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2009年,最值得期待的就是以REITs(房地產信託基金)的正式推出。近日,因爲商務部等部委的力促,國務院的"金融國九條"已經原則上同意了REITs。
REITs推出的重要意義在於,它爲商業地產開發商提供了最好的"退出通道"。到目前爲止,很多開發商都認爲商業地產很難做,難在哪裏?最大的問題在於"出口"(Exit)。
商業地產項目一般分爲開發(Development)、孵化(Incubation)、穩定(Stabilized)等幾個環節,其中穩定環節的風險低、相應收益也低,但開發商自有資金成本往往較高,開發完成後或穩定後一般更願意退出而形成資金的有效週轉。
而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產信託基金)市場,即把成熟物業(穩定現金流)打包資產證券化,使追求較低風險、較穩定收益的低成本資金持有者(如公衆、機構投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時機就是熊市。因爲,熊市物業資產價格回落,租售比(租金/價格)較高,資本市場的資金成本也較低、投資風格趨於防守型。例如美國REIT的真正繁榮是在大熊市之後的90年代;日本的J-REIT也是在房地產泡沫破滅後長期熊市的2001年推出。
本輪經濟危機爲中國REITs產品的出現奠定了最好的機會。我們有理由相信,以REITs爲象徵的金融創新將會在2009年破冰。
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