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CCTV經濟半小時2月25日報道這幾天最熱門的話題就是,房地產行業該不該列入國家十大產業調整振興規劃,目前的房地產業究竟是一個什麼狀況?問題的癥結在哪裏?該如何解決?從今天起,我們將用三天的時間爲你報道我們對北京、廣州和重慶的三地樓市的調查,今天先來看看北京的情況。
很多房地產開發商都面臨資金鍊緊張問題
位於北京通州區的世紀星城二期住宅項目,曾被開發商自稱是“亞洲最長的單體建築”,2月23日,當記者來到這裏的時候,發現這裏已經停工很長時間了。
記者:“這個樓多長時間了建成現在這個樣子?”
業主張明泉:“應該是08年的6、7月,到現在沒有變,沒有動,現在我們也經常進裏邊看一看,裏邊沒有一個工人,停工了,完全屬於停滯狀態。”
在這裏,記者碰到了前來看房的業主張明泉,他告訴記者,這個項目的收房時間本來應該是2008年7月,就在他滿心歡喜準備搬進新居的時候,聽說了世紀星城延期交工的消息。
張明泉:“以爲是要交房了,然後我就跟我媳婦來看,說我們的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”
延期五個月交房,儘管給張明泉帶來了一些失望,但他也認了,然而,到了08年年底,讓張明泉意外的是,他所期盼的新房還是沒有如期交工。
張明泉:“又收到了一份延期交房通知書,說因爲奧運的影響,後期的影響,交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”
算起來,原本應該是2008年7月份就交工的房子,一下被延期了整整14個月,記者瞭解到,世紀星城二期整棟樓共有住宅2346套,“延期交房”涉及其中已經銷售出去的570多套房源,現在,新房成了張明泉的一塊心病。
張明泉:“我的判斷可能就是說覺得開發商資金鍊斷了。”
2008年12月份遇到的一件事情,讓張明泉越加肯定自己的這個判斷。
張明泉:“遇到了建築工程公司的民工來向建築承包商來討薪,來售樓處來打着條幅來討薪,然後我們就覺得這裏邊問題更大了,建築商也沒有拿到該拿的錢。”
張明泉說,現在她和業主們最擔心的,是開發商沒有能力把房子繼續建下去。
張明泉:“外邊看還像個樓房,其實到裏邊一看破不爛支的。”
記者:“還有哪些還沒有做好?”
張明泉:“底墒還沒有動,然後我們那個小戶型就是,簡單的颳了一下大白,然後有一個門,然後其他的都沒有,管線電力,水的管道,燃起這都沒有通的。”
記者:“現在進去住的話能住嗎?”
張明泉:“完全不能住,最大擔心是怕這棟樓成爲爛尾樓,開發商破產。”
買新房本來是一件高高興興的事情,然而,現在卻變成了張明泉的一塊心病,記者也採訪了世紀星城的總裁助理,他說其實開發商也不願意延期交房,因爲每延期一天,他們都得按房價總額萬分之一的標準向業主賠付,可爲什麼開發商又偏偏做出這種萬不得已的選擇?
世紀星城到底爲什麼兩次延期交房?是否像業主們猜測的那樣,是出現了資金難題呢?世紀星城總裁助理程天庭,接受了我們的採訪。
世紀星城總裁助理程天庭:“延期的原因是奧運造成的停工,首先是在4、5月份的時候就對這個我們這個地方,就對造成揚塵進行嚴密的控制,那麼到7月份,7月20號到9月20號這個全面停工。”
記者注意到,奧運停工只有兩個月的時間,可是世紀星城的交工時間整整延長了14各月,而且直到目前,仍然沒有開工,這又是什麼樣的原因?
程天庭:“冬天太冷,就說我們這個玻璃,那麼高的一個都是大面積的玻璃,你這個黏性不夠的話,你黏進去,到時候整塊砸下來,這不是對任何人都不負責任的一種做法嗎?”
程天庭告訴記者,工程延期是處於質量的考慮,並非是業主們擔心的出了資金問題。
程天庭:“不存在資金問題,絕不存在資金問題。”
儘管程天庭矢口否認公司的資金鍊出現問題,但採訪中,記者還是有諸多疑問,世紀星城目前的工程到底建到了什麼樣的程度?還有哪些項目尚未完成?掃尾工程還需要多少資金呢?記者提出希望能到停工的工地看一看,程天庭拒絕了記者的請求。
記者:“那現在是到一個什麼樣的程度?”
程天庭:“作爲我的工作角度,我因爲不分管這方面的工作,沒有算過。”
記者:“完成世紀星城這些掃尾的工程項目還需要多少資金?”
程天庭:“這個我,也沒有這個數據,同時這個應該說不屬於我回答的職稱範圍,我不分管這個事。”
記者:“你不清楚?”
