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從2007年末到2008年上半年,宏觀調控的嚴峻形勢令住宅開發面臨相當的困境,而商業地產則被認爲是房地產開發商的避風港灣。但在2008年的下半年發生的令人瞠目結舌的戲劇性變化,也迫使商業地產不得不去直面凜冽的冬日寒風。
衆所周知,這場危機的早期是由"次貸"引起的,而始料不及的是:"虛擬經濟"的危機,很快演變成了滿街頭都在討論的全球性經濟危機。要想分析和預測這場經濟危機對商業地產的影響,首先要從危機的本質來着手:供需平衡的影響+資本與金融市場的影響。
直面終端:供求新趨勢住宅房地產有着投資和消費的雙重屬性,但商業地產的作用一定是投資,而其投資價值一定在於其租金收益。2008年開始的"熊市"必然延伸至2009年,而商業地產終端用戶(租戶)的需求也必然隨之而變。
首先、當經濟下行時,在短期內對大多數商業物業的租賃都會是負面影響,但業態不同所受影響不同。商業物業一般主要分爲寫字樓、零售、工業、酒店、公寓等幾大類別,每一個大業態下面又有一些具體的細分類,針對的目標客戶不同,其需求受經濟的影響也不同。此外,已經成熟並滿租的物業受衝擊較小,但新入市的物業則會有較大的租賃壓力。
其次、經濟不景氣階段會使很多持有物業自用的企業考慮租賃。在牛市階段,很多主營業務非房地產的公司會大量持有寫字樓、工業廠房等商業物業以自用。這是因爲:牛市階段資金充沛;並且牛市階段中房地產價格不斷上漲,持有物業會帶來資產增值收益。但當熊市來臨時,情況就反過來了,企業的資金飢渴、房地產折舊費用甚至貶值會吞噬利潤,都會促使企業選擇租賃而不是購買物業或買地自建,甚至已持有物業的企業也會選擇把資產剝離(Off balance-sheet)然後再回租(Sales & Lease-back)。
此外,經濟週期的每一輪變化都是推動產業升級的最直接動力。尤其是中國,此輪危機下的出口製造業的不景氣,不僅會帶來第三產業發展的契機,同時在製造業(第二產業)內部,也會促進規模化、產業鏈升級等趨勢,這必然帶來對相關商業地產(如寫字樓)的大量需求。
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