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主持人:從房地產上市公司的角度考慮,如何對待土地所可能帶來的風險?
王震宇:市場上所沉澱的土地約近10億平方米,其中凡是於2007年購入的土地大都因爲價格過高而存在風險。如果依照2006年的土地成本和房地產上市公司2007年購入土地的價值進行評估,多數公司都需要進行規模不小的土地存貨減計。根據我們的評估,在雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創展、世茂房地產、SOHO中國、合景泰富、富力地產9家內房股中,2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。
對於土地存貨減計量相對較高的公司而言,爲了今後兩年的利潤增長空間,建議有能力的最好進行一些減值撥備。至於提取多少撥備,很難給出一個準確的數據。實際上很多土地買下來後,還要看未來實際成型的產品,產品是高價還是低價,所以這方面有很多主觀因素,還要看企業對於未來的展望和預期。如果房價繼續下調,土地撥備的情況可能更常見。
兩成利潤視乎合理主持人:那您對今年房地產企業的盈利能力作何預期?
王震宇:現在大部分房企比較現實,會下調盈利預期。如果要問市場可以接受的價格水平,我想最終會穩定在大概兩成毛利左右。未來的走勢就是大部分開發商利潤率會繼續走低,直到趨向於大概這個水平,這也纔是市場可以接受、覺得合理的一個水平。我們也對一些內房股作了調查和預測,利潤下降三成以上的很普遍,今年的銷售盈利則可能呈現分化加劇的局面。從內房股的角度看,整體市盈率從去年年初的24倍左右跌到最低才5倍,然後反彈到目前大約9倍,未來我們預測大概會在8到12倍之間,因爲盈利的增長不會太樂觀。
從宏觀方面來看,大部分上市房企問題不大,但是有些二線房企或正在準備上市又買了很多高價土地的房企,今年沒有大量的資金,可能他們的風險最大;再就是比較小的房企,因爲各種關係,他們可能只持有一兩塊地,管理比較保守,基本上也沒有資金壓力。所以,這次風險最大的反倒是中型房企,未必是大型的,因爲他們大到足以影響銀行的借貸態度。
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