程天庭:“我不回答,我不能回答。”
調查中記者發現,除了世紀星城,通州本岸、世紀星城、阿爾法社區,以及西南五環的沸城等多個樓盤,也出現延期交房現象,這背後到底會不會隱藏着開發商資金鍊的難題呢?爲此記者專訪了北京市房產經理人聯盟祕書長陳雲峯,他所在的聯盟裏,聯合了北京300多家開發商。
北京市房產經理人聯盟祕書長陳雲峯:“這就是個09年一個現象,就是開發商怕收房,或者說這個房子就差那麼一點,交房就交不了得延期,所以這個是什麼帶來的,它背後實際上是資金鍊的問題。”
調查發現,目前上市房地產公司的資產負債率在60%以上,總資產週轉率多數在30%以下,經營性現金流也多數呈現負值,資金鍊普遍吃緊,陳雲峯介紹,儘管開發商們都不願意承認資金緊張,可實際上行業整體的負債水平和資金狀況不容樂觀。
記者:“你在這個聯盟裏面,300多家的開發商裏面,資金鍊比較緊張佔多大的比例?”
陳雲峯:“我覺得這麼說吧,就是現在資金鍊不緊張的幾乎是沒有,那到底說緊張的會過不下去的,彷彿大家也沒說,但是我感覺普遍大家的日子都不太好過,原因特別簡單,08年通過上市公司的報表大家可以看到,基本上大家完成的這種銷售額都相當於是計劃的一半,也就是有一半的房子形成了庫存,押到今年來了。”
記者也注意到,在香港上市的富力地產,其資金鍊緊張問題也一直是媒體的焦點,富力地產中報顯示,截至2008年6月30日,富力地產銀行借款總額約爲206億元,其中一年內到期的短期借款爲80.73億元,長期借款爲125.16億元,資產負債率高達139.4%;富力地產還有88億元的土地出讓金未支付,其中下半年要支付38億元,但持有的現金卻只有19億元,爲了緩解資金緊張局面,在2009年年底之前將該公司淨資產負債率降低至80%以下,富力地產也採取了多項措施,如出售部分投資物業公司以及申請發行本金總額最多60億元的境內公司債券等,資金將用以補充公司營運資金、取代部分中短期的銀行借貸及優化公司財務結構,而就在今年,摩根士丹利也幾次對富力地產進行了減持。
摩根斯坦利中國策略師婁剛:“資金壓力肯定是非常大的,我們曾經作了一下簡單測算,大概全行業的話,基本上從手頭上的流動資產,就是速凍資產吧,就是說現金加上現金的等價物,它基本上還不足以來償付整個行業在一年以內到期的銀行的債款的還貸,也就是說他面臨着非常嚴重的資金問題,應該說資金短缺是一個普遍問題,不是個別問題。”
記者:“您掌握的情況,有這種面臨垮掉的情況嗎?”
婁剛:“我覺得中國,有一半的發展商都面臨這種情況,如果出現這種銀行逼宮的情況,那可能它就是從技術上已經到了破產的邊緣,那最嚴重的,就是說確實有一些地方性的發展商,他甚至就是他手頭上的現金和現金等價物還不足以償還他未來三個月到期的銀行貸款。”
在婁剛的調查中,目前,中小型房產企業面臨的資金狀況更爲突出,但是大部分企業對外都並不會承認資金緊張。
婁剛:“這個很正常,如果你這個地產商自己首先你就承認了有這麼嚴重的問題,本來銀行要到年底才能找你,那可能現在就來找你,所以這個一定是死撐到底的,你包括美國的銀行業,雷曼兄弟都快倒閉了,他最後還說沒問題,一直到最後他撐不下去了。”
在眼下低迷的樓市裏,開發商怎樣才能把手裏的房子變成現金?
現在很多開發商都面臨着手頭缺錢的困境,有的開發商甚至連三個月的銀行貸款都還不上,現在他們最重要的現金源頭就是銷售市場,只有房子賣出去,手頭纔會有錢支付給銀行,然而,在眼下低迷的樓市裏,開發商怎麼才能把手裏的房子變成現金,以解燃眉之急呢?
“聯排現房別墅,直降150萬元”,在北京市亦莊經濟開發區,記者看到幾家樓盤的降價宣傳牌非常醒目。
珠江投資集團北京地區公司營銷總監錢柄良:“別墅我們現在是直降150萬,有些戶型直降了200多萬。”
珠江地產北京公司的營銷總監錢柄良告訴記者,去年,珠江地產的促銷手段主要是送車位和物業費,春節後,他們推出了首屆購房節,促銷手段也變成了直接降價,與別墅一起降價的,還有普通的住宅。
銷售人員:“這是推出來15套特價公寓房的,原來價位在70多萬,100多萬,現在優惠30多萬,單價每平方米6000元左右,比以前下降了1000多元每平米。”
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