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以加大保障性住房建設和支持自住商品房消費爲特徵的房地產救市措施,連日來從地方到中央緊鑼密鼓地出臺。但是對於“保障性住房”的定義似乎各地有不同認識,由此引來的爭議也不絕於耳。
限價房政策最早見於2006年下半年,當時出臺的背景是由於全國房價快速上漲,中央要求各地採取有效措施加以抑制。2006年9月,北京市建委、市國土局等部門草擬了《北京市中低價位、中小套型普通商品房銷售管理辦法(暫行)》,其中涉及“兩限普通商品房”的銷售方式、購買對象的界定以及對“兩限普通商品房”開發商的管理措施等。有關領導並表示將盡快推出一批“兩限普通商品房”。
北京市出臺“兩限房”政策之後,有媒體曾做過專項調查,調查顯示,有75%被調查者認爲兩限房太貴自己買不起兩限房;有近八成人認爲以自身資格買不到兩限房,有75%的人覺得價低會質次。
今年樓市慘淡,各城市樓盤售價已經紛紛由暗降改爲明降,降價幅度最高有到七折甚至六折,限價房的價格已經高於周邊商品房價,這讓限價房面臨尷尬。而對於購房人購買資格的限制更是讓所有開發限價房的開發商難於找到銷售對象,成爲手上沉澱佔壓資金最嚴重的項目。
所謂“向上限地價、向下拍房價”的“兩限房”是在當時房價暴漲時期,政府爲平抑房價在非常時期出臺的一項非常政策,各地實施的“兩限房”基本執行的是低於同地區商品住宅價格10—15%的價格標準。也就是說限價房的定價也是“水漲船高”,固有輿論認爲“限價房”實質上是打折的商品房,而非保障性住房。
但是今年以來,各地城市房價已經進入下行通道,賣方市場已然轉化成爲買房市場,商品房開發商不得不靠降價爭取客戶的背景下,限價房“平抑過快上漲房價”的意義也就不復存在。並且開發商拿地成本已經被鎖定,售價很難隨行就市,開發商若要保住成本,唯有在工程上偷工減料。
年初北京市公佈的數字是:保障性住房的供應面積爲800萬平米,其中兩限房450萬平米,經濟適用房是300萬平米,廉租房僅有50萬平米。相比去年大幅增加了51%。將與商品房爭糧搶食的“打折商品房“——兩限房歸於保障性住房,並且佔了多一半比例,真正低收人羣所需求的廉租房保障性住房卻只有不到百分之十。保障性住房與商品房的政策定義還沒有分割開來,勢必是該保的沒保,該促的又被拉扯後腿。
今年1—10月樓市成交量持續萎縮下降,購房人持幣待購現象普遍,全行業開發企業資金鍊普遍吃緊,各地土地出讓拍賣基本止步。爲此,中央及各地政府急切出臺一系列救市措施,旨在刺激恢復交易量,保證房地產投資開工量恢復一定的增長水平,以此拉動經濟。
但很顯然,爲要達到此目的,“實質爲打折商品房的限價房”若還要象北京一樣加大供應,勢必只能對市場在建、在售商品房構成衝擊影響。使得在售商品房實際交易量會因限價房低價供貸量壓力加大而受到打壓。
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