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新《條例》規定,業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。
業主大會決定籌集和使用專項維修資金;改建、重建建築物及其附屬設施設備兩事項時,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
新《條例》特別明確,四種情況下業主委員會成員職務自行終止:不再是本物業管理區域業主或者連續一年以上不在本物業管理區域居住的;以書面形式提出辭職的;因身體健康原因喪失工作能力的;在爲本物業管理區域提供服務的物業企業任職的。
業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費百分之一的比例提取活動經費,具體辦法在物業服務合同中約定。
業主大會制定規約 管理約束全體業主管理規約由業主大會制定,對全體業主具有約束力。管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項,依法作出約定。
對於非業主的物業使用人,同樣要遵守小區業主大會制定的管理規約。《條例》指出,物業使用人是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。物業使用人根據與業主的雙方約定,享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的,由業主承擔連帶責任。
《條例》規定,業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意佔用共用部位、損壞共用設施設備、侵佔或者毀壞綠地或綠化設施、侵佔通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行爲,有權依照法律、法規和管理規約,要求行爲人停止侵害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行爲,可以起訴。業主大會對侵害業主共同利益的行爲,也可以向人民法院提起訴訟。
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