|
||||
1998 VS 2008,兩次救急的樓市命運!
在國際金融風暴向縱深演變,國內經濟下行趨勢明顯的背景下,11月中央出臺拯救經濟的一攬子計劃,簡稱“國十條。未來兩年高達4萬億的投資額度,一時們倍受國內外關注。那麼,它對房地產市場將產生什麼影響,購房者的必要了解這一點。
首先,在救經濟的政策制定中,中央對於房地產業的態度不斷變化。僅從“國十條”內容來看,似乎與房地產業沒什麼關聯,只有第一條“加快建設保障性安居工程”有點瓜葛,但也只是侷限於住房保障領域。孰料,在隨後國務院召開的省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議上,溫家寶部署了落實中央政策措施的七項工作,其中第三項是“促進房地產市場平穩健康發展”,並再次強調“房地產業是國民經濟的重要支柱產業”。
這就意味着,在中央心目中,想要擴大內需、保持經濟增長,絕不能忽視房地產業的重要作用。 歷史總是驚人的相似,1997年亞洲金融危機波及內地後,中央首次把住宅產業作爲剌激需和經濟一個全新增長點,並於1998年全面推行貨幣化分房,從而使住房產業漸漸成長爲支柱產業。如今,在破壞力更大的美國金融風暴的威脅下,再次強調房地產業的支柱地位,表明中央絕不希望樓市繼續目前的低迷狀況,必然還會有後續措施出臺,進一步促使樓市早日回暖,更加穩定和健康的發展。
然而,歷史也不會簡單的重複。經過十年的快速、甚至是過度繁榮,我國房價出現泡沫,產業發展略顯畸形,已非當年那個尚未發育的童真小孩子。所以,擴大內需對於房地產業的倚重程度已大不如十年前,重要的是住宅供應結構也將發生重大變化。1998年之後重在推動住宅的商品化和市場化,此番重在“加強保障性安居工程”。也即說,廉租房、經濟適用房等保障性住宅將是政策支持的重點。
那麼,上述政策將對眼下的樓市,是利空還是利好?整體而言,對於房地產市場是利好。因爲房地產經濟的週期與宏觀經濟的週期基本同步,如果國民經濟繼續下行,不可能指望樓市能回暖,甚至步入上升通道。反過來看,如果房地產市場長時間低迷,那麼經濟也很難明顯好轉。“國十條”對於國民經濟是利好,當然也有助於樓市企穩,尤其是中期考量,會縮短市場下行的時間,減少下調的空間。
但是,短期來看,“國十條”還不能從根本上逆轉樓市下跌的趨勢。經濟和樓市的運作都有內在的週期性。還是拿歷史經驗相佐證。 1998 年中央出臺諸多措施刺激經增長, 1998 年GDP是7.8%,1999年卻滑至歷史最低點的7.1%,直到2002年才步入新一輪經濟增長期,樓市亦如此。所以,明年經濟和樓市的情況應該比今年更糟糕。 就樓市而言,2008年同比2007年,全國和上海的房價肯定是正增長,2009年同比2008年,房價將變成負增長。
最後,再分析一下“保障性安居工程”。從政策出發點觀察,加強廉租房和經濟適用房建設可謂一箭雙鵰。一方面能過投資拉動內需,另一方面把花錢在低收入羣體身上,原本就是“補功課”。按照住房與城鄉建設部副部長齊驥的說法:“今後3年,全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房,同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造,總投資將超過9000億元”。
這對於低收入羣體當然是好消息,無論是廉租房還是經濟適用房,總有一份“大禮”等着他們拿,等着吧。對於中高收入羣體而言,他們要通過納稅爲這份“大禮”埋單,而且由於大規模建設住房保障產品,必然會分流普通住宅的需求,從而導致商品住宅的價格有繼續下跌的可能; 沒買房的,不妨再等等,對於家有兩套以上住房的富裕階層和投資客來說,要做好資產縮水的心理準備了。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||