|
||||
然而,不論是萬科金域東郡的低價入市,或其他樓盤的系列優惠措施,都不能撼動近年來萬科在深圳享受房價高增長的收益。深圳萬科將『造城』效應發揮得淋漓盡致:在萬科目前所售的主要樓盤中,其中,萬科東方尊峪來自於萬科以10.05億元競得深圳富春東方(集團)有限公司股權包,其他四個樓盤分別是萬科通過在同區域接二連三招拍掛競得土地而形成的規模開發。
2007年7月30日,萬科以總價4.78億取得龍崗坪山街道辦、大工業區行政一路兩幅地塊,加上2006年9月15日,萬科以1.67億元投得G11204-0395宗地,深圳坪山三幅地塊上的建築就是去年10月以7500元/平方米開盤被稱為低價入市的萬科金域東郡。對此,深圳地產研究專家半求感慨道『萬科輕取坪山霸盤』。萬科在深圳?田的規模開發也令人驚嘆。萬科四季花城、萬科第五園、萬科城等項目佔地達1平方公裡,建面超過120萬平方米。地產評論專家半求表示,整個?田可開發土地面積不足4平方公裡,萬科已經佔有25%的份額,呈現准壟斷的局面。
春節後的深圳樓市,依然春寒料峭。不過搭上近年房價上昇的飆車,萬科在深圳規模開發中,萬科東海岸從2003年開盤時的6000-8000元/平方米上揚到如今四期均價40000元/平方米;萬科城從2004年的5500元/平方米到現在的均價40000元/平方米;萬科園則實現了從均價5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。
整體來看,按行規單方面積土地成本取35%、建安工程費取25%、前期費用取1.5%、基礎設施費用取5%、銷售管理費用、財務費用、土地增值稅及不可預見費用合計為33.5%,經初步估算,萬科深圳目前在售樓盤樓面均價約1831.7元/平方米,而平均銷售利潤率達到57%,平均成本利潤率達到190.7%。其中萬科金域東郡21.5%的銷售利潤與其他樓盤相比略低,符合王石曾經說過的『萬科不做超過30%利潤樓盤』的承諾。而萬科第五園的銷售利潤率與成本利潤率分別高達79.4%與386.4%。