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近日關於樓市回暖的消息鋪天蓋地,政府4萬億救市的計劃成了樓市冬天最令人振奮的強心劑。甚至不少原本打算降價銷售的項目也重新開始觀望。
樓市是否將就此回暖?對此,筆者此前博文已經分析,政府出臺的政策與房地產有關的主要包含兩個方面,一是此前財政部出臺的關於促進房地產消費的系列政策,如降低首付門檻和利率。二是中央政府所出臺的4萬億促進內需的計劃。前者筆者已經指出是救需求不救房價;後者與房地產關系最大的是保障性住宅的建設,而保障性住宅的建設政府目的是為了加大投資力度,拯救鋼鐵建材家居家電行業,以及讓因為房地產項目停工導致的失業民工能夠重新就業。在當前的經濟形勢之下,大量的保障性住宅供應市場,必將促使房價進一步回落。房地產行業若還將此政策理解為拯救樓市的一個舉措,誤會政策導向而選擇了錯誤的戰略,恐怕後果會非常嚴重。
事實上,除了資金緊缺和房價預期下跌之外,另外一個問題將在未來數年之內長期困擾中國房地產行業。經濟下滑導致的沿海大量民企破產,鋼鐵建材關聯產業倒閉,依賴出口的各種工業及貿易行業倒閉,以及因股市樓市泡沫破滅而導致資產大幅縮水,這四個方面因素已經造成中國中產階級大規模破產;此外,08年底到09年上半年,為了應對經濟危機,大量企業必將縮減成本並大規模裁員,國內三分之一的鋼鐵企業已經停產或者限產,房地產行業的大規模裁員正席卷全國,這種裁員潮正向其他行業蔓延,大量的白領將下崗。
而中產階級、白領階層是中國樓市最重要的購買力組成群體,剩下的,中低收入群體早就被虛高的房價拒之門外,只能依靠保障性住宅解決他們的購買需求;而老板階層畢竟數量有限,佔據樓市需求極少。
在這種經濟狀況之下,誰能拯救中國房價?不要指望政府為高房價買單,建設部部長日前公開呼吁開發商順應形勢降價就是一個最最好得例證,開發商應放棄樓市回暖幻想,降低利潤期望值,只有房價回歸理性,市場纔可能真正回暖。
這個冬天,其實需要開發商和購房者一同抱團取暖。以下是《證券時報》記者采訪筆者的關聯文章《購買力受損地產整體難回暖》:
盡管開發商虎視眈眈准備開展元旦營銷大戰,但估計能瘋狂撈金的開發商不會太多。業內人士認為,受資本市場和實體經濟放緩雙重影響,購買力已經受損,整體回暖短期無望,只有那些『降價狠准』的高性價比項目纔能實現萬綠叢中一點紅。
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