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李小萌:是不是整個的成交量上昇了?
吳定平:首先,這一點首先是肯定了購房落戶政策,對外地人吸引力是增加了。外地人增加之後,購房多了,整個成交量肯定是拉昇起來了。
王錫鋅:也不一定,為什麼呢?因為我沒有看到數據。毫無疑問,我同意小吳剛剛說到的,我有一個購房落戶的政策,當然對外地沒有當地戶籍這樣一個容易,當然我有效的,董教授講到了,有附加一些福利,比如說有教育,有一些方面的權利。所以短期內對外地人可以產生一定的效應,所以你看在杭州出現了這樣的數據。但是另外一方面我們必須看到,假如我用樓價高於運行,這時候我不是促使樓價回歸,而是用一些外在的又給打強心針,樓價依然在高位運行。這時候本地的需求它會約束,所以此消彼漲的可能性是非常大的,這是第一個。
李小萌:所以外地購房者的比例增加,未必帶來總量的增加對嗎?
王錫鋅:對。另外一方面,我們看到有些城市,就是深圳在上一輪實施了購房落戶的政策。我們看到一些個案,購房落戶以後,因為落的戶口本身並不是和本地的戶口完全一樣的,所以帶來一些保險、福利等等方面的問題。這些問題現在已經醞釀發酵出來,可能會給後續的購房落戶政策帶來負面的影響。
李小萌:好的,董教授是不是有話要講?
董藩:這個數量上,購房量上來講,一定是會增加的。比如說北京,我們如果實施了政策,會假定原來買的房子,因為外地人在這兒已經有房子了,但是這是不算的。你新買的房子,這個政策是及時性的,新買房子可能享受這個政策。他可能有錢,他獲得這個戶口,他要通過這個方式去獲得,一定會推行交易量。
李小萌:如果說北京、上海這樣的大城市可能馬上見效的,中等城市是不是這樣的政策可以馬上見效?
董藩:中等城市會有效,但是會緩一些。當然現在的問題是,只要北京、上海、深圳這樣一線城市,房地產交易量上昇,市場有效運行了,其他城市也會起到一個影響作用。
李小萌:像剛纔我們短片當中也說過,其實多年以前,上海、北京實施過類似這樣的政策,但一時間帶來非常多的後續問題,比如說人口的膨脹等等,這個問題我們怎麼解決?
董藩:我們可以控制戶口發放的數量,比如說像北京大概有十幾萬套房子。我們每買一套房子,只備一個戶口指標,也是可以的,未必就會大量增加外來人口。因為大部分還是本城的居住在這裡的人員購買。
李小萌:所以您認為一時間如果假定增加十幾萬人,對北京這樣的城市來講沒有問題。
董藩:沒有問題,它這種危害,遠遠比這些房子賣不掉危害要大。
李小萌:是不是其實不用太多爭論,因為拿數據我們馬上就可以看得出來。來看看下面一條,這其實是非常重要的一個層面,是救市還是托市,這個一字之差有什麼不一樣,哪一位先幫我們解釋一下,救市跟托市的概念是怎樣?
王錫鋅:我認為救市就像我們治病一樣的,來救一個人一樣的,我們首先需要去界定,這樣一個樓市它出了什麼問題,它的病癥在哪裡。救的目標是要讓它積極恢復正常,讓他自己能夠正常的運行。托市就不一樣,托市就是現在市場或者說我模擬格局,如果它不能維持這樣的,我一定要動用各種各樣的手段,讓他保持某種狀態,對目前來講這是讓房地產維持在一個利潤最大化的價格高位。所以他們的區別有兩個方面,第一個就是目標來看,救市要讓市場恢復它正常的機能,他自己一個調節,而托市就是維持高位。
李小萌:對於救市和托市這個定義兩位同意嗎?
董藩:實際上是一個說法而已。
李小萌:你覺得是一回事嗎?
董藩:現在的出發點是救市,但是在當前的情況下,救市就是要托市。為什麼呢?要防止經濟和交易量的進一步下滑,再進一步下滑整個國民就會出大的問題。所以呢我們是希望托市讓市場穩定下來,然後市場恢復交易。