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如今,萬科金色康苑後期何時推出尚未確定,但曾轟動一時的萬科金色康苑首次開盤『盛況』讓廣州業內人士仍記憶猶新。去年12月9日,位於廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤,均價在13000元/平方米,遠遠低於宣傳階段的20000元/平方米均價,也低於周邊樓盤富力盛悅居16000元/平方米的均價。
『從地鐵站到樓盤短短的幾百米距離中,站滿了荔灣、越秀其他樓盤的宣傳人員,導致所有從萬科金色康苑方向走來的市民手裡,都被塞了3張以上的樓盤資料。』富力盛悅居銷售人員如此回憶當時的情景。
據了解,不到兩個小時,萬科金色康苑首次推出的156套單元即全部售罄,銷售金額逾2.1億元。而當時廣州市去年整體市場情況正處於一片冷淡之中,根據廣州市國土房管局的數據,廣州11月份一手房成交價格出現2007年以來的首次大幅下降,單月出現近兩位數降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。
『低』價入市是否會影響到萬科的利潤?
不僅如此,據廣州業內資深人士透露,廣州限價房用地多按照配『自留地』的方式出讓,即開發商在拿到地塊後可以留有部分用來自由規劃開發,如可以做高檔公寓,甚至別墅。
根據萬科地產內部人士介紹,萬科新裡程土地成本大概在2600元至2700元/平方米,建設成本2000元/平方米,總體而言,限價房銷售利潤率在10%以下,項目的利潤主要靠別墅支橕。
除萬科新裡程為限房價外,廣州萬科金色家園、萬科金色康苑、金色荔苑、金域藍灣均為限戶型樓盤。以萬科金域藍灣為例,2006年9月,作為廣州首次推出的限戶型地塊之一,由萬科與中糧聯手競得項目用地。2007年12月,萬科金域藍灣均價原定1.1萬元/平方米左右,後來開盤9000多元-10000元/平方米,被認為萬科廣州『降價』的典型樓盤之一,284套房在2小時被搶購一空。而實際上,萬科金域藍灣的產品還包括高層洋房和別墅單位等,當時推出的只是75平方米的二房與95平方米的三房。如今,萬科金域藍灣正主推空中大宅和TOWNHOUSE,價格已經飆昇至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果說去年底,萬科金域藍灣二房和三房『低價』入市會讓萬科利益有所損失的話,或許今年萬科會在金域藍灣的空中大宅和TOWNHOUSE中奪回來。
另據業內熟悉萬科的資深人士向記者透露,萬科金色家園是萬科在土地二級市場上取得的,樓面地價為3000多元/平方米,即使按折後價格24000元/平方米價格銷售,毛利率仍較為可觀。萬科天景花園由於位居花都區,樓面地價僅448元,按照目前的房價來看,銷售利潤率高達79.1%,成本利潤率高達381.0%。
成都 比周邊樓盤房價平均高34.4%
2008年1月,萬科成都全線降價被各大媒體『揭批』。尤其是位於成都蜀都大道上的萬科魅力之城四期的電梯房,被爆料售樓處的報價4500-4600元/平方米,遠遠低於2007年12月前的6000元/平方米以上的價格,兩個月中,同一單元樓中住宅的降幅接近30%。