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6月13日,一起400多戶業主起訴開發商延期辦理三證,要求支付違約金的官司在杭州市區某人民法院開打。
這起官司中的原告都是經濟適用房丁橋長睦鄰裡人家業主。原告認為,開發商延期辦理三證,按照合同規定,開發商需要支付違約金。但開發商堅持認為:辦不出三證,不是開發商不想辦,但有些事情非開發商能力所及,屬政府原因,算不可抗力,因此開發商沒有責任,不應支付違約金。
業主說:違反合同約定,得賠
李先生,丁橋長睦鄰裡人家業主,原告之一。2009年5月,李先生拿到了房屋的鑰匙。按當初的購房合同規定,開發商華元房產應在交付後90天內辦理三證。
90天過去後,李先生沒有拿到三證。詢問開發商,開發商表示,尚在辦理中。直到12月份,李先生終於拿到了三證。和李先生一樣,同時交付的業主都延期拿到了房產證。
三證延期辦理後,李先生等業主要求開發商按照合同約定支付違約金。但開發商卻表示,延期辦理不是開發商的原因。
就在鄰裡人家交付前不久,小區外面的大農港路發生了坍塌,坍塌的道路壓破了地下水管。開發商華元房產表示,這使其無法辦理出城市排水許可證,從而拿不到相關部門的驗收報告,房管部門就無法受理辦產權證。
照開發商的說法,發現此事後,他們一直在申請有關部門對地下管道進行修理,但一直到去年12月,道路修好,水管修好,開發商終於拿到了城市排水許可證,隨後領出了房產證。
不過業主認為,這不是理由。根據查詢,11月份市房管局開始受理辦三證,既然城市排水許可證是在12月份領出的,為什麼排水許可證沒拿到,房管局又受理了呢?而且不管怎麼樣,延期辦三證的事實已造成。
業主李先生說,今年1月,杭州市信訪辦曾召集相關部門對此事進行協調。當時部門有關領導表態,要求華元房產按合同約定執行,支付房價總額1%的違約金。華元房產承諾給予回復,但此後一直未有回音。
開發商說:是政府的原因,屬不可抗力
開發商覺得,這個責任不是他們造成的,賠償就不應該由他們來承擔。
華元房產的律師徐駿在接受記者采訪時說,因為路面坍塌導致水管破損,並非開發商能解決的問題,是『不可抗力』。他表示,辦證延期是由於整個丁橋地區的市政配套建設造成的,責任不應由開發商來承擔。同時,如果要求賠償,需要業主提供具體的損失,但經濟適用房本來就無法出租、抵押,幾年內也不能買賣,業主並沒有實際上的損失,違約金應該遵循買受方實際損失來計算。
一位以房產案件見長的律師對記者表示,如果是市政配套方面導致手續不全,無法辦理房產證引發的違約責任糾紛,目前確實很難判定責任方。但到底是不是屬於『不可抗力』則還存在爭議。根據我國《民法通則》第153條規定,『不可抗力』是指『不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況』。
有律師建議,購房者在與開發商簽訂購房合同時,可以明確注明『不可抗力』是指『水災、戰爭、地震』等情況,也就是說,雙方把『不可抗力』進行細化和界定。這樣,它不再是一個寬泛的、可以由開發商自己解釋的推辭了。
起訴背後的矛盾昇級
在采訪過程中,記者深入了解了辦證前後發生的諸多事件,發現矛盾是逐步積累,層層昇級的,如果沒有前面的很多鋪墊,也許業主們不會直接和開發商對簿公堂。
『要是一開始就知道配套設施的排水有問題,我們就不收房了。』業主陳先生在法庭上反駁說。很多業主之前並不清楚三證辦不出的真正原因,業主們覺得自己的知情權被侵害了。
『本來開發商答應給我們做隔牆的,結果後來也沒做。』一些業主告訴記者,按照開發商提供的方案圖紙,有一條隔牆的灰線,開發商當時表示,想做隔牆的人可以去登記做,結果到交付時並沒有隔,開發商表示,以沒有灰線的合同圖案為准,不需要做隔牆。
李先生告訴記者:『2010年1月9日、1月15日,我們業主去華元房產的售樓處討個違約金的說法,被保安攔在門外,開發商還2次撥打110。』1月18日,業主們與華元房產在市信訪辦的協調下進行調解時,房產商給出承諾:月底前會有消息。1月31日,沒有等來消息的業主們再次上門討說法,結果與保安發生衝突,四名業主受傷,其中一位女性業主右手骨折。這讓業主們下定了起訴的決心。
當記者向華元房產的幾位相關人士求證時,對方都表示不接受記者采訪。