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賈生華分析說,這一改革舉措,或許可以解決下一階段發展面臨的很多問題。
首先,可以解決城鄉發展不均衡的問題。讓土地非農化的升值收益更多地留給農村,填平城鄉發展的鴻溝。
第二,宅基地的流通,促進土地集約利用、資源合理配置。從當下的情況看,隨着城市化的發展,富裕起來的農民都到城市買房居住,鄉村大批宅基地和房子閒置。據浙江大學房地產研究中心統計,2005年東部地區有5%至10%的農民在城市裏購房,大約有1500萬戶宅基地處於閒置、空巢狀態,浪費嚴重。目前杭州等地出現了用全產權“農民公寓”換取農民宅基地的做法,就是從這個角度出發的一種有益探索。歐美一些國家的房地產,存在永久產權的私有地產和99年租期的原住民地產兩種性質的產品。在我國房地產市場上,不妨考慮也容許存在兩種土地性質的商品房,一種是國有土地的商品房,一種是宅基地演變而來的集體土地商品房。
第三,農民成爲地產的實際擁有者,城市住宅升值創富效應惠及農村,大幅度增加農民個人的財富與購買力,消費願望和消費能力都將大大增強,八億農民可以構成拉動內需的巨大動力。
第四,在城市化的過程中,城市居民已經體現出有產者的效應,而農民工卻還是一無所有。通過這種土地制度的改革,農民工成爲有產者,其財富效應還會隨着城市化的進程而成正比擴大。農民工進城創業的基礎得到強化,違法犯罪涉及的成本也大大提高。有利於農民工加速“市民化”,也有利於降低犯罪率、維護社會平安穩定,解決城鄉人口流動帶來的諸多社會問題。
第五,爲新農村建設提供經濟基礎。農村房地產進入市場,就可以和城市房產開發一樣,政府發揮管理職能,通過制度安排,統一規劃,留出一部分增值收益用作鄉村基礎設施配套建設。
第六,解決高房價高地價帶來的諸多問題。村集體和地方政府一樣成爲供地主體後,集體用地在統一規劃下,總量控制,有序入市,形成多元化供地的局面,在競爭中可以平抑地價。目前已經存在的“高地價”現象則可以化弊端爲優勢,成爲撬動農村土地市場的槓桿,利用市場力量,打通城鄉隔閡,解決流動性過剩,消彌地價、房價上漲過快帶來的問題。
他同時指出,這一改革舉措要切實付諸實施,需要突破兩個可能會出現的認識上的問題:
第一,政府徵用土地面積和土地收益一開始可能都會有所減少,地方政府和相關部門的利益受損,改革可能會遭遇反對。但是從實現城鄉統籌發展這一戰略意義考慮,局部利益不足爲憑。而且農民提高消費能力後,城市房產市場以及其他的消費產品市場都將由於八億農民的加入而獲益非淺,現有的土地市場利益羣體從長遠來看會有更大的收益。
第二,會引發“亂佔耕地”的擔憂。實際上,只要政府加強規劃和管制,做到總量控制,完全可以做到只允許農村建設用地、宅基地進入市場,而不影響耕地。事實上,我國市場經濟的一個最重要的特點,就是政府在市場中具有非常強勢的地位和管控能力。所以如果地方政府象現在這樣當“運動員”,直接擔當“賣地生財”第一環節的經濟組織角色,在市場中爭利,違法佔地現象將屢禁不止。而如果地方政府擺脫利益關係,只當“裁判員”,將其“強勢作用”發揮到監管環節,完全可以控制住村集體土地出讓的各個環節,做到規範有序,嚴格監督土地收益的使用,有可能比現在更好地保護耕地。據浙江大學房地產研究中心在湖北調研獲得的數字,2001到2006年,湖北全省宅基地才增長1%至2%的面積。足以說明政府監管之下,宅基地可以控制到這麼嚴格,更不用說耕地保護了。
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