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就在麗水市房價瘋漲的2007年,國家對房地產市場的宏觀調控政策也越收越緊,從下半年開始,各個銀行對於房地產企業的信貸支持明顯下降,國家的銀根緊縮政策開始在房地產市場顯現出來。
記者:『去年大概是多少貸款?』
中國建設銀行麗水分行行長徐小康:『整個麗水市,我現在總共房地產貸款餘額是六百多億,2007年底,2008年現在目前我們新的項目還沒有進。』
徐小康告訴記者,目前建設銀行麗水分行對房地產的貸款審查更加嚴格,貸款規模也縮小了很多,記者從麗水銀監局的一份統計資料上了解到,今年4月份,整個麗水市的房產開發貸款只有1.3648億元,比年初減少了6457萬元。
鄒建新:『銀行的緊縮的貨幣政策對房地產的影響是非常大的,我們的小企業,有的企業就根本拿不到貸款,那麼這樣只能靠自己的錢,或者是靠社會融點資。』
2008年,由於很多房產企業資金出現緊張,拿地的積極性突然下降下來,政府推出的大量地塊,除了個別地塊被大公司拍去外,其餘的土地全部流拍,這個時候,麗水的樓面價又回歸到了4000多元,然而對房地產的緊箍咒纔剛剛開始。
徐小康:『實際上影響最大的還是按揭,第二套房子政策對房地產市場的影響還是最大的。』
徐小康告訴記者,按照中國人民銀行的規定,只要第一套住房曾經按揭貸款,不管貸款是否還清,那麼再購買第二套住房的時候,都要執行第二套房的利率,也就是在基准利率基礎上上浮10%。
麗水市萬可房地產開發有限公司總經理陳毅彪:『如果是第一套房子,銀行政策是比基准利率要低15%,那麼第二套房子它是要提高10%,那麼這個一來一去就相差25%。』
陳毅彪給記者算了一筆帳,對於買房人來說,這上漲的25%的,就意味著在同樣的基准利率下,購買第二套房就要多付出四分之一的月供款,另外,按揭貸款首付比例提高到40%,也增大了炒房的難度。
陳毅彪:『一個投資炒房的人,投資的人少掉了,再還有一個真正買房子的人他就變成觀望的多了。』
在麗水市建設局,鄒建新副局長告訴記者,現在麗水市的房地產企業,面臨著雙重壓力,在項目初期,拿不到銀行的開發貸款,房子建成後,資金的回收期變的更長,而房地產市場的低迷,又讓這些企業難以從民間融資,一些企業的資金鏈已經岌岌可危。
鄒建新:『銀根緊縮之後,那對企業拿地的積極性要小得多了,那企業為了度過這個銀根緊縮的時期,他們都是少拿地多存錢,確保自己的企業過好冬天。』
集資建房的人,為了高額利息把錢交給房地產開發商,開發商炒地之後,再把高價房賣給炒房者,炒房者又希望找到下家,把房子以更高的價格出手,這場擊鼓傳花的游戲,最後證明可能是一場荒誕的鬧劇,它把麗水的房地產開發商、集資戶、炒房者和當地監管部門都推到了一個進退維谷的境地,那現在麗水的樓市上還有沒有人加入這場游戲呢?
記者在麗水市的一些樓盤采訪發現,這些樓盤的售樓處除了售樓人員,幾乎沒有什麼客戶前來看房諮詢,記者成了售樓處唯一的客人。
陳毅彪:『像我們樓下銷售部,人來人往的人少掉了,包括諮詢的人,問的人都會有一定的影響。』
陳毅彪告訴記者,他們的房產項目都在水閣鎮,也就是麗水經濟開發區,那裡相對地價便宜、房價也只有4000元左右,對於這樣的樓盤,尚且如此冷清,那麼麗水市區10000左右的房子,銷售又是什麼樣的情景?記者通過麗水市建設局透明售房網看到,很多去年開盤的樓盤,至今還在銷售,而去年7月份開盤的水木清華苑,那些均價超過10000元的小高層,至今顯示的還是綠色,很明顯,這些顯示綠色的房子並沒有銷售出去。
麗水市建設局房地產業處處長陳洪波:『今年一季度跟去年的平均水平來比,這個成交量萎縮是比較大的,下降幅度大概是40%到50%這樣的水平。』
陳洪波給記者提供了一組數據,2007年銷售商品房3600套,平均每個季度銷售900套房子,但是今年一到四月份,卻只銷售了500套,下降幅度接近50%,另外,跟去年同期相比,商品房銷售面積下降26%,其中商品住宅下降42%,辦公樓下降66.7%。
陳洪波:『目前這個市場觀望的氛圍還是比較濃的,目前企業在開盤的時候,在定價也比較謹慎,不像去年,比較盲目樂觀些。』
記者調查也發現一個重要的現象,那就是土地出讓合同違約增多,2007年麗水市實際出讓商住用地10塊,面積為729.84畝,合同總金額為22.69億元,但是實際收到的出讓金只有12.62億元,合同違約率達到了44.3%,去年萬松房產拍下的地王,樓面價超過16000元的地塊,也因為沒有交付土地出讓金,被政府收回。
陳洪波:『市場到了這個地步,我說跟價位肯定是有關系,這個價位去年一下子拉高了以後,這肯定有關系。』
面對不斷攀昇的房價,麗水市政府從今年開始加大土地供應量,同時要求開發商在開盤之前,將價格報給政府部門,另外還加大了經濟適用房和限價房的供應量,目前麗水市的房價已經有所回落,統計數字顯示,二手房的價格已經從今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陳洪波:『跟去年的樓盤來比,這個價格最近幾個企業開出來以後,有些合理的回歸。』
半小時觀察:『麗水現象』說明了什麼剛纔我們看到的麗水房地產市場就像是被房產泡沫催生出的一個『怪胎』;麗水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一個惡夢。當一個山區小城中出現樓面價達到16000元的『地王』時,即使是投機客也應該問一下自己:麗水的房地產市場是不是太不正常?膨脹的泡沫是不是會遲早破?
麗水的房產泡沫破了。就像節目中展示的那樣,出現了不少滯銷的樓盤和爛尾的項目。開發商、炒房客、二手房中介……各種各樣的投資人正在品嘗同一杯苦酒。他們被樓市牢牢地套住了,財富慢慢地縮水,對市場的信心同樣在慢慢地縮水。
瘋狂的房地產市場不是健康的市場;急劇膨脹的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破滅,都意味著投機者和投資者要花上幾年甚至十幾年的時間來恢復信心。但是對於麗水來說,16000元一平方米的樓面價,需要多少年纔能使信心徹底恢復呢?
房地產市場需要健康,需要理性,更需要信心。泡沫破滅不是壞事,它有利於市場秩序的恢復。
跟著國家的政策走,對於咱們普通消費者和投資者來說,雖然保守,但卻理性。