國家大幅度調低了貸款利率,最讓人擔心的將會是明年可能發生的房價報復性上漲。目前一系列的現況都已經做了最好的說明,房價不會繼續走低,而是非常可能大范圍上漲。
10月以來的三次降息,和昨天最大幅度的一次利率調整,將會對市場起到非常重大的影響。
首當其衝的就是房價。目前的政策,首次住房的門檻已經降至歷史最低,貸款利率的降低會讓房屋貸款總額也隨之降低。這雖然對老百姓而言是一件好事,可從這點來看,成交量在年底前進一步放大已經是可以預見的了。在2009年1月1日開始,以前持有房屋的貸款總額也將隨著利率下調而下降,二手房的貸款利率降低,直接會減少擁有兩套和兩套以上房產的持有成本。今年房屋的低迷周期一旦度過,成交量就會很快得以恢復,購買群體在本次政策調整中,以首次置業的用戶群體,替換了以前的改善性住房群體。
首次置業進入房產市場將會改變出租房的供需結構比例,首次置業房產的人平均佔用面積遠比投資住房或者投機住房的人均面積高。舉例:擁有兩套房和兩套房以上的群體提供的租房,按照一間150平米的房屋容納 8人計算。在首次置業的群體中,可能只有3-5人居住。在這樣的情況下,大量的房屋將提供給首次置業的人群。又使很多的房屋不能用於出租。市場上提供的租房會日益減少。在這種形勢下,將會導致租金進一步上漲。
在租金上漲的同時又伴隨著利率的降低,大幅度的減輕了投資或者投機購房群體的壓力。隨著降息的到來更多的熱錢將會重新湧入房地產行業。目前全國各地一線城市已經開始看到了溫州炒房團的身影。
國家當前的舉措一方面要『保增長』,一方面要讓房地產業健康有序的發展,而在新的寬松貨幣時期。保障性住房和廉租房都建設在一些一線城市的近郊,從昨天發布的相關數據顯示,北京新推出的兩限房已經有二成的人退訂。由於遠離市中心的經濟適用房建設將得不到廣大急需解決住房群體的支持而最終導致大部分閑置。因此在新規劃的經濟適用房上,國家要按需建設。否則,浪費的將是更多的社會財富。
要解決住房難的根本問題,所建房屋不在於離市中心的遠近,而在於完善配套設施的建設和交通上。以衛星城的發展路線為藍圖,大量的建設各個近郊的周邊配套,可以建立多所如清華、北大、人大等大專知名院校的分校。讓更多的人纔可以從這些近郊產生。人纔的培養是一個地區的發展核心問題。有了源源不斷的人纔,中小企業纔能擁有賴以生存的資源。而對於在近郊創辦中小企業的公司要給予有『份量』的大力支持。支持力度,可以從稅收到政府扶持資金,再到減免個人所得稅。而這一政策需要有持續性,用管理一個城市的管理模式來管理衛星城,對近郊的發展要做好長期持久的准備,不能以短期收益為出發點。吸引企業的扶持政策:要堅持、要持續、要擴大。這樣纔能讓大城市的各個近郊都擁有和主城區一樣的競爭環境和配套設施。只有相關配套的昇級,纔能讓需要解決住房的低收入人群願意購買目前建設的經濟適用房。
在衛星城沒有建成之前,2009年房價很可能出現報復性的反彈,國家調整房價的政策還是任重而道遠,切不可操之過急的運用政策工具應對目前的經濟下滑而放棄了房價的調整。對於目前國家基礎建設的投入,用於交通的投入佔到了非常大的比重,從這條政策上可以看出政府對就業問題的考慮佔據了其主導思想。但如果將資金投入到教育、衛星城和中小企業上,會比投入到交通行業上,解決的問題更多,創造的社會財富更大。畢竟交通是需要繁榮的經濟和市場作為依托的。如果能從根本上解決,住房問題、中小企業的發展問題,纔能讓社會發展得更為穩定,更為健康。有了中小企業財政收入的支橕,再大力搞交通也不晚。