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中國的銀行面對美國次級貸的反面教材,不可能向低收入者發放首付非常低的高風險購房貸款。在對銀行增量貸款實行總量控制政策未變,以及存款準備金率停留在歷史相對高位的情況下,可增加的購房貸款更是有限。
3、降低利率不是萬能的。
更低的利率能節省貸款買房的資金成本,有助於房價的上漲或止跌。但僅是影響房價的因素之一。日本房價泡沫開始破滅後,對經濟負面影響非常大,日本政府爲救樓市,不斷降息,利率從1990年6月的6%,一路降到1995年6月的1%(同期日元對美元還持續升值),後來更是長期實行接近零的利率,日本地價仍一路下跌15年,最大下跌幅度77%。美國自從2006年房價開始下跌以來,次貸危機不斷加重,美元的利率從5.25%一路快速降到目前的1%的歷史最低水平,美國的房價仍然一路下跌。如此大的利率降幅尚不能維持高房價,目前中國非常有限的減息,怎麼能奢望維持目前的高房價呢?另一角度看,2004年末至2007年末的加息未能阻止房價上漲,目前的減息也不足於阻止房價下跌。
4、前期購買力消耗太大,後續購買力不足。
中國收入差距較大,加上中國人對房子的特殊情感,以及買漲不買跌的心理,使得前兩年比較富有的人,或有能力付首付的人,大多都滿足了住房需求,消耗了大量需要較長時間積累的購買力,2004-2007年,商品房銷售額分別有10375億、18080億、20509億和29604億。其餘的人,一方面房價上漲後相同成數的首付需要更多的資金,另一方面本來收入就比較低。而要積累一定的購房首付款,需要較長的時間。這樣即使利率有所下調,也無法大量帶動有效需求入市購房,維持高房價。
總之合理的房價必須與收入水平相稱,過高的房價即使是利率下調也無法維持。
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