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保障性住房供應將大幅增加央行房貸新政將改變人們對市場的預期明年底北京房價增幅有望放緩。
2007年,被稱為『房地產保障性政策年』,房地產市場在第二套房貸政策調整、央行連續五次加息等中央一系列的調控政策下,特別是被業界稱為『24號文』的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》的出臺,使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務職能,政府住宅調控思路在今年發生了標志性的轉變,即加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,建立梯級住房保障體系,實行住房分類供應體制。
有目共睹,今年以來,經濟適用房、兩限房以及『90、70%』政策標准商品房的土地供應已在放量,房地產的供應結構正在發生改變。然而,時值年末,全國各地房地產價格的上揚態勢依然未變。據國家發展和改革委員會、國家統計局發布的最新調查顯示,今年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,全國有5個城市漲幅超過10%。其速度已超過房價上昇最為迅猛的2004年。北京2007年的商品房均價較2006年上漲超過50%,二手房市場也遇到前所未有的『量降價昇』的尷尬。
在保障性住房體制確立,廉租房、經濟適用房、兩限房用地及項目建設相繼納入政策軌道後,近日,溫家寶總理在獅城『取經』期間又提出,『如果提起人民生活,我最為關注的是住房問題』,並在談到建設經濟適用房時提到『經濟適用房大多數是面向中產階級的』;中央經濟工作會議日前又進一步提出,將貨幣政策由『穩健』改為『從緊』;此外,2008年奧運會的召開,使人們對2008年房地產市場充滿期待。2008年樓市是否會出現拐點,成為2007年歲末人們關注的一大熱點。
改變無疑成定局應該說,2007年中央針對金融以及房地產市場的一系列調控政策,已經為2008年乃至更長時期我國房地產市場,特別是住宅市場的發展確定了明確的政策取向。這一切一定會在2008年的樓市顯效。
業內人士認為,國務院『24號文』以及溫家寶總理關於『經濟適用房大多數面對中產階級』的考慮,劃定了政府與市場的責任邊界。『90、70%』政策的逐步落實,保障性住房的大幅增加,將使住房套型結構比與居民收入結構比向合理方向調整,更多的人能夠有房可住。
北京偉業顧問公司董事長林潔認為,2008年以後,從嚴政策的實施,市場土地與住房供量會增加,新的商品房以及存量房,再加上政策性住房將出現『三足鼎立』的市場局面,這種結構上的改變,有利於形成梯級消費。經濟適用房及兩限房進入市場,也會使商品房市場在價格預期方面受到較大的影響。
中國社科院金融所研究員易憲榮認為,日前銀監會與央行剛剛出臺的對第二套住房貸款的界定,不僅把第二套住房界定以家庭為主,而且把家庭的相關的成員也清楚地界定在第二套住房范圍內,特別是以家庭來界定第二套住房,使房貸對改善住房條件的家庭纔適用,而對於投資者不適用。這對今後房地產需求市場將產生巨大影響,它將會改變人們對房地產的市場預期。
顯然,用銀行房貸炒房、以房養房的投資行為已受到政策的擠壓。中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌也認為,去年1-10月份,個人住房抵押貸款增加了81%,遠遠超過了投資規模。貸款從緊意味著樓市會出現轉變。
房價拐點不現實盡管宏觀調控並非直接針對連續攀昇的房價。但住宅價格上漲過快已成為當前我國房地產市場中的核心問題。現在很多人在爭議,在2007年土地、金融、住房保障等一系列政策調整下,明年房價是否會出現拐點。在深圳、上海爆出房價下降的消息後,人們對房價始終高企的北京樓市倍加關注。
此前有消息說,11月份北京市新開樓盤45個,均價為14966元/m 2,較10月份新開樓盤均價15324元/m 2下降了358元。有人認為這是北京房價持續攀昇以來出現的拐點。但業界的專業人士認為,以一個月而且大多在北京五環外開盤的遠郊項目做出北京房價出現降價拐點的結論不足為據。
『北京從2000年開始到現在,還未出現房價下降的情況。』中原地產華北區董事總經理李文傑對此表示,房地產行業通常用交易價格來計算樓盤價格變化,新盤價格不代表成交價,其變化很難說明北京整體樓盤的價格變化。拐點的提出給買房人的預期是價格下降,而這根本就不現實。顧雲昌也認為,商品房的均價僅是判斷房價的一個方面,不能完全以均價漲跌判斷房價的走勢,『可能這個月郊外樓盤放量多,使整個均價下降,但下個月如果市中心樓盤開盤多,那麼整個均價可能又被拉昇』。
業內分析人士普遍認為,房地產具有很明顯的地域性。比如,北京的投資買家比例約在20%,一套商品房的多次轉手率不高,但深圳由於緊鄰港澳,投資投機買家比例很高,房價在深圳出現拐點,不意味北京也會跟著下降。21世紀不動產認為,由於深圳一套商品房轉手3、4次,甚至10餘次的買賣投機行為比較嚴重,房產倒手很快,以致於長期以來,深圳呈現沒有二手房市場指導價的特殊情形,央行關於第二套房貸政策對深圳高比例的投機行為產生很強的抑制,因此其房價出現明顯下降。
