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目前中國房地產市場積累了巨大的泡沫,破滅是個早晚的問題。雖然央行剛剛宣佈大幅降低利率1.08個百分點,但個人認爲仍不能有效阻止房價的下跌:
1、中國巨大的房價泡沫不可持續。
1972年至2000年,擁有土地永久所有權的英國和美國的單套新房中間價分別是家庭年均收入的3.73倍和3.17倍。即使因兩國大幅降息,甚至向低收入者發放高風險的次級房屋抵押貸款,在房價泡沫最高位時,也不過6.8倍和4.5倍。而在中國,根據萬得的數據,2007年中國商品房銷售面積是7.62億平方米,銷售額29604億,平均房價爲3885元/平方米。2007年中國城市家庭平均人口2.91人,人均年可支配收入爲13786元。則僅有最長70年土地使用面積,建築面積100平方米的房屋相當於中國城鎮家庭年可支配收入的9.68倍,高於美國房價泡沫頂峯時期兩倍。即使是導致日本房價連續下跌14年,拖累日本經濟10多年的日本房價泡沫高峯時期,房價收入比也僅12.44倍。美國的房價收入比僅高於長期平均水平42%就爆發了次貸危機,中國高於美國長期房價收入比近2倍的高房價,不可能長期維持。
另一方面,目前中國房屋租金年回報率在不考慮稅收成本和空置損失的情況下,僅2%左右,低於無風險無稅收的一年期存款收益3.87%。
2、銀行可貸資金有限。
中國房價近十年大牛市的一重要原因是與中國實物分房的結束與個人購房貸款從誕生到持續快速發展。1998年銀行業個人購房貸款餘額僅426.16億元,而今年二季度增長到3.3萬億,增加了77倍,年複合增長率近55%。飛速增長的貸款不僅推高了房價,也必須因無法維持高速增長使高房價失重。《商業銀行法》規定銀行的貸存比不得超過75%,部分銀行已接近甚至超過這一比例(如招商銀行上半年爲74.62%),閒置可貸資金非常有限。美國的房地產貸款佔銀行業貸款總量近一半,香港在1997年也是這個水平。這些地區製造業和基礎建設投資不旺,對貸款需求少。而中國銀行業的貸款主要投向了非房地產行業,個人購房貸款只佔15%左右。
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