想在深圳買房的朋友,不妨再觀察一段時間。從中央不遺餘力的刺激樓市消費的新政執行一個月來的情況看,深圳樓市成交有所放大,價格微跌,存量新房大幅攀昇,市場的內在動力仍然在驅使房價向下調整,整個樓市的基本面沒有大的改觀。
一個成熟的市場,越是有外力作用的時候,買家越是要保持理性。在大的方面,我們要正確看待宏觀經濟的發展。世界銀行近日預測,2009年中國GDP增長可能回落到8.3%,相對去年是一個巨幅的回落,但回落不是衰退,而是對連續十年的高增長後的一個調整,是很正常的。宏觀經濟的回調,決定了大的因素不支持房價上漲。況且,全球主要發達國家正在對不動產重新估值,美、英、法等國房價已經連續兩年下滑,全球經濟都不支持中國房價走高。
從這一個月的情況來看,開發商推盤節奏加快,成交量在迅速放大的同時,新房存量也在節節攀高,最高峰值是6.6萬套。剔除別墅因素,普通住宅成交均價在一萬元左右。除周末成交量外,平時一天維持成交200套左右。200套的成交是一個可喜的現象,終於擺脫了一年多來的陰影,開始逐漸昇溫,達到正常成交水准。現在的問題是,200套的成交究竟能夠維持多久?是積蓄已久的購買力的短暫爆發,還是市場已經接受了現有的價格。
要搞清楚這個問題,我們還要進一步關注中央有關經濟政策。今天,央行宣布,從2008年11月27日起,下調金融機構一年期人民幣存貸款基准利率各1.08個百分點(注:此為1997年10月23日降息1.80個百分點以來最大降息幅度),其他期限檔次存貸款基准利率作相應調整。同時,下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。從2008年12月5日起,下調工商銀行、農業銀行、、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點,下調中小型存款類金融機構人民幣存款准備金率2個百分點。同時,繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款准備金率。
金融政策對房價的影響很大,但不是決定因素。決定房價漲跌除金融政策因素外,還有土地政策,稅收政策等,最終取決於供求關系,取決於市場購買力。相對每天200套的成交量來講,6.6萬套的新房存量說明市場供過於求的狀況非常嚴重,房價有進一步下行的動能;相對一萬元的均價來講,顯然高於深圳市民總體購買力,如果維持目前的房價,在現有的政策層面,深圳房價日均200套的成交不能維持太久,大約還能持續兩個月,成交就會下滑到150套左右;如果繼續維持200套成交,則深圳房價兩個月後必須再降10%,達到9000元的水平。
在經濟降息周期,所有的政策都是對不動產價值不利的。千萬不要以為,國家出臺政策對樓市是個利好,房價還會漲。比方說,降息本身減少了市場的成本,減少成本影響房價的效果,就是降價;比方說優惠利率、降低稅費,也是直接減少了買家的交易成本,回歸到房價上,還是下降。未來兩三年,從政策上來講,只要處在降息周期,基本上不會有什麼政策是助長房價的。市場對這點一定要有清醒的認識,因為到現在為止,我們只見過在通貨膨脹期,房價上漲;我們還從未見過在經濟調整期房價上漲的,無論中外。