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商業地產投資規模大,週期長,回報率也較低(尤其是相對前幾年住宅開發市場的高利潤而言);但現金流穩定、風險較低,是金融市場非常青睞的基礎資產。所以,商業地產的發展一定要有相匹配的金融環境來支持。本輪危機的來臨,將對商業地產賴以生存的金融環境產生哪些影響呢?
一個正在明顯化的趨勢是:商業地產的貸款融資更加艱難。
商業地產投資期長、資金規模需求大,對債務槓桿的需求相對較依賴。但一直以來,國內商業銀行對商業地產的融資一直偏緊,在經濟不景氣的情況下,更有收緊的趨勢。
這是因爲:(1)在早期階段(2000年前),爛尾樓(NPL)多出現在商業地產項目上,所以銀行對商業地產是一朝被蛇咬十年怕井繩;(2)日本等房地產泡沫破滅時,商業地產也是造成不良資產的主要原因之一;(3)相對於住宅,銀行內部對商業地產項目的判斷更難把握。
其實,因商業地產的階段不同(開發階段還是成熟階段),風險不一,貸款政策不能單一化;前幾年房地產價格瘋漲主要在於住宅,而商業地產和住宅的價格一直是倒掛的,所以本次國內房地產泡沫與以前日本、香港的泡沫本質也不甚相同。但銀行的這種偏見的消除尚需時間。
而令商業地產融資環境雪上加霜的是投資市場的消極和悲觀。首先,前幾年積極擠入中國市場的外資基金的未來動向很可能會有較大變化。一方面,歐美的資產價格大跌,外資的大本營跌出了很多投資機會;另一方面,歐美金融機構資金緊缺,機構投資者的元氣有一定傷害,不僅不會追加投入,甚至會撤出投資本金或投資承諾的可能。再者,隨着中國出口額增速銳減,人民幣快速增值的趨勢將難以維續,甚至有出現貶值的可能。
同時,國內機構投資者短期內仍將以信託、銀行理財等工具募集中小投資者爲主,成熟市場中真正主力投資者,如保險、年金基金等,由於政策監管及其自身能力原因,尚待時日才能發揮更大的力量。
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