年順馳集團拿地時土地出讓金每平方米還不到400元,預計未來該區域土地價格還將提昇。
塘沽上北地區的地價目前也漲至1000元以上。上北生態區板塊效應以及水域未來城、融科心貽灣等大盤效應,對於區域土地增值提供了相當大的推動力。與此同時海河南岸的土地成交價格在1000元以內,較之歷年漲幅很大,有關人士認為在短期之內該地區土地價格會保持穩定。
市場前景普遍看好
高級投資分析師高飛認為,從2005年至今塘沽土地市場一直較為活躍,土地成交量在全市首屈一指,主要緣於國家對濱海新區的規劃定位以及區域房地產市場的迅速發展。伴隨著各地塊的交易成功和項目相繼開工,未來大批量供應入市會給市場帶來一定壓力。加上今年國家宏觀調控政策對於二手房交易的限制,使得塘沽市場的二手房交易受到比較大的影響,一、二、三級市場聯動效應受到一些限制。因此,未來土地價格不會出現大的波動,平均漲幅將趨於平穩。
在市場保持穩定的情況下,濱海新區的土地供應將保持旺盛。相對於浦東、深圳兩地,濱海新區土地規模的後發優勢明顯。1100平方公裡的荒地是未來加快天津濱海新區發展最重要的載體,大批外地開發商、投資商的介入,對於區域房地產市場的發展和產品品質的提高,具有重要的意義。
根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展『十一五』規劃綱要》,濱海新區陸域面積為2270平方公裡,其中城鎮建設用地為360平方公裡,到2020年城鎮建設用地將達到510平方公裡。同時根據《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,到2010年濱海新區住房建設將達到1850萬平米。2006年天津市為濱海新區確定土地利用計劃指標為1239公頃,佔全市計劃總量的34%,是2005年下達濱海新區土地利用計劃指標的4.3倍。
從國家政策導向上看,濱海新區的土地供應保持旺盛態勢;從實際客觀情況來看,濱海新區土地具有得天獨厚的規模優勢。在一個港口城市擁有堅定的國家政策做導向,同時擁有大量可開發利用的土地資源做發展的基礎,其蘊藏的增值空間是不可限量的。(文:中原地產;圖:合富輝煌)