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記者:『那現在是到一個什麼樣的程度?』
程天庭:『作為我的工作角度,我因為不分管這方面的工作,沒有算過。』
記者:『完成世紀星城這些掃尾的工程項目還需要多少資金?』
程天庭:『這個我,也沒有這個數據,同時這個應該說不屬於我回答的職稱范圍,我不分管這個事。』
記者:『你不清楚?』
程天庭:『我不回答,我不能回答。』
調查中記者發現,除了世紀星城,通州本岸、世紀星城、阿爾法社區,以及西南五環的沸城等多個樓盤,也出現延期交房現象,這背後到底會不會隱藏著開發商資金鏈的難題呢?為此記者專訪了北京市房產經理人聯盟秘書長陳雲峰,他所在的聯盟裡,聯合了北京300多家開發商。
北京市房產經理人聯盟秘書長陳雲峰:『這就是個09年一個現象,就是開發商怕收房,或者說這個房子就差那麼一點,交房就交不了得延期,所以這個是什麼帶來的,它背後實際上是資金鏈的問題。』
調查發現,目前上市房地產公司的資產負債率在60%以上,總資產周轉率多數在30%以下,經營性現金流也多數呈現負值,資金鏈普遍吃緊,陳雲峰介紹,盡管開發商們都不願意承認資金緊張,可實際上行業整體的負債水平和資金狀況不容樂觀。
記者:『你在這個聯盟裡面,300多家的開發商裡面,資金鏈比較緊張佔多大的比例?』
陳雲峰:『我覺得這麼說吧,就是現在資金鏈不緊張的幾乎是沒有,那到底說緊張的會過不下去的,仿佛大家也沒說,但是我感覺普遍大家的日子都不太好過,原因特別簡單,08年通過上市公司的報表大家可以看到,基本上大家完成的這種銷售額都相當於是計劃的一半,也就是有一半的房子形成了庫存,押到今年來了。』
記者也注意到,在香港上市的富力地產(企業專區,旗下樓盤),其資金鏈緊張問題也一直是媒體的焦點,富力地產中報顯示,截至2008年6月30日,富力地產銀行借款總額約為206億元,其中一年內到期的短期借款為80.73億元,長期借款為125.16億元,資產負債率高達139.4%;富力地產還有88億元的土地出讓金未支付,其中下半年要支付38億元,但持有的現金卻只有19億元,為了緩解資金緊張局面,在2009年年底之前將該公司淨資產負債率降低至80%以下,富力地產也采取了多項措施,如出售部分投資物業公司以及申請發行本金總額最多60億元的境內公司債券等,資金將用以補充公司營運資金、取代部分中短期的銀行借貸及優化公司財務結構,而就在今年,摩根士丹利也幾次對富力地產進行了減持。
摩根斯坦利中國策略師婁剛:『資金壓力肯定是非常大的,我們曾經作了一下簡單測算,大概全行業的話,基本上從手頭上的流動資產,就是速凍資產吧,就是說現金加上現金的等價物,它基本上還不足以來償付整個行業在一年以內到期的銀行的債款的還貸,也就是說他面臨著非常嚴重的資金問題,應該說資金短缺是一個普遍問題,不是個別問題。』
記者:『您掌握的情況,有這種面臨垮掉的情況嗎?』
婁剛:『我覺得中國,有一半的發展商都面臨這種情況,如果出現這種銀行逼宮的情況,那可能它就是從技術上已經到了破產的邊緣,那最嚴重的,就是說確實有一些地方性的發展商,他甚至就是他手頭上的現金和現金等價物還不足以償還他未來三個月到期的銀行貸款。』
在婁剛的調查中,目前,中小型房產企業面臨的資金狀況更為突出,但是大部分企業對外都並不會承認資金緊張。
婁剛:『這個很正常,如果你這個地產商自己首先你就承認了有這麼嚴重的問題,本來銀行要到年底纔能找你,那可能現在就來找你,所以這個一定是死橕到底的,你包括美國的銀行業,雷曼兄弟都快倒閉了,他最後還說沒問題,一直到最後他橕不下去了。』
在眼下低迷的樓市裡,開發商怎樣纔能把手裡的房子變成現金?
現在很多開發商都面臨著手頭缺錢的困境,有的開發商甚至連三個月的銀行貸款都還不上,現在他們最重要的現金源頭就是銷售市場,只有房子賣出去,手頭纔會有錢支付給銀行,然而,在眼下低迷的樓市裡,開發商怎麼纔能把手裡的房子變成現金,以解燃眉之急呢?
『聯排現房別墅,直降150萬元』,在北京市亦莊經濟開發區,記者看到幾家樓盤的降價宣傳牌非常醒目。
珠江投資集團北京地區公司營銷總監錢柄良:『別墅我們現在是直降150萬,有些戶型直降了200多萬。』