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商品房的定價權在誰手上?
相信在昨天之前,99%的人都是張嘴就來:開發商。而在昨天之後,不少人回答這個問題的時候就會抓着頭多想一想。
昨天,江蘇省物價局宣佈將商品房定價權全面"下放":從明年1月1日起,該省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批,即使是以前核過價但還沒賣出去的商品房,開發商也有權重新定價,自個兒決定這價是向下還是向上。按媒體的說法,這是江蘇首先對房價"鬆綁"。
如果不是聽說商品房定價權現在才"下放",如果不是聽說房價剛剛纔"鬆綁",恐怕大多數人說什麼都不肯相信喊了這麼久"畸高"、"瘋漲"的房價原來一直由管理部門給"定"了、給"綁"着--真不曉得要是不"綁"那該成了什麼樣?
先來看看這"綁"是怎麼"綁"的:按有關規定,價格審批就是要走覈價程序,而覈價最要緊的公式爲"綜合平均銷售價格(元/平方米)=商品房單位面積費用之和+管理費用+銷售費用+財務費用+代收費+利潤+稅金",其中利潤率必須比5%要低。很難想象,如果這一價格審批制度真的得到了起碼的執行--覈價真給核了個差不離,那"開發商暴利"的聲音還會不會此起彼伏見天響個不停?
舉個比較極端的案例:9月裏,恆大地產全國13個新盤打折亮相,其中南京江寧某盤叫價比區物價局對該盤的核價低了35%(覈價7480元/平方米,售價4600-5000元/平方米)。不知如此高高在上的"覈價"還有幾分"綁"的意義?而有沒有人做過統計,眼下在售的打折樓盤,有多少給出的價遠比政府覈准的價要低?到底是開發商的賬沒算清,還是價格審批的環節有貓膩?
房價上行,"綁"猶未"綁"的價格審批並沒讓發燒的房價熱度退去--相反倒給它披了件合法合理的外衣。房價下行,價格審批卻攔着不讓該探底的探底:近日,某房管局長"對低於成本價銷售樓盤的開發商,將聯手物價部門進行堅決查處"的說法(以及該局長被網友曝出抽名煙、戴名錶、開名車,後因"用公款購高價香菸"被免職的橋段),想來大家都很熟悉。而商品房定價權"下放"就是對這場風波的官方迴應:在弱市下,由開發商自行定價才能適應供需,而之前那些開發商可能費了老鼻子大勁才搞到的"高覈價"現在倒成了礙事的垃圾--現在管理部門放棄擱定價上橫插一槓子,可不只是少了道手續,更要緊的是減了個公章、降低了尋租的"租金"。
有灰色的地方,一定有公章。商品房定價權不"下放",那就是漲價需要公章、降價還需要公章。原全國人大常委會副委員長成思危前天在某論壇上這麼講:"在房價中,房子土地和建築成本佔50%,政府稅費佔20%,開發商佔30%。這30%裏有一部分,是開發商最不願意公佈的,說白了就是行賄的費用"。而在批地、蓋樓、覈價的鏈條上,不知有多少公章,又有多少局長?現在把商品房定價權交回開發商手上,多多少少能帶來行賄成本下降,更能順帶幫咱們救下一大串可能被"九五至尊煙"絆倒的局長。
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