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一封名為《老胡致辭全體建業人》的公開信出現在10月出版的建業內部刊物上。信中,老胡勉勵員工:不要對我們所從事的行業喪失信心。對此,有人認為,建業等本土地產巨頭開始穩定軍心,正反映出目前河南的地產業面臨著前所未有的困境。
在此考驗之下,河南地產界曾經普遍存在的單一項目公司經營模式及『土地為王』的經營理念面臨轉型,而一些走在前面的房地產公司已經給業界提供了有益的啟示。
【名詞快解】大地主:多指房地產行業中以土地儲備為核心的企業,一般是拿地多、地塊大、價格便宜,主要靠土地增值獲利。
輕資產:指重視房地產企業內在的開發能力,一般走與第三方合作、接手二手土地等開發路徑,主要靠地產品牌溢價盈利。
胡葆森(胡葆森博客,胡葆森新聞,胡葆森說吧)勉勵員工:不要對所從事的行業喪失信心
一封安撫信在河南最知名的房地產企業內部流傳。
日前,河南地產領袖、建業董事局主席胡葆森在其內部雜志上發表了一封名為《老胡致辭全體建業人》的公開信。信中,胡葆森以『長征』比喻企業當前的形勢,並告誡所有建業員工,現在地產界所面臨的問題是『第一座雪山』,要嚴陣以待。胡葆森稱:『這次行業的低潮,按照業界的估計可能有一到兩年時間。大家不要想著這座「雪山」這片「草地」鼓足一股勁輕易就能過去了,我們需要做好長期作戰的心理准備。』
對於胡氏的這份公開信,一位不願意透露姓名的觀察人士表示:『作為河南地產界的領袖,胡葆森在企業內部的刊物上發表文章,無疑有穩定軍心之嫌,同時也反映出目前河南的地產業面臨著前所未有的困境。』
實際上,在地產業持續寒冷之時,感受最深的還是一些相對較小的地產公司。10月4日,記者在西區某樓盤采訪時發現,該售樓中心一片冷清。據該樓盤售樓中心策劃部相關人士透露:『按照以前的行情,我們這個地段定每平方米5000元不成問題,可是今年我們在調研中發現,很多消費者都表示,高於4200元/每平方米不買,4500元以上都很少有人認同。』
更加嚴重的是,西區某知名房地產公司竟然一次性裁員100多人,佔員工總數的一半左右。而昔日依靠售樓提成的售樓員工資也顯著回落。『目前,有的地產公司為了拉動銷售,向售樓員推出重獎,除了原有的提成,每套獎勵1000元。』上述不願意透露姓名的人士表示。
在胡葆森的公開信中,有一句是『大家不要對我們從事的這個行業喪失信心』。對此,某地產公司相關人士認為,有人『一遇到風吹草動』就會『喪失信心』,恰恰證明大家過去對這個行業過於樂觀,過慣了『蜜月期』,從而對新形勢『無所適從』。
土地,曾經的美食成魚嘴中的鉤,吃不下吐不出『鄭州土地的瘋狂始於建業2006年12月5日以每畝431萬元的價格在宋寨拍下「地王」,這在業界引起了陣陣騷動。』鄭州某中型房地產開發公司招標部一人士分析說。
而鄭州市政府的一紙法規讓這騷動更加按捺不住。2007年8月13日,鄭州市政府出臺《加強土地調控嚴格土地管理的通知》,稱在新規劃出臺前,市內五區新增建設用地不再用於商品住宅開發,進一步嚴把土地『閘門』。
於是,河南房地產界的圈地運動愈演愈烈,大量資金套在了土地上。胡吃海喝的結果是胃脹難以消化。一些開發商當年拿下地王時的那種傲視群雄的心態早已蕩然無存——在銀根緊縮的背景下,土地儲備成為房企最大的負擔。
記者了解到,河南信宇房地產公司已拿下210畝十二裡屯的城中村改造項目多時卻尚未動工。而這並非個案。強調資金周轉的開發商,在遇到銀根緊縮的政策高壓之後,其夢寐以求的土地越來越成為他們嘴裡的漁鉤,吐不出來也吃不下去。
2007年6月,王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)公開拋出房價已出現泡沫一說,稱『中國房價漲得過快,昇幅過大,已經出現泡沫,2~3年間泡沫將破裂』。當時,房地產界尚是一片歌舞昇平的景象,同行們並沒有太在意王石的這一判斷,尤其是處於二線、三線市場的開發商,河南地產界也不例外。
2007年下半年,萬科即對其旗下項目以促銷等形式暗暗降價。進入2008年,王石又推出『樓市拐點』論,萬科珠三角、長三角項目相繼公開打折降價。
河南王牌企劃有限公司董事長上官同君說,萬科冒『行業』之大不韙,首先降價,雖然引起行業詬病,但是截至目前,打折銷售已經為萬科爭取到了充足的現金流。在資金緊缺的時候,沒有什麼比現錢更重要的了。
『大地主』過時,領頭房地產企業追求『輕資產』在跑馬圈地時代,沒有人會去精打細算。如果不是整個房地產行業已經走進了冬天,恐怕現在仍然是碧桂園那種『大地主』式的房地產企業最牛氣。
時移事異。『2008年之後,為了持續成長,萬科必須率先謀求經營、生產模式的突破,以社會化整合的經營模式和工廠化的生產方式為主要方向,塑造全新的競爭能力。』最近,王石在與股東的網上交流中如是說。
在老胡致全體建業人的信中,並未提及建業的土地儲備,而是提醒建業人注意兩點,一個是產品,一個是服務。胡葆森說:『如果讓我給全體建業人講幾句話,我會一直重復地講下去:產品和服務。所謂的內功一定是圍繞這兩點來進行的,品牌也是建立在這兩點的基礎之上的。』
這一輪的調控,政府對房地產行業的各項管理逐漸細化、透明化——無論是稅收政策還是招拍掛政策,以土地為核心的資源導向型發展模式受到的制約越來越大,而重視房地產內在開發管理能力的『輕資產』運營模式備受青睞。
無論是萬科還是建業,都在努力做到『輕資產』,既不需要太多的土地儲備,也不需要太多的銀行貸款,核心競爭力在於團隊的開發管理能力,通過這種能力整合土地、資本等要素,創造項目溢價。即便土地沒有增值,造房子本身也能產生利潤。
其實,不用大舉萬科、星河灣等例子,研究一下建業2002年之後的市地擴展,便能感覺出『輕資產』之利。在駐馬店,與建業森林半島一路之隔的樓盤,每平方米售價就比森林半島低1000元左右。
如果從土地來源上看,建業在各個市地的項目多非直接拍得,而是通過二手轉讓或者合作開發。在洛陽亞世廣場的地是二手地,在開封則是和開封最大的房地產企業大宏合作,在信陽其土地也是與天明地產合作開發的,甚至鄭州的不少地塊也是通過轉讓獲得的。
不過,無論是合作開發,還是獨立開發,最終的品牌無不采用建業『森林半島』等成熟的項目品牌。建業一位內部人士也曾經透露,建業在2006年拿下地王,主要是為了提高公司土地儲備,裝裱未來業績,便於實現上市。
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