[專題]驗房讓入住更安心『寶典』在手驗房無懮-地產頻道-北方網

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．驗房是收房中重要一步簡易驗房八個步驟不可缺少
．精裝驗房不同於毛坯水、電、排風系統需特別注意
．空鼓、裂縫是最常見質量問題四防門不等同防盜門
．詳解專業驗房工具：相位儀、空鼓錘、垂直檢測器
．簡易驗房有妙招電筆、水桶、盒尺可做基本檢測
．驗房報告提供合理建議可要求開發商做有效整改
．家裝監理改變傳統裝修付費方式可保證業主最大利益

垂直檢測尺→垂直度檢測、平整度檢測、水平度檢測
內外直角檢測尺→檢測陰陽角
響鼓錘和鋼針小錘→檢查地磚、抹灰的空鼓情況
多功能磁力線墜→測量垂直度
相位儀→測量插座的通電、接線正確情況及漏電保護情況
游標卡尺→測量零件的外徑、內徑、深度和孔距等
卷尺→測量物體長度、寬度、高度等

收房時需要查看的證書文件
　　·查看開發商的兩書一表。兩書一表就是《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》和《竣工驗收備案表》。
　　·各種相關驗收表格：是否有《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪報告》、房屋管線圖(水、強電、弱電、結構)等文件。
　　·如果是精裝修，是否廚、衛精裝修物品的使用說明書，以及這些物品的保修單。
關於收房時要繳納的費用
　　交給開發商的費用通常有：面積增加的補差款；管道煤氣開戶費；有線電視安裝費；電話、寬帶初裝費；安防系統費用；產權代辦相關費用；其他房地產買賣合同中約定的費用。　　交給物業公司的費用通常有：物業管理費；水電費；裝修押金；裝修垃圾清運費等。

先驗房還是先交費？
　　很多業主在收房的時候都遇到過這種情況：先交錢物業纔會給辦理入住，領取房屋鑰匙和相關資料後，纔能進入自己家查看房屋。如果按照這種方式收房，一旦領取住宅鑰匙便視為收房，再驗房時發現問題，開發商只需承擔房屋質量包修責任，而不會構成逾期交付的違約責任。
　　事實上，『先收後驗』屬於典型的霸王條款。已支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，業主有權先驗收房屋；發現質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

　　公共設施的查看主要有五項，首先是住宅環形消防車道，寬度要大於4米纔是符合相關規定的；其次，要看建築外牆的瓷磚、涂料等是不是完整，沒有大面積的破損或者污漬；第三，查看公共防火門，看其是否表面完好、安裝牢固、開啟方便（疏散方向），閉門器使用是否正常；第四，不要忽視樓道裡的公共消防設施，這關系到業主的生命安全。最後，檢查公共配電、給水設施，配電室、配電箱、電表（應標明房號）、給水室、水表（應標明房號），水表、電表讀數應為零。

住宅環形消防車道寬度要大於4米

外牆瓷磚、涂料完整，無大面積破損

公共防火門裝牢固、閉門器使用正常

公共消防設施是否齊全、完好

入戶門、室內門的安裝
　　·木門五金件：五金件是否生鏽；門鎖是否開關順暢；鎖具把手是否牢固；配件安裝如貓眼、裝飾蓋、鎖孔片、防撞條等是否齊全。除此之外還要檢查門吸的吸力是否足夠，有沒有生鏽的地方，門吸有沒有松動。
　　·木門門扇：門扇是否有明顯的色差；接縫的位置是否嚴密；門扇表面有沒有一些刮花、撞傷；檢查門扇上面有沒有透氣孔，按照住宅規范設計要求，門的上下必須各有兩個透氣孔，避免門扇的變形。
　　·木門門框：檢查門框與牆面的接口位置的接縫及收口處理；檢查門框是否松動；還有防撞條是否破損，是否缺失，開關是否順暢；用直角尺量一下門框是否是直角的，尤其是上門框是否水平（誤差不應超過2mm）。

窗戶的檢測
　　窗戶漏風、滲水是很多樓盤常見的問題。玻璃是否完好合格、窗框是否方正、窗扇的垂直度等都是我們驗房的重點。
　　首先查看窗戶的品牌、規格、材質與合同是否一致（如合同中規定為雙層玻璃，實際檢驗為單層，可要求開發商整改）；第二，看窗戶的安裝是否正確，開啟是否靈活；三，防撞條、密封條、玻璃固定條安裝是否正確；四，玻璃是否為安全玻璃，表面保護是否完好；五，限位支架安裝牢固，無鏽蝕，開啟靈活，位置合理。
　　小竅門：在雨季的時候，尤其是在下過一場大雨之後，可以重點觀測一下窗戶的上下延左右位置，有沒有滲水或者漏水現象，如果有，則說明窗戶外側和內測的防水沒有做好。