建設部政策研究中心主任陳淮以及李文傑等多位業界專業人士一致認為,拐點是指增長速度變緩,即使有拐點,也只是價格上漲幅度減緩,不會是價格下降。
多動因推高房價房地產界、經濟界的專業人士普遍認為,房價不會下降主要緣於市場房源供不應求。國家發改委的調查顯示,今年前三季度,全國商品住宅竣工面積同比增長11%,而銷售面積同比卻增長了33.9%,其中,現房銷售面積同比增長14.7%,期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍。李文傑認為,從供給上看,2004年,能夠賣的房子和賣掉的房子比值是74%,而到今年10月份是99%,呈現嚴重的供不應求,目前這個缺口是比較大的。而且,從2004年到現在,供應面積和套數以年30%的比例在減少。另外,二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。但需求方面,雖然買家會因房貸門檻增加等新政策的影響呈現一段時間的觀望,但觀望並非減少了需求,需求仍然存在。
城市化水平的迅速提高,新增城鎮人口對住房需求急劇增大。建設部原副部長、中房協名譽會長楊慎認為,中國每年1600萬人進城,使城市住房供求矛盾加大。業內人士認為,北京房地產市場的需求中,外埠的需求佔到整個需求的35%左右,而北京的土地資源及供給能力有限,這決定了房價越發向高端挺進,這其中包括海外和內地資金流動性過剩造成資產價格上漲的因素。
對房價長期跟蹤調查的國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳博士更提出,長期來看,25歲-45歲是住房消費的主要群體,其中25歲-35歲正處於婚戀期,他們對住房需求呈現剛性,我國的人口結構決定了未來15年,住房需求都會相當旺盛。
中大恆基認為,到2007年底,全國房地產開發商囤地面積約10億平方米,按照容積率3來計算,建成的商品房面積可達30億平米,而2006年全國商品房施工面積為19.41億平米,囤地面積已遠遠超過一年總施工面積,囤地現象已成樓市的『毒瘤』。今年北京住宅交易量下降,價格飆昇呈現『有價無市』狀況,其中一個重要原因就是開發商采取各種隱蔽手段違規銷售、囤地捂房,有意拉長開發周期,人為減少供應量,進而哄抬房價。
明年底漲幅有望減緩目前,大量被稱為『夾心層』的住房需求者期待著2008年能使『中產階級』住房也享有『保障住房』的陽光。房地產業界對此也格外關注。但業內人士大多分析認為,溫總理『獅城』講話更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由於我國高收入階層只佔20%,基於目前政府的財力,要想將其餘佔80%的低收入和中等收入住房消費人群全部納入國家的保障性住房范圍,政府的財政壓力會很沈重。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,溫總理的講話重新劃定了政府和市場的責任邊界,其詳細政策還要看明年兩會的政府工作報告。
盡管物業稅不是針對房價而來,但業內人士普遍認為,如果明年政府對住宅征收物業稅,其對全國房地產市場的影響會很大,對持有多套住房收稅使需求受到的抑制,將會使一、二手樓市的價格昇勢明顯減緩。而就目前情況,對於北京房價的走勢中原地產、中大恆基等機構判斷,由於從去年年底開始政府加快推出土地,前後推出300多萬平方米,這部分建設項目與今年已經規劃開工的兩限房、經濟適用房項目在明年底應該可以上市。另按北京土地整理儲備中心公布的2007年底前住宅及含住宅項目用地的總供地面積將達825.1萬平米,總規劃建築面積達899.8萬平米。按照2007年已交易土地的平均容積率1.36來估算,將會形成940.2萬平米的建築規劃面積,再比照建設部『90、70%』政策計算,未來一兩年,應有7萬餘套90平米以下的中小戶型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房價增幅有望放緩。
國房景氣指數
連續8月攀昇
國家統計局今天公布的數據顯示,11月份『國房景氣指數』為106.59,比10月份上昇0.85點,連續8個月環比攀昇。
今年以來房地產開發投資快速增長,11月份房地產開發投資分類指數為104.53,比10月份上昇0.11點。1月至11月份,全國完成房地產開發投資21632億元,住宅完成投資15440億元。
11月份土地開發面積分類指數為98.04,比10月份上昇0.42點,同比回落3.49點。1月至11月份,全國房地產開發企業完成土地開發面積2.14億平方米,增長8%。1月至11月份,全國房屋施工面積為21.66億平方米,增長23.0%。
由於房屋需求強勁,商品房空置面積減少。截至11月末,全國商品房空置面積為11797萬平方米,同比下降4.5%。其中,空置商品住宅5766萬平方米,下降14.2%。
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