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10月下旬,上海市政府公佈了《關於促進本市房地產市場健康發展的若干意見》,並在10月31日公佈了新版“普通住房”標準,相關細則自11月1日起開始實施。
近日來,不少準備買房或正在購房交易的市民向本報來信來電,紛紛詢問樓市新政後具體操作有什麼變化,大家最關心的是:現在買房,針對不同情況,到底怎麼個優惠法?爲此,記者專門聯繫了市房地局、市公積金管理中心相關負責人和易居中國的分析師,針對市民關心的問題並結合具體個案,給予權威解答。
普通住房的新標準是什麼?1、問:新政第一條規定:對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%,首次購房證明由市房地產交易中心出具。普通住房新標準是什麼?和以往的標準比,差別在哪裏?
答:經市政府同意,房屋、規土、財政、稅務四部門聯合發文,明確自2008年11月1日起,享受優惠政策的普通住房標準調整爲:單套建築面積140平方米以下,內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下,五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
2005年本市公佈的普通住房標準是:住宅小區建築容積率在1.0以上,單套建築面積在140平方米以下;內環線以內每平方米建築面積17500元以下;內環線和外環線之間每平方米建築面積10000元以下;外環線以外每平方米建築面積7000元以下。
新的普通住房標準與原標準相比,一是單價標準調整爲總價標準,總價上限沒有變化,但購買中小戶型,單價可以突破老標準的限制,市場普通住房房源明顯增加。二是將建築容積率用比較通俗的房屋層數來表示。普通住房標準調整後有利於支持居民住房消費,鼓勵購買小戶型住房,有利於交易雙方合理定價,有利於節約集約利用土地。
【舉例】王小姐於10月25日在本市首次購房並簽訂了《商品房買賣合同》,按照當時的價格由開發商代收了契稅、印花稅;現在查到該合同尚未在房管局備案。按照新政,從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。請問,如果她的房子11月1日後纔在房管局辦好備案手續,那麼可否按照新政少收相關稅費?
答:如果開發商還沒有交契稅和印花稅,應該按新政策執行優惠稅率。
怎樣界定首套房和第二套房?
2、問:目前,本市首套房和第二套房的準確概念是什麼?
答:目前,各部門對於何爲“第二套”、何爲“改善型”尚無明確認定標準。
而對於“首套”的定義,上海市房地產交易中心和銀監會的認定標準有所不同。按銀監會的標準,只要“沒有未還清房貸”就可以按照首次購房,享受到房貸優惠;按上海市房地產交易中心的標準,“名下沒有單獨或與他人共同購買的住房,但與父母一起購買的,按照房改政策購買的、通過繼承析產或拆遷安置獲得的住房除外”,同時,“所購房屋必須爲90平方米以下普通住房”。
兩相比較,首套定義區別較大,實際執行過程中甚至可能出現,一套房屋不能享受契稅優惠,卻可以享受信貸優惠的情況。
【舉例】李先生2002年用公積金貸款買了80平方米的普通住房,現在又準備商業貸款買第二套房子,請問,如果他將剩下的公積金貸款還清,這次商業貸款的利率是按照首套房還是第二套房算?
答:李先生的新購房屋在金融系統可以認定爲首套,但是,是否能享受到信貸優惠,需視所購買的房屋是否符合普通住房標準。
此外,該新購房屋在交易中心將被認定爲第二套,不能享受到契稅優惠。
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