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在中國實行住房貨幣化改革之後,作爲居民生活必需品的房屋價格就一路扶搖直上。很多人已經將購房作爲新的投機工具。如果房地產投機一旦發展到失控,對經濟、金融乃至社會的穩定將會造成極大的危害。在德國、法國、韓國、美國等發達國家都採取種種措施打擊房地產投機,以遏制房價的快速上漲
抑制地價快速上漲爲控制成本之源
房地產是由房產和地產組成,而地產是構成房價的主要組成部分。因此,要想控制房地產的價格,就必須控制土地價格的大幅度上漲。
在德國,德國地上權制度在抑制土地投機中發揮了作用。該制度規定,在他人所有的土地上建築並擁有建築物的權利,並且在地上權合同約定的存續期內,該地上權可隨建築物被出讓和被繼承。如果建築的是一幢居住大樓,年租將依照所有住戶按照所佔建築面積比例分擔,幾乎每一個普通家庭都能夠承擔這樣的年租。因此,德國民衆對房地產投資都有一個非常明確的預期。他們只會進行長期投資,而不會參與短期投機。由於土地投機在這種制度下無法進行,因此德國在過去的十年裏,房價總體上漲不足10%。
在韓國,爲了抑止土地的倒賣,從2008年1月1日起,政府對非土地所有者自住的土地交易徵收60%的交易稅。
在日本,爲了抑制房產投機,政府強化轉讓土地收益稅的徵收,對於保有期間2年以下的土地,轉讓時另行加收30%的稅。這些抑制土地投機的措施,對於房價的穩定功不可沒。
稅收是增加房產投機成本的重要法寶
韓國在交易成本控制方面,採用資本增值稅和持有成本稅,主要是針對高檔房和擁有多套房產的業主,包括物業稅、綜合不動產持有稅等。韓國政府從2006年起將轉讓第二套以上住宅的交易稅再次提高到50%,以打壓炒房投機的收益。對擁有三套以上住宅的居民戶轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅。
英國政府實施的稅收制度有力地遏制了投機衝動,不讓投機者在樓市中獲取暴利。首先採取高額資本增值稅,根據英國政府的規定,居民如出售其唯一的一套住房,無需繳納資本增值稅。但對出售第二套以上的住房,則嚴格徵收資本增值稅。另外,對購房後出租房屋也須交稅,子女繼承或接受親人贈與的房產也要交高額稅,超過規定的房產徵收遺產稅。因此,即使購房者並非爲了倒手賺錢,而是打算交給子女使用,也難逃法律的監管。這些政策是英國房地產市場穩定和繁榮的基礎。
政府增加房屋供應壓縮投機空間
在國外,政府通過增加廉租房和經濟適用房的供應,有效地控制了房價的快速上漲。早在1894年,法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。其後一百多年間,相繼出臺相關廉租房的法律。2000年,政府適時推出了社會團結和城市革新法,規定市鎮的廉租房佔全部住房建築比例不得低於20%。2006年,《國家住房承諾法》的公佈使福利性住房的供給大大提高。多年來,法國房地產市場平穩有序發展,也得益於較爲完備的社會保障性住房建設和供給制度。因爲有廉租房的非市場化供應,低收入居民在考慮買房前,往往會優先考慮申請廉租房。這樣,在商品房市場中,由於失去相當大一批廉租房的客戶,買方人數因此變少,房價就會因爲需求量不能大幅度上升而受到抑制。因此,房價處於穩定狀態。
2007年8月,英國布朗政府推出“公屋衝擊計劃”。該計劃基本覆蓋了所有的國民,穩定了國民對房價的恐慌性預期,並且還保證了商品房市場的自由。
德國的《住宅建築法II》規定,開發商應該爲社會不同階層提供住房,在面積大小、價格等方面,滿足不同階層需求。同時,爲了滿足特殊原因買不起住房人羣的需求,德國政府大力推行“社會住房”政策。在柏林,個人年收入低於1.7萬歐元,兩口之家年收入低於2.5萬歐元,可以向所在區政府部門申請居住資格證明。
當前我國抑制投機的政策選擇
發達國家所採取的一些打擊房地產市場投機的成功做法,爲我們提供了很好的借鑑。爲儘快使房價走向合理,必須採取相應的措施打擊房地產市場的投機行爲。
其一,加大打擊土地投機的力度,並一定程度上增加土地供給。對房地產土地和銷售所得徵收特別稅,降低房地產業的實際利潤率。通過土地的增量供應,將地價逐步地降下來。政府依據土地利用總體規劃和城市規劃,對土地數量、結構、佈局進行宏觀調控配置機制。當房地產市場過熱時,即投機活動存在失控的情形時,政府應控制相應的土地供給規模,抑制土地價格不合理波動,防止土地投機活動愈演愈烈,保持房地產市場平穩、有序地運轉。這樣,就可以在源頭上控制房屋價格的地價成本。
其二,將營業稅改爲累進所得稅制,可以像韓國一樣將所得稅率定爲20%至50%不等,甚至可以高達60%。這樣就可以使得投機者對高比例的稅收望而生畏,使其遠離房產投機市場,有利於房價的穩定。
其三,政府一方面鼓勵房地產商多建經濟型住房,同時也增加對廉租房的投入,爲中低收入居民提供基本的住房保障。
其四,採取貨幣政策控制房價。貨幣政策運用於抑制房地產投機活動上主要體現在銀行貸款額限制及利率的調整上。當房地產市場出現過熱的跡象時,銀行金融機構可以通過控制銀行貸款限制、緊縮貨幣供應和調高貸款利率等辦法,來影響房地產的供求關係和房地產的價格。這樣,就可以起到了控制進入房地產市場的投機者資本數量的作用。
其五,在法律政策方面,一方面要嚴查商業銀行違規放貸的問題,同時也要關注房產開發商的囤積居奇、捂盤惜售等非法行爲,保證房產市場的有序發展。
總之,房地產投機是房地產市場發展的產物,我們雖然無法完全消除房地產投機,但是卻有可能抑制過度投機。政府應加大打擊房地產投機活動,使真正的住房需求者擁有自己的“夢想空間”。
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