如何鑒定木門的質量？
　　·首先看門的厚度，木門可以輕敲門面，聽聲音，如果聲音均勻沈悶，說明該門質量較好。其次看重量，一般木門的實木比例越高，這扇門就越沈。
　　·怎樣分辨是純實木門還是復合的？那要看表面的花紋，花紋非常不規則的是純實木門，真正的實木門為了不破壞表面的自然紋理，一般是用烤漆的；而高密度板門的表面往往是貼膜，看上去表面花紋光滑整齊。

　　牆體抹灰工程需要重點查看五項：牆體及柱子垂直度、平整度、陰陽角方正度符合要求（誤差小於4mm即可）；牆體是否有空鼓、裂縫、爆灰、水漬、結霧、霉變的現象；陰陽角線是否順直；查看牆面是否為防水膩子（灑水檢測），是否做了基層處理；牆體涂料是否存在明顯色差。

用空鼓錘檢測牆面空鼓

用陰陽角尺進行陽角檢測

檢測牆體垂直度

陰角及牆面垂直度有較大誤差

　　首先要查看層高是否與合同一致；第二，查看頂面水平度是否符合標准，無明顯彎翹、傾斜現象；第三，查看頂面是否有空鼓、裂縫、爆灰現象；第四，檢驗頂面是否有霉變、起泡、脫落現象；第五，查看衛生間、廚房、陽臺頂面有無滲水；第六，看頂面是否有結構通縫；第七，頂部橫梁的結構是夠影響吊頂工程量；第八，陽臺頂面陰陽角線是否順直。

查看層高與合同是否一致

屋頂是否有空鼓、裂縫、爆灰

衛生間等有無滲水現象

頂面是否霉變、起泡、脫落

　　測量房間面積是否與合同一致；結構形式是否符合合同約定；地面水平度是否符合標准；地面有無空鼓、裂縫。精裝項目還要查看地磚/地板的踢腳線表面是否順平、解封是否嚴密、高度是否一致，鋪設是否牢固；面層外觀質量如何，有無色差和污垢。

測量房屋面積

房屋結構形式和合同是否一致

地面裂縫是嚴重質量問題

精裝房要查看地板/地磚質量

　　箱體內的線頭要統一，且不能裸露，布線要整齊美觀，綁紮固定，導線要留有10—15cm的餘量；所有開關插座面板品牌與合同一致；有弱電箱且有終端安裝；可視電話線路已經安裝到位；電箱蓋緊貼牆面安裝牢固，四周無縫隙，水平偏差小於1mm，箱面漆層完好、整潔；漏電保護器正常工作；所有開關控制有序，開關正常，插座接線正確。

相位儀後兩個燈亮說明線路正常

檢查配電箱

可視電話線路位置正確

弱電箱安裝是否合格

　　給排水管道安裝牢固；排水管道應預留檢查口且高度合格；管道穿過樓板、牆體應套金屬或塑料套管保護；污水管和雨水管應分管設置；地漏位置設置合理；管道排水順暢，無堵塞，管道口做封閉保護；給水管道供水正常，水壓達標，管徑符合要求；牆面給排水管鋪設應為左熱右冷、上熱下冷；冷水管和熱水管之間的間距應大於150mm；輕拉水管，看安裝是否牢固。

下水管檢查

冷水管和熱水管間距應大於150mm

地漏位置設置合理

管道口應做封閉保護

　　檢測房屋防水工程主要有兩項，首先檢查防水施工質量，如涂層表面是否平整光滑，有無開裂現象；陰角、陽角、地漏、排水管根部等是否進行補強處理；防水層是否完全乾燥等。然後，要做蓄水試驗。
　　如何做蓄水試驗？必須事先與樓下住戶聯系好，做好漏水預防和協助。蓄水試驗的蓄水深度應不小於20mm，蓄水時間為24小時，水面無明顯下降為合格。蓄水試驗的前期每1小時應到樓下檢查一次，後期每2—3小時到樓下檢查一次。若發現漏水情況，應立即停止蓄水試驗，重新進行防水層完善處理，處理合格後再進行蓄水試驗。

檢查防水施工質量

蓄水實驗前一定要通知樓下鄰居

蓄水深度不小於20mm，蓄水24小時

24小時後水面無明顯下降為合格

　　風道、煙道排氣通暢；采暖系統散熱器等設備品牌型號與合同一致，表面完好，安裝牢固，無水漬或生鏽現象；陽臺、窗臺欄杆高度、欄杆間隙距離符合標准（臨空高度在24米以下時，欄杆高度不應低於105cm，臨空高度在24米及24m以上—包括中高層住宅時，欄杆高度不應低於110cm），欄杆安裝是否牢固；煤氣管道安裝牢固，位置正確，管道表面防鏽層完好；進行室內噪音測試（所有門窗關閉時，聽覺舒服）。

煙道排氣檢測

檢查暖氣等設備安裝是否牢固

欄杆高度、欄杆立杆間隙測量

煤氣管道安裝牢固、位置正確

編輯：王平　美術設計：龍澤