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萬科魅力之城此次優惠活動被稱為成都萬科『08青年置業計劃』。萬科目前在成都的版圖上有萬科金域西嶺、萬科魅力之城、萬科金域藍灣、萬科朗潤園、萬科雙水岸5個在售樓盤。據介紹,『青年置業計劃』是成都萬科自去年12月30日和5家銀行合作推出的一個置業計劃,截止時間是2月5日,凡符合條件並在其開發的萬科魅力之城、朗潤園等5個項目購房的首次購房人,可由萬科向銀行『擔保』,確保能辦理下只需要交兩成首付款、貸款利率下浮15%的房貸,且房貸手續由萬科協助辦理。實際上,根據央行有關規定,凡是符合條件的首次購房人,即便不用萬科『擔保』,按照規定,同樣能申請兩成首付並享受貸款利率下浮15%的優惠利率房貸。
『萬科為房產行業龍頭老大,不論是品牌影響力還是樓盤品質,進入成都這樣的二線城市,在買房人的心目中都較有威信,因此,售價也相對較高』,熙城國際銷售人員坦言。
綜合比較萬科成都5大在售樓盤與周邊樓盤,萬科樓盤比周邊樓盤房價平均高34.4%。由於定價較高,萬科在成都的銷售利潤率也較高,一位不願意透露姓名的成都業內人士向《樓市》記者透露,萬科金域藍灣土地成本約為1360元/平方米,加上建安成本以及其他費用,其銷售利潤率也會達到55%左右。而萬科金域西嶺土地成本為2295元/平方米,由於此樓盤為萬科在成都建設的第一個精裝修樓盤,即使含裝修成本,銷售利潤率也會達到20%以上。
正值萬科在京滬深穗等城市的『降價』行動如火如荼開展之時,2月28日,萬科發布公告稱,在去年公開增發近100億元的專項募集資金中,將有9.8億元暫時不會投入到房地產開發的項目上,而是在今年8月27日前轉用於補充流動資金。
優惠促銷樓盤與補充流動資金遙相呼應,萬科是否出現了現金流緊張?萬科降價的真正動機當仁不讓成為業內探討的熱門話題。
綜合記者采訪的多位業內專家及開發商觀點,業內關於萬科降價的觀點有以下六個主要方面:一,萬科發展模式和贏利模式的戰略調整,萬科由此前高定價的經營價值最大化向規模效益最大化轉移。二,面對近期宏觀調控壓力,萬科討巧政府,獲得好名聲之時以爭取日後獲取保障性住房用地的有利條件。三,在房地產低迷時期降價銷售以帶給行業尤其是中小開發商壓力,借此時機實現規模化擴張。四,在國家貨幣緊縮、打擊囤地的大勢下,加快開發速度和資金運轉速度以快速回籠資金。五,在買房人觀望情緒蔓延的樓市低迷期,賺得眼球效應並刺激市場購買欲。六,在王石『拐點』論的指引下,借機銷售非優質房源以降低風險。
萬科在公開回應『降價』事件的發言中,一再強調,並非降價,只是營銷。本文對五大城市的調查結果中,一個又一個關於銷售利潤率以及房價上漲的數據足以證明優惠打折之損失或許相對於其利潤而言僅是九牛一毛。
然而萬科卻得到了很多,一方面在上海、成都等地打折促銷回籠資金,一方面將這些城市的土地再次攬入囊中。難怪業內人士感慨,萬科看來並非不看好這些城市的市場前景而降價,否則何來動力,僅1月份就耗資29.94億元連獲4塊土地。
快速拿地、快速開發、降價回籠資金還貸款,再滾動開發,跑步前進,萬科纔有可能完成十年規劃中1000億銷售額的目標。公開數據顯示,萬科在2003年、2004年及2006年獲取項目的平均樓面地價,分別為1078元/平方米、1126元/平方米和1861元/平方米,而在之前的主要收購中,平均樓面成本僅910元/平方米。在合適時機、選擇合適的對象更多地通過資源整合方式獲取項目資源或許也是『降價』事件中萬科所能得到的對其最有利的方面之一。