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2008年11月14日星期五,《經濟參考報》在總結『我國房地產一周語錄『時把筆者的一段話與潘石屹、葉檀、易憲容同為一周語錄之一,本人這段話是:『十大措施中,針對房地產的是「加快建設保障性安居工程。」僅僅這一條對商品房衝擊已是巨大的,打碎了開發商的幻想,讓預期明朗化,讓房地產企業迅速脫胎換骨。——營銷專家戴欣明說,汽車產業以前的走勢就是未來房地產業的走勢。』可能看了這段話有些人會感覺有些茫然,為什麼會汽車產業聯系到一起哪?在此筆者解釋一下。
-經濟產業發展中,消費具有追求滿足的動機我們說房地產與那個行業最像?我說汽車行業,汽車同房產同為大宗資產。再有,消費追求在一個產能過剩,消費得到滿足的時候就會向尋求另一個高端產品,當無可追尋的時候,整個社會就會向虛擬經濟邁進,美國的經常也正是如此。
現在,民眾追求房子正成為時髦,房子的入市量已經達到了高峰。作為身份的象征,汽車已經不能過得到普遍的認可,房子已經成為成就自己的巔峰象征。房子替代汽車正成為中國人滿足階段成長需求的最重要的物件。
-房地產發展需要誇領域獲得經驗往往,我們在一個行業裡呆久了,很難發現自己的問題,這就是筆者所說的『服務營銷杠杆』;『服務營銷杠杆』筆者提出以及應用有10多年了,當我們改善我們在自己行業的服務的時候研究一下相關、甚至不相關行業的服務,會對自己所處的行業有提醒作用,還有可能形成『頓悟』。
當房地產市場沒有成熟的時候,汽車就同房子一樣,成為很多先富裕起來的人的追求。
-汽車業的大變局在房地產界重演曾幾何時一輛桑塔納轎車貴過100平方米的商品房,一段時間汽車成為當之無愧的稀缺品。也讓一些不識時務的外國廠商看到了巨大的利益,然而卻把中國市場作為傾銷過時產品的基地。
廣州本田場的前身,法國標致汽車廠。1996年年底新上任的廣州『汽車市長』張廣寧望著一疊疊的資料,凝了凝神,最後拍板說,『乾脆這樣吧,股權轉讓的款項決不能大於1法郎,欠款利息可考慮減,按50%支付。』
『這是廣州最大的讓步,如果不同意,就堅決破產。』張廣寧刻意提高了音調對外方強調說。話音剛落,法國人明白這就是底線。
同年10月31日,法國標致派出高層,正式簽署了所有合同。與廣州合作12年之久的法國標致,終於以體面的形式退出了。
廣州『標致事件』可以說結束了汽車賣方市場,新階段開始。而隨後的廣州本田的承諾是堅決以客戶為中心,生產世界同步車型。廣州本田做到了,2003年世界同步車型七代新雅閣橫空躍世,同時也徹底改變了市場格局(房地產業還沒有到這個階段),也讓一些高檔車如寶馬、奔馳等開始不斷在中國市場推出新產品。從此在家電行業之後開始進入價格戰。
差不多十多年後,房地產市場結束了賣方市場時代。標志事件是萬科降價。
我之所以這樣比較,是想說明房地產市場的進化落後於中國汽車行業10年左右,並能從中悟出一些道理。而置業者對於未來房地產市場也會有個直觀的比較,從而使自己的購買行為變得理性,也讓房地產市場變得理性。
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