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決供需矛盾不外乎房價下跌,或是收入增長。或者兩者共同變化,直到產生真實購買力。有人說,房價降還是不降,是擺在房地產商們在一道選擇題。
進入11月,北京開發商開始明明白白降價了,本在十字路口徘徊的房價,開始松動。
11月18日,位於東四環百子灣的金都心語以10000元/平米的價格排號發售,其因全款購買打9折的破萬元低價引起業內關注。
位於西四環的遠洋沁山水,也以兩年來的新低11000元/平米均價開盤。它與附近的"遠洋山水"同屬開發商"遠洋地產",而"遠洋山水"即使按先前所謂折上折價格,至少也要每平方米12000多元,最高時"遠洋山水"的均價是16800元。
此前,北京的房價相對穩定,盡管偶爾出現某樓盤最低6折--8折的新聞,也開發商玩花樣,僅是尾盤、特定樓層、或者會員纔能享受優惠折扣。北京房價的穩固,與深圳房價勢若破竹的降價潮迥然不同。
但是,金都心語和遠洋沁山水兩個樓盤的大降價,在觀察人士看來,將打開北京樓價的下降通道。
先行者萬科從某種意義上,房地產行業的調整,始自王石的"拐點論"。
2007年12月13日,在"海螺行動Ⅱ"的新聞發布會上,萬科董事局主席王石拋出"我承認樓市確實出現拐點"的言論。同年12月24日,在央視《經濟半小時》欄目,王石建議民眾"三四年後再買房"。
一石激起千層浪。王石的觀點,引發眾多熱議,部分人認為這是王石的陰謀,意在討好政府、威嚇小開發商、打擊房價,圖謀對手的地盤。
在"拐點論"之前,萬科的降價策略已經啟動。2007年10月20日,萬科以每平方米7500元的低價推出了位於深圳龍崗坪山的萬科金域東郡,首批475套開盤當天即告售罄。當時,龍崗地區的樓盤單價至少在1萬元左右。12月9日,廣州萬科金色康苑,開盤均價每平方米1.3萬元,引來廣州市民連夜排隊搶購。2008年2月29日,萬科在北京萬科中糧假日風景打出9.1折的高折扣,萬科引發的樓盤降價潮席卷全國。
就在萬科的降價行動風生水起的時候,多數開發商仍然按兵不動,並且紛紛指責王石在"賣拐"。正是其他開發商的繼續唱多和沒有跟進降價,為萬科創造了更大的銷售空間。今年上半年,萬科收獲頗豐,淨利潤同比增2成多,上半年逆市實現銷售額241.3億元,淨利同比增23.6%。
9月初,網上突然爆出《萬科集團主要負責人在"松山湖會議"上的講話》。盡管萬科在第一時間向媒體發出澄清說明,指出該紀要系偽造,萬科近期沒有在松山湖召開過任何會議。但是,值得一提的是,這篇"偽造"的文章顯示出一流的戰略眼光和大局觀,對萬科及其他開發商的競爭力有著深刻的認知。
據該文所述,萬科近期的策略是:"在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,措施和價格一定要比其他企業先走一步。北京公司近日放出暫時不大幅度降價的策略是對的,先穩住其他企業,並迅速制訂好措施和組織力量,半月後北京公司開始大降價時,能一舉成功大批出貨,不給其他企業反應和組織應對的機會。一次又一次,一波又一波,讓其他企業總跟在我們後面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入